沈陽某項目可研報告-文庫吧

【正文】 熱銷價格。由于目前**的專業市場大部分以出租為主，市場上可以進行比較的同類項目很少，而經營品種不同的專業市場，由于對經營面積、經營環境的要求以及經營利潤的不同，承受租金的能力差別很大，無法進行比較。因此，對本項目的銷售價格預測是建立在目前**和中國****批發市場的租金和為數不多的幾個同類市場的銷售價格基礎上確定的。經過調查，目前**和中國****批發市場內一層凈營業面積年租金大約在30004500元/平方米，二層凈營業面積年租金大約在20002500元/平方米，三層凈營業面積年租金大約在10001500元/平方米，庫房凈面積年租金大約在240元/平方米。如果市場利用率達到60%，考慮一次收取10年租金，讓經營者使用15年的方法回避投資風險，或如果市場面積利用率達到60%，考慮以10年租金，作為計算售價的依據（即投資者的投資回保率為10%），則可得到以建筑面積計算的銷售單價為一層1800027000元/平方米，二層1200015000元/平方米，三層60009000元/平方米。表1 **市相關樓盤銷售價格情況匯總表 （2004年4月份） 單位：元/平方米序號樓盤名稱房屋類型區位地段價格備注1****機電城其中：商鋪（8M*17M）一至三層一層攤位二層攤位三層攤位四層攤位五層倉庫六層倉庫七層以上住宅負一層停車場商住樓和平區民主路13500150001300010000410042003300起均價價格未定+50元/層收費經營2**溫州機電名品商城其中：商鋪（8M*17M）一至三層 四層以上住宅商住樓和平區文化路120003800起均價3冠芳園住宅區和平區文化路4580起售罄4中潤國際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區文化路4100、停車場價格預測本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約300輛。其中200個停車位用于市場經營，收費采用專人管理、按次收費510元/次。如果市場停車場利用率達到80%，每天周轉5次，則每天的收費約為4000——8000元，一年收入約146——292萬元。另外100個停車位用于住宅業主，按500元/月出租，每年收入60萬元。兩個停車場合計年收入約為200——350萬元。如果按照目前**市地下車庫每間10——15萬元的售價，收入將會更為可觀。綜合上述因素，****公司改造項目預測商鋪設計為一、二層連體，平均銷售價格為建筑面積12000——20000元/平方米，一層攤位平均銷售價格為建筑面積15000元/平方米，二層攤位平均銷售價格為建筑面積12000元/平方米，三層攤位平均銷售價格為建筑面積10000元/平方米，四、五、六層庫房平均銷售價格為建筑面積4000元/平方米，住宅平均銷售價格為建筑面積3500元/平方米，車庫平均銷售價格為10萬元/車位，車位的臨時停車費為每次5元。由于**市的核心城區是和平區和沈河區。在這兩個區內，城市交通網絡、市政配套、生活配套形成早，房地產開發起步早，土地資源日趨減少。人口密度大，商業設施密集，商業地產項目逐漸增加，正超著商業核心區發展。土地資源減少，人氣越來越旺，商業物業越來越集中，最終導致和平區和沈河區寸土寸金。相對較高的土地成本最終在產品價格上得到體現。據2004年**第七屆房交會數據了解到，今年**市住宅樓盤均價為：沈河區3753元/平方米；和平區3537元/平方米；大東區3026元/平方米；皇姑區2805元/平方米；鐵西區2773元/平方米；東陵區2749元/平方米；于洪區2548元/平方米；渾南新區2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。本項目坐落的和平區，是**經濟發展的樞紐區域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商務區，是**商務活動、商業訊息密集的中心區域。由于該區域居住人口多，建筑密度高，各種配套設施完善，交通便利，在消費者心目中是理想住宅的首選。另外，在振興東北經濟的國家宏觀經濟政策的引導下，**市生產資料和生活資料以及工業類的專業市場將迅速崛起，而能夠擁有固定市場資源的專業市場將得到成功的保障。因為專業市場投資首先應注重專業市場的商業氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則，對于新興專業市場則要看是否具有建立市場的商業契機。其次，專業市場的輻射能力也很重要，專業市場規模大小和經營商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、傳統、輻射能力等因素密不可分。第三，市場運營水平、交通倉儲能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應及十足的人氣等都是專業市場投資時應該注意的問題。而本項目現有的市場和旺盛的人氣，本身就決定了投資本醒目的競爭力是很強的。3投資資源分析與評價**市社會經濟綜合發展實力評價**市是遼寧省的省會，東北地區的經濟、文化、交通和商貿中心，中國的工業重鎮和歷史文化名城。**市是東北地區最大的中心城市。地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈的中心，具有重要的戰略地位。以**市為中心、半徑150公里的范圍內，集中了以基礎工業和加工工業為主的8大城市，構成了資源豐富、結構互補性強、技術關聯度高的遼寧中部城市群。**市擁有東北地區最大的民用航空港、全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環五射”高速公路網。為加快東北乃至全國的發展，中央提出了“振興東北老工業基地”的戰略部署，這是在我國沿海地區經濟發展的基礎上，實行東西互動的重大舉措。振興東北老工業基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長江三角洲、京津唐三大經濟區之后“中國經濟增長第四極”。作為中國經濟增長第四極核心城市的**，正在著手實施“大**”戰略，與鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺等遼寧中部城市共同打造“**經濟區”。大中城市集聚，類型齊全，聯系緊密，是建立**經濟區的內在優勢；區位優勢明顯，交通便利，基礎設施完備，是構建**經濟區的基礎優勢；科技發達，人才眾多，是**經濟區的長久優勢；產業發達，結構齊全，工業實力雄厚，更是**經濟區得以持續發展的獨特優勢。未來的**將成為東北地區的消費中心、產業中心、商貿中心、交通中心、物流中心、配送中心、服務中心、人居中心和旅游中心。**當選為2004CCTV最具經濟活力城市，組委會對**榮獲“中國最具經濟活力城市”稱號的評價是：70年現代工業文明的洗禮，成就了共和國裝備部的美譽，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國的工業長子經歷陣痛，雖然幾十萬產業工人的艱難轉型，讓國企的發源地感受到改革的道遠和任重，但是，這一座從來就不缺少實力的城市，正在以激情回應振興，裝備中國！、資源品質及賦存條件目前****股份公司的主要業務為提供經營場地，由業戶經營**和**機電產品，收取服務費用。****股份公司完成改制后,將采取有力措施進一步繁榮**市場和**機電產品市場，并進一步開展科研開發、物流服務和國際貿易等業務。有關資料表明，目前我國大中城市年人均**消費水平已達100元左右，**市目前人口已達720萬人，按平均水平計算，本地人口對**的年消費需求可達7億元以上。由于**是東北地區的政治、文化中心，有大量的國家機關、科研機構和大專院校匯聚**，考慮到這些因素，預計**本地的**市場容量每年將達到10億元以上。遼寧中部是我國大中城市集中的地區之一，在**周圍聚集著鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、盤錦和營口等城市，由于**中心城市的輻射作用，這些周邊城市的**有很大比例是由**批發轉運過去的。從區位、規模等方面看，中國****批發市場在**都占有較大優勢，以**本地消費為依托，發展面向東北及內蒙東部地區的**批發業務是有前景的。從目前的經營情況看，中國****批發市場的場地已經全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發展潛力。**作為以機械工業為主的、工業門類齊全的老工業基地，既是機械裝備的“制造部”，也是**機電產品的集散地。**的工業企業以生產軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產品為主，**機電產品是這些企業生產經營中的常用耗材，本地需求量較大。從周邊城市看，鞍山為鋼鐵工業基地，撫順為煤炭工業基地，本溪以煤炭和鋼鐵工業為主，盤錦市以石油石化工業為主，遼陽以石化工業為主，營口則是年吞吐量在6000萬噸以上的港口城市（據有關資料近期年吞吐量可達1億噸以上），這些城市均在**機電產品的運輸半徑之內，營口港更為產品外銷提供了便利條件。國家提出振興東北老工業基地的戰略目標以后，遼寧乃至東北地區各工業