沈陽某項目可研報告-資料下載頁

　　

【正文】 15,857,第二年97% ￥6,￥575,720,合計100% —￥591,578,，以銷售回款的方式回收。銷售稅金及附加估算一覽表序號項 目建設經營期合 計第一年第二年1銷售收入￥15,857,￥575,720,￥591,578,2銷售稅金及附加￥871,￥31,664,￥32,536,3土地增值稅￥1,141,￥41,443,￥42,584,4所得稅￥878,￥31,911,￥32,790,稅金合計￥2,892,￥105,020,￥107,912,損 益 表序號項目合計建設經營期第一年第二年1銷售收入￥591,578,￥15,857,￥575,720,2總成本費用￥413,344,￥288,615,￥124,729,3土地增值稅￥42,584,￥1,141,￥41,443,4營業稅及附加￥32,536,￥872,￥31,664,5所得稅￥32,790,￥878,￥31,911,6價差預備金￥3,747,￥100,￥3,646,7利潤總額￥174,486,￥4,677,￥169,809,8稅后利潤￥66,574,￥1,784,￥64,789,9可分配利潤￥55,297,￥1,482,￥53,815,稅 后稅 前10投資利潤率%%　　11銷售利潤率%%　　12資本金利潤率%%　　評價指標：（稅前）=（利潤總額/總投資額）100%=%全部投資的投資利潤率（稅后）=（利潤總額/總投資額）100%=%（稅前）=（利潤總額/總銷售額）100%=%銷售利潤率（稅后）=（利潤總額/總銷售額）100%=%（稅前）=（利潤總額/自有資金）100%=%自有資金的投資利潤率（稅后）=（利潤總額/自有資金）100%=%對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經濟效益。由于本項目為大型項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及項目動、靜態投資回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現金流量表。全部投資現金流量表（單位：元）序號項目建設經營期第一年 第二年1現金流入￥15,857,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,其他現金流入002現金流出￥291,507,￥233,496,建設投資￥288,615,￥128,476,土地增值稅￥1,141,￥41,443,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,所得稅￥878,￥31,911,3凈現金流量￥275,649,￥342,224,4累計凈現金流量￥275,649,￥66,574,5折現凈現金流量￥239,815,￥256,668,6累計折現凈現金流量￥239,815,￥16,852,7稅前凈現金流量￥272,757,￥447,243,8稅前累計凈現金流量￥272,757,￥174,486,9稅前折現凈現金流量￥237,298,￥335,432,10稅前累計折現凈現金流量￥237,298,￥98,134,評價指標稅前稅后11財務凈現值（I=15%）￥98,134,￥16,852,12財務內部收益率(%)%13投資回收期。，企業所得稅為2,79萬元。項目全部投資內部收益率（所得稅前）%，在預期可接受的內部收益率為15%。%。資金來源與運用表集中體現了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。在項目計算期內，各項資金的來源與運用是平衡有余的。本項目的資金來源與運用詳見下表。資金來源與運用表　 　 （單位：元）序號項目名稱經營期第一年第二年1資金來源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運用￥296,020,￥318,872,建設投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計盈余資金￥2,861,￥259,710,本項目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價、開發周期、貸款利率等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。敏感性分析敏感性分析是財務評價的重要內容。從本項目的情況看，影響項目效益的不確定性因素包括可變成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短等，其中最主要的因素是可變成本、銷售價格和第一年的銷售狀況。下表給出了可變成本、售價和第一年銷售進度上下變動10%時，主要評估經濟指標的變動情況。根據表中數據可以看出，如果可變成本、售價和第一年銷售比例分別向不利方向變動10%，%、%、%，、%、%、%。由此可見銷售價格對收益的影響最為敏感。敏 感 性 分 析全部投資基準方案可變成本銷售價格第一年銷售+++財務凈現值(萬元)財務凈現值升降幅度（%）財務內部收益率（%）財務內部收益率升降幅度%投資利潤率（%）投資利潤率升降幅度（%）一般房地產市場下面對項目開發中可能出現的風險進行分析：首先是市場改造規劃方案及預期建筑規模實現可能性的風險。由于本項目是由裝修改造、擴建工程和拆除新建工程三部分組成。其中涉及拆除鍋爐房、變電所等公共設施的外圍條件問題，也涉及到建筑規模過大可能對相鄰建筑的采光間距、視線阻礙、通風等技術問題，另外還涉及到改造過程中原有業戶的經營場地調整、施工期間的經營環境保護等人的因素。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實施。其次是土地出讓金及改造成本控制的風險。項目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費、預售許可、稅費等方面的優惠政策，是保證項目最終效益的重要方面。第三是銷售價格確定的風險。銷售價格確定過低，項目達不到股東的預期收益；銷售價格確定過高，項目資金回籠速度減慢。此外，確定合理的租售比例、合理的物業費、停車費收費標準，也是穩定市場原有業戶的重要條件。目前看，市場的商鋪應該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉儲的租售比例宜為6：4，停車場的租售比例宜為7：3。9結論與建議本項目屬于**市招商引資項目，符合國家振興東北老工業基地的有關政策，企業股權變更及開發用地、項目規劃手續已經在辦理，第一批建設資金已經到位，現場建設條件具備。市場內原有經營戶對項目改造非常支持，并對購買改造后的市場表達了強烈的愿望。在市場改造辦理相關手續期間，有很多的市民表示的強烈的投資意愿，并紛紛愿意先交部分定金。通過財務分析表明，項目經濟效益可行。另外，本項目改造的實施，對于盤活企業存量資產，推進**市國有企業改革有明顯的社會效益。從目前的房地產市場分析，**市大型綜合性商業市場有一定的風險，而本項目由于是專業市場，依托原有成熟的市場，只要穩住原有市場業戶，以便利的停車條件和充足的倉儲空間為主要賣點，吸引部分社會投資者進入，一定會在此基礎上有更大的回報。在項目的實施過程中，應重點做好工程的規劃設計，加強項目的營銷策劃工作，降低開發建設成本。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經營的影響降低到最低的程度。40 / 40