高安市中山商貿城招商銷售執行報告-文庫吧

【正文】 城 南 區 域 中山路 163 3 % 勝利路 115 20 % 筠泉路 139 15 % 朝陽路 100 53 53% 高安商廈 323 8 % 高安集貿大市場 106 8 % 新朝陽批發市場 60 20 % 東方大市場 120 34 % 橋南路 130 20 % 地中海商城 70 32 % 朝陽門商貿城 408 318 % 瑞雪商城 19 3 15% 城 北 區 域 高安大道 308 58 % 西湖路 185 45 % 鳳凰不夜城 165 26 % 瑞州路 161 40 % 橋北路 266 90 % 瑞州商貿廣場 513 106 % 碧落路 213 31 % 共合計 3561 887 % 高安市區主要街道和商場商業業態統計 業態 總數 占調查總量比例 建材 380 % 服裝 372 % 煙酒雜貨 178 % 皮鞋 126 % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 副食品 125 % 精品店 99 % 日用百貨 67 % 通訊 63 % 窗簾布藝 61 % 干貨 55 % 藥品 52 % 農資種子化肥 76 % 超市 43 % 家電 43 % 文化用品 38 % 電腦 31 % 圖書 28 % 小商品 23 % 炊具 22 % 金銀珠寶 21 % 網吧 20 % 自行車 17 % 眼鏡 15 % 電子游戲 14 % 皮具箱包 7 % 煙花爆竹 7 % 童裝 5 % 水暖電器 5 % 床上用品 4 % 花卉 4 % 燈具 2 % 餐飲 164 % 汽配 81 % 美容： 60 % 摩托 59 % 貨運代理 40 % 影樓 16 % 消防用品 18 % 農機配件 22 % 賓館 27 % 日雜 15 % 影碟 11 % 蛋糕店 10 % 茶座 7 % 汽車修理 5 % 其他經營性小店 97 % 空置門面 887 % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 合計 3561 100% 中山商貿城商業業態選擇 根據高安市目前商業狀況、各商業業態的總量、商業業態的分布情況，我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農用機械、農膜種子、農藥等列為中山商貿城經營范圍。 二、市場經營分區 見附圖。 該市場經營分區圖還需進一步征求重點商戶意見，進行適當調整。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第三部分 市場招商總策略 一、租金策略 一）、租金厘定考慮因素 周邊物業租金狀況：項目周邊同類商業物業租金水平。 地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業氣氛和發展前景，地段也是決定商業物業價格的重要要素之一； 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。 配套：市場配套能否滿足商戶功能需求（如倉庫、展示中心等）。 商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費、無效面積。 經營環境：市場內部的經營環境和市場外部的環境，客戶到達市場購物是否 感覺舒適。 停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。 經營管理：經營管理公司是否專業，能否使市場在激烈 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 的市場競爭環境中立于不敗之地。 開發商品牌：開發商是否有足夠實力，是否有開發或經營同類物業的經驗。 二）、項目周邊商業及租金狀況 中山路商鋪 中山路是高安市商業第二繁榮的商業街，商業業態以中檔服裝、家電為主，中山路西端連接高安市目前商業最為繁榮的勝利路，并擁有高安市最大的商場“高安商廈”，路西端的商業氛圍遠遠強于東端，租金水平落差也很大，靠西端一層商鋪的租金最高達到 120 元 /，靠東端一層商鋪租金最低僅為 30 。 勝利路商鋪 勝利路是高安市目前最為繁榮的商業街，商業業態以中高檔服裝、皮具鞋類為主，有部分專賣店。勝利路的繁榮是因為該路段歷史上就是高安市主要交通干道，連接瑞州大橋，隨著高安大橋的通車，勝利路作為交通干道的功能將逐漸被中山路、橋南路所取代，其商業氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是高安市商業氛圍最為濃郁的商業街，租金水平界于 50— 160 元 / 。 高安商廈 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 高安商廈位于中山路西端，是高安市唯一的大型商廈，商廈14 層為商場，建筑 面積約 萬平方米，目前僅有 13 層營業，第 4 層空置，商場主要經營業態為服裝、小百貨、文具玩具等，共有商戶 323 戶。租金水平：一層 83— 136 元 /，二層 17— 75元 /，三層 13— 58 元 /。 錦江外灘商業街 錦江外灘商業街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間，是本項目最直接的競爭對手。錦江外灘商業街共有商鋪 550間，其中一層商鋪 410 間，二層商鋪 140 間。一層商鋪分 A、 B、 C、D、 E、 F 區，商鋪層高 米，開發商已將其分隔為上下二層，經營層高 米，夾層高 米， 一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業態；二層商鋪層高 米，定位為休閑娛樂商業。開發商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好，商鋪基本由購買者自己經營或自行出租，沒有定位。一層商鋪靠近東面（高安大橋）部分銷售不好，目前進行招商，業態定位為服裝、家電，招商之后在進行返租銷售，返租兩年，年回報 6%，目前服裝部分招租情況較好，家電部分招租狀況一般，返租銷售狀況不理想。 錦江外灘商業街招商優惠政策：錦江外灘商業街原來招商政策為：租期 1— 3 年，免租金 3— 12 個月。目前招商政策為：租期 1— 2 年，簽一年租約送 3 個月，實際使用 15 個月；簽二年租約，送半年，實際交 18 個月租金。所有租金在簽合同時一次性 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 交齊。另外開發商還承諾：工商稅費減免一年，所有部門一年內不進場檢查。 錦江外灘商業街裝修標準： 錦江外灘商業街租金水平：一層步行街部分平均 40 元 / M2.月，南面商鋪平均租金 25 元 / ，二層商鋪租金約 12 元 / M2.月。 三）、本項目商鋪租金 根據市場調查，在綜合本項目地段，目前商業氛圍、周邊競爭商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后，我們建議中山商貿城租金為： 商鋪形式 標準租金 （ 元 /㎡） 二層樓商鋪 40 三層樓商鋪 45 沿橋南路商鋪 45 管理費 元 / 。 租金及管理費的計算以一層商鋪面積為基數，樓上部分不在計取費用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 四）、租金策略 以“放水養魚，培育市場”、實行“免租一年半”和“統一租金”的租金策略，以達到吸引品牌商家的進駐及快速招商的目的。 為了達到快速招商的目的，吸引目標商戶快速落定，我們建議本商貿城實行統一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實際操作中對各區域的一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給一些有影響力的商家 。 統一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的，因為市場剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態，實行統一租金的策略有利于刺激商戶先行進場強占好位置，感覺占了便宜；后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進駐，信心會增強，也不會覺得很吃虧。 五）、中山商貿城商鋪裝修建議 根據商戶反饋信息，絕大部分商戶均希望中山商貿城商鋪能待基本裝修。為此我們建議商鋪的裝修標準為： 地面：一層地面為防滑地磚，二層以上地面水泥沙漿抹平。 墻面：高級乳膠漆刷白。 天花：高級乳膠漆刷白，配 日光燈管。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資 料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 衛生間：通上下水。 樓梯：現澆樓梯，水泥沙漿抹平。 大門：高級鋁合金卷簾門。 另外，部分商戶提出希望商貿城除步行