高安市中山商貿(mào)城招商銷售執(zhí)行報(bào)告-wenkub

　

【正文】 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 □ 項(xiàng)目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商業(yè)價(jià)值逐步降低。 □ 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 □ 地段優(yōu)勢(shì)。 醫(yī)院 —— 上游瓷廠。 □ 公交線路： 2 路，南浦 —— 信息部 —— 涂家莊 —— 連錦橋 ——人民醫(yī)院 —— 十字街 —— 牛場(chǎng) —— 左橋加油站； 3 路，水果批發(fā)市 場(chǎng) —— 長途汽車站 —— 瑞西賓館 —— 勞動(dòng)大廈 —— 人民 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 □ 銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項(xiàng)目約 50 米；信用合作社，位于中山路、朝陽路，距本項(xiàng)目約 60 米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本項(xiàng)目約 700 米。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。雖然本市場(chǎng)在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場(chǎng)”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對(duì)零售商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營具有相當(dāng)?shù)奈Α? □ 市場(chǎng)展示面不足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而中山路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場(chǎng)上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。目前本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的“錦江最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 □ 商業(yè)容量。爭(zhēng)取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 ★ 加快工程進(jìn)度，樹立市場(chǎng)開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心； ★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； ★ 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快速招商 的目的； ★ 制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場(chǎng)經(jīng)營措施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 市場(chǎng)經(jīng)營檔次定位 就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。 市場(chǎng)形象定位 綜合前面分析我們將中山商貿(mào)城市場(chǎng)形象定位為： 高安黃金商圈首個(gè)一站式購物公園 高安商業(yè)制高點(diǎn) 中山路商業(yè)地王 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 中山路龍頭商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 第二部分 市場(chǎng)經(jīng)營分區(qū) 一、市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇 高安市區(qū)主要街道和商場(chǎng)商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì) 區(qū)域 路段名稱 總間數(shù) 空置間數(shù) 空置率 城 南 區(qū) 域 中山路 163 3 % 勝利路 115 20 % 筠泉路 139 15 % 朝陽路 100 53 53% 高安商廈 323 8 % 高安集貿(mào)大市場(chǎng) 106 8 % 新朝陽批發(fā)市場(chǎng) 60 20 % 東方大市場(chǎng) 120 34 % 橋南路 130 20 % 地中海商城 70 32 % 朝陽門商貿(mào)城 408 318 % 瑞雪商城 19 3 15% 城 北 區(qū) 域 高安大道 308 58 % 西湖路 185 45 % 鳳凰不夜城 165 26 % 瑞州路 161 40 % 橋北路 266 90 % 瑞州商貿(mào)廣場(chǎng) 513 106 % 碧落路 213 31 % 共合計(jì) 3561 887 % 高安市區(qū)主要街道和商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì) 業(yè)態(tài) 總數(shù) 占調(diào)查總量比例 建材 380 % 服裝 372 % 煙酒雜貨 178 % 皮鞋 126 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 副食品 125 % 精品店 99 % 日用百貨 67 % 通訊 63 % 窗簾布藝 61 % 干貨 55 % 藥品 52 % 農(nóng)資種子化肥 76 % 超市 43 % 家電 43 % 文化用品 38 % 電腦 31 % 圖書 28 % 小商品 23 % 炊具 22 % 金銀珠寶 21 % 網(wǎng)吧 20 % 自行車 17 % 眼鏡 15 % 電子游戲 14 % 皮具箱包 7 % 煙花爆竹 7 % 童裝 5 % 水暖電器 5 % 床上用品 4 % 花卉 4 % 燈具 2 % 餐飲 164 % 汽配 81 % 美容： 60 % 摩托 59 % 貨運(yùn)代理 40 % 影樓 16 % 消防用品 18 % 農(nóng)機(jī)配件 22 % 賓館 27 % 日雜 15 % 影碟 11 % 蛋糕店 10 % 茶座 7 % 汽車修理 5 % 其他經(jīng)營性小店 97 % 空置門面 887 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 合計(jì) 3561 100% 中山商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)高安市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況，我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機(jī)械、農(nóng)膜種子、農(nóng)藥等列為中山商貿(mào)城經(jīng)營范圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一； 交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。 經(jīng)營環(huán)境：市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購物是否 感覺舒適。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二）、項(xiàng)目周邊商業(yè)及租金狀況 中山路商鋪 中山路是高安市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服裝、家電為主，中山路西端連接高安市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路，并擁有高安市最大的商場(chǎng)“高安商廈”，路西端的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于東端，租金水平落差也很大，靠西端一層商鋪的租金最高達(dá)到 120 元 /，靠東端一層商鋪?zhàn)饨鹱畹蛢H為 30 。 高安商廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 高安商廈位于中山路西端，是高安市唯一的大型商廈，商廈14 層為商場(chǎng)，建筑 面積約 萬平方米，目前僅有 13 層營業(yè)，第 4 層空置，商場(chǎng)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、小百貨、文具玩具等，共有商戶 323 戶。外灘商業(yè)街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。開發(fā)商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好，商鋪基本由購買者自己經(jīng)營或自行出租，沒有定位。外灘商業(yè)街原來招商政策為：租期 1— 3 年，免租金 3— 12 個(gè)月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 錦江 租金及管理費(fèi)的計(jì)算以一層商鋪面積為基數(shù)，樓上部分不在計(jì)取費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五）、中山商貿(mào)城商鋪裝修建議 根據(jù)商戶反饋信息，絕大部分商戶均希望中山商貿(mào)城商鋪能待基本裝修。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 衛(wèi)生間：通上下水。 二、招商政策策略 任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二是 ：政府的支持。簽約時(shí)收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年 按 1/2 租金標(biāo)準(zhǔn)每半年一收，第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。 三、招商執(zhí)行策略 回避銷售信息 ：為了避免銷售價(jià)格對(duì)商戶的干擾， 影響其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 租賃的積極性，我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。 中山商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會(huì) ：預(yù)定 800 人左右的會(huì)議廳，利用邀請(qǐng)函及禮品邀請(qǐng)目標(biāo)商戶到會(huì)，通過新聞發(fā)布會(huì)來傳遞“市政府及其相關(guān)部門對(duì)中山商貿(mào)城的重視和支持；開發(fā)商全力建設(shè)市場(chǎng)和扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心；商戶代表對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同”的信息，同時(shí)公布招商細(xì)則和公開招商時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 特邀嘉賓： 市政府政府領(lǐng)導(dǎo)、市經(jīng)貿(mào)委領(lǐng)導(dǎo)、市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)、工商稅務(wù)居領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)監(jiān)督居領(lǐng)導(dǎo)、商界知名人士等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個(gè)。 四、招商利益點(diǎn)整合 中山商貿(mào)城生意機(jī)會(huì)分析： ★ 做高安市 78 萬人的生意 。 ★ 先到就是賺到 。 ★ 新大橋帶來新商機(jī) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中山商貿(mào)城優(yōu)勢(shì)分析 ★ 高安市首個(gè)“一站式”購物公園。 ★ 高安市首個(gè)擁有兩條商業(yè)步行街的商貿(mào)城 。 ★ 高安市唯一“租一層、送一層”的商貿(mào)城 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)