房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程心情交流docxdocx-免費(fèi)閱讀

　　

【正文】 　　　　　　　　我無(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)體系是不是公道，我已經(jīng)分開了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的治理者來(lái)思考吧。我親眼見過(guò)一個(gè)年青的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)恰好改了，給他把土地功效改成教導(dǎo)用地。 我往往都報(bào)以冷笑。 1停止語(yǔ)　　　　首先得說(shuō)，我天天跑來(lái)跑往，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出膩煩情感了。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。　　　　　　　　竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起全部驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)分歧理，要變成四臺(tái)。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。在做了前面這很多的展墊和和諧工作，結(jié)識(shí)了那很多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，假如還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。國(guó)土部門與房管部門分別，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個(gè)懸空期是公道的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)措施（唉，我感到我好象在傳授犯法方式似的，靠）。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必定會(huì)選擇將土地抵押貸款。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)矩越來(lái)越嚴(yán)厲了。造成這種差別的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。隨意你怎么公示。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行動(dòng)，會(huì)有更深入的認(rèn)識(shí)吧。唉　　　　1預(yù)售許可證　　　　終于說(shuō)到這個(gè)了。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。這個(gè)后果，我就未幾說(shuō)了。我琢磨著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉,冒險(xiǎn)島sf079破功。尤其是各類招商引資的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改造辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效力。這是什么概念？這是卡逝世你的概念。 1施工許可證　　　我懷著萬(wàn)分沖動(dòng)的心境，打下了上面那5個(gè)字。　　　　　　監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理計(jì)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部分審核一番，以為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查看法。總之就是不受理。搞施工的就沒幾只好鳥。　　　　　　首先，我必須闡明，依照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。我見過(guò)最好的城市是廣州。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所差別。謝謝各位。　　　　質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)視　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐心了。此外，對(duì)那些夜間持續(xù)施工的，更要予以管制。本人曾經(jīng)見識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，成果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒用，估量是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。　余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。在某些不良媒體的宣揚(yáng)口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。　　說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。在領(lǐng)取建設(shè)工程計(jì)劃允許證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基本上再次細(xì)化，完成構(gòu)造施工圖、水電施工圖等等全體施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能盤算書，就可以開端這兩項(xiàng)審查了。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能回屬于什么全部業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)迫性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。　　　　消防和人防專項(xiàng)審查　　這兩樣?xùn)|西搞死人。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。買的人也少。　　　　　　　　當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段重要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及銜接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)記啊。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實(shí)在是害逝世人啊。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。　　再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。　　　　　　　　在這里我要舉例闡明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)略是吧，就是建筑物基底面積占全部小區(qū)面積的比例數(shù)。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立項(xiàng)主要考核的是項(xiàng)目標(biāo)投資額及可行性。非常的社會(huì)主義特點(diǎn)。　我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺少經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供鑒戒的模式。　　　　　　　　但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是幻想狀況。　　　　　　　　　土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后次序，非常的有學(xué)問(wèn)。房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)矩指南[全] 房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南[全]（非常感激這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對(duì)我太有用了。有經(jīng)驗(yàn)的同道，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)光，根本上就可以斷定出地塊背后的故事。因?yàn)槭紫龋芏嗵幩膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不斟酌規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)那絕對(duì)是全世界獨(dú)占的。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感嘆一個(gè)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。　　　　沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此主要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研討，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，忽然發(fā)明那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還賠本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。嘿嘿。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。另外我們的花費(fèi)者也沒這種意識(shí)。我個(gè)人沒見過(guò)有開發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)迫性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得宏大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。　　人防部門屬于政府部門，不是部隊(duì)編制。　　因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想措施減少人防面積。　　　　　　節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧朴喩希欢◣в袕?qiáng)烈的北方特點(diǎn)。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。那個(gè)塔呢，外形就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。要說(shuō)這個(gè)圖紙違背強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違背。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。　　　　　　　　　噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)光，用規(guī)范的，噪音較輕的方法施工。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間持續(xù)施工的治理，就管得非常好，比如廣州和深圳。但是沒方法。　　　　　　質(zhì)量監(jiān)視站和安全監(jiān)視站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。做個(gè)樁檢測(cè)的用度，只是周邊城市的3分之1。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。我在此隨意講個(gè)故事哈。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清楚