沈陽(yáng)某項(xiàng)目可研報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城市的發(fā)展速度明顯加快，對(duì)**機(jī)電產(chǎn)品的需求必將更為旺盛。因此，發(fā)展**，為遼寧乃至東北工業(yè)生產(chǎn)提供配套服務(wù)，并積極創(chuàng)造條件促進(jìn)產(chǎn)品出口是很有前途的。中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)和**的繁榮將帶來(lái)巨大的物流業(yè)務(wù)需求，以市場(chǎng)為依托發(fā)展物流服務(wù)業(yè)，既有利于拓展公司業(yè)務(wù)，也可為市場(chǎng)業(yè)戶提供更加完善和全面的服務(wù)，從而進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。由于**的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場(chǎng)，利用****股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),直接開(kāi)展國(guó)際貿(mào)易，對(duì)于鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)拓日本和韓國(guó)市場(chǎng)是具有積極意義的。通過(guò)以上的市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，****股份公司認(rèn)為在完成改造后，進(jìn)一步發(fā)展**市場(chǎng)和**機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)展物流和國(guó)際貿(mào)易，從而將重組后的企業(yè)由以**和**機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)零售為主改造為一個(gè)集商貿(mào)、物流、為一體的綜合性企業(yè)是很有市場(chǎng)前景的。**市區(qū)域環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)從宏觀形勢(shì)上看，黨中央、國(guó)務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步加快。 從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看，**市是聞名全國(guó)的老工業(yè)基地，尤其是機(jī)電裝備工業(yè)在全國(guó)占有重要地位，素有“國(guó)民經(jīng)濟(jì)裝備部”的美譽(yù)。**的機(jī)電裝備工業(yè)以大型設(shè)備為主，與**的產(chǎn)品有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。從社會(huì)發(fā)展的規(guī)律性上看，以**市為核心的遼寧中部城市群是我國(guó)繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)。由于**特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場(chǎng)廣闊，拉動(dòng)能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的2000萬(wàn)人口和全省的4000萬(wàn)人口外。“振興東北，**先行”是符合**在振興東北的大戰(zhàn)略當(dāng)中所處的戰(zhàn)略地位。**市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動(dòng)其他城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)**市消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。更為重要的是，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)保障體系的完善，老百姓衣食無(wú)憂，對(duì)將來(lái)收入的預(yù)期增強(qiáng)，就會(huì)從消費(fèi)品投資轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資，通過(guò)購(gòu)買住房改善生活質(zhì)量，通過(guò)購(gòu)買商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)一步提高生活質(zhì)量和改變家庭收入結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)家庭抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此，在**市剛剛進(jìn)入高速發(fā)展期這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，投資**是合適的。項(xiàng)目占地面積19327平方米，地上原有建筑面積52753平方米，其中保留建筑面積約4萬(wàn)平方米，拆除面積約12753平方米。重新規(guī)劃后，項(xiàng)目分為兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、六種業(yè)態(tài)。即中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)和**兩個(gè)大的市場(chǎng)分類；在大的市場(chǎng)分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場(chǎng)內(nèi)檔口、寫字間、倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。改造完成后，市場(chǎng)共劃分為六個(gè)區(qū)域，即A區(qū)：是拆除重新建筑，一層和二層為連體商鋪，三、四層為倉(cāng)儲(chǔ)用房，五層至二十四層為住宅；B區(qū)：是裝修改造建筑，一層為獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；C區(qū)：是裝修、改造、擴(kuò)建建筑，一層為寫字樓大堂、獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），三、四、層為倉(cāng)儲(chǔ)用房，五層至二十四層為寫字樓；D區(qū)：是裝修改造建筑，一層為獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六、七層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；E區(qū)：是拆除重新建筑，一層為獨(dú)立商鋪（部分與二層連體）和市場(chǎng)內(nèi)檔口，二層和三層為市場(chǎng)內(nèi)檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六層為倉(cāng)儲(chǔ)用房；地下室：是新建建筑，位于整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)一層，功能定位是停車場(chǎng)。 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D建 筑 面 積 統(tǒng) 計(jì) 表層**市場(chǎng)**市場(chǎng)總計(jì)CD合計(jì)A1A2BCE合計(jì)一層　 二層 　 三層 　　 　 三層　　 　　　 四層 　 五層　 　　 　　 六層　 　　 　　 七層　 　　　　　　 五頂 　　 　　　 地下 　　 　 　 合計(jì)表2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1總占地面積M2193272總建筑面積其中：原有建筑面積M2 M2527533建筑容積率4建筑密度67%5建筑總高度806建筑層數(shù)層247地下停車場(chǎng)車位個(gè)2358計(jì)劃總投資 元4002669619平均每平方米建設(shè)投資 元/ M22787表3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位:平方米市場(chǎng)分區(qū)業(yè)態(tài)性質(zhì)層數(shù)一層二層三層四層五層六層七層圖書市場(chǎng)商鋪17個(gè)31個(gè)31個(gè)121620872087使用面積檔口五金市場(chǎng)市場(chǎng)商鋪63個(gè)44個(gè)12個(gè)61025566912使用面積檔口239個(gè)271個(gè)271個(gè)198921552155使用面積倉(cāng)儲(chǔ)**市場(chǎng)3676163016301630建筑面積**市場(chǎng)51331097430573057建筑面積寫字樓C522層:890*18=16012建筑面積住宅A11522層:*18=建筑面積A12522層:*18=建筑面積公寓A21522層:1280*18=23040建筑面積停車場(chǎng)負(fù)一層:建筑面積因?yàn)槭艿绞┕?chǎng)地和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的限制，擬在E區(qū)和C區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，加快施工進(jìn)度，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目施工全部采用商品混凝土，A區(qū)住宅施工場(chǎng)地設(shè)在建筑物的北面和東面，減少對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響。另外，地下停車場(chǎng)施工土方開(kāi)挖，采用打樁及水平混凝土錨桿、高強(qiáng)度砂漿噴面的方式，盡量減少對(duì)原有建筑物的影響。由于市場(chǎng)原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項(xiàng)目的供暖擬定采用中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。市場(chǎng)共設(shè)自動(dòng)扶梯6處24部，載人電梯18部（其中12部24站，6部6站），貨物電梯6部。中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)和**是****股份有限公司經(jīng)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)。****股份有限公司原來(lái)是開(kāi)展**及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)。**收購(gòu)****股份有限公司股權(quán)后，已經(jīng)將其改組為從事商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)性公司，新公司停止了所有經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，全面轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)，公司形成了董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司設(shè)6部14處，即行政事物部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)招商部、人力資源部和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財(cái)務(wù)部下設(shè)財(cái)務(wù)處和會(huì)計(jì)處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉(cāng)儲(chǔ)管理處、停車場(chǎng)管理處和維修管理處；市場(chǎng)招商部下設(shè)市場(chǎng)租賃管理處、市場(chǎng)管理處和市場(chǎng)銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績(jī)效考核處。公司由轉(zhuǎn)制前在冊(cè)職工894人，削減到目前的120人，企業(yè)負(fù)擔(dān)大大減輕，職工的責(zé)任感和對(duì)公司的認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)。并且，公司80%以上的員工都在從事物業(yè)服務(wù)的第一線崗位——物業(yè)管理部和市場(chǎng)招商部，徹底克服了人浮于