商業地產階段性報告-文庫吧

【正文】 名新型商業企業的加盟，同時，也由此獲得了中國銀行 10 億元的授信。不久前，該公司又直接注資與港資合股成立大洋百貨集團。并計劃在上海楊浦和北京等 15 個城市開發商業地產。有數字表明， 20xx 年國內商業地產的投資額增加了 %，商業地產市場正在從長達近 10 年的沉寂中走出，并快速升溫。 影響商業地產價值的因素 要分析商業地產可持續發展的策略以及要點，就必須了解影響商業地產價值 的主 要因素 區 位 條 件： 宏觀區位影響商業地產價值。同一個城市的不同區位，具有不同的級差地租，直接影響商業地產的土地成本。 物業業態類型： 不同類型收益性商業物業的租金由高到低的順序是：商場、康樂 中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化妝品、女子時裝在各類商 店的收益能力排比中則最高。 綜合經營程度： 大型綜合性商業大樓，往往一應俱全，它們互相配合，提升價值。 而分散型的物業則不具備價值的相互提升，因而區域商業物業集 中化，綜合化將是影響因素之一。 時 間 因 素： 區域性購物中心有長期投資前景，一般 用 3— 5 年時間便可進入 最佳經營期，并可保持 10 年左右，此時價值最大。之后則須進 行重新裝修，價值降低。 商業項目可持續發展之要點 提升開發商開發理念 一般而言，商業地產是開發商、投資者和經營者“三合一”的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發商不能只管賣鋪賺錢，而必須考慮為投資者和經營者留下充分的利潤空間，做到不是僅僅開發商賺得利益但投資者與經營者利益微薄，從而使投資以及經營積極性降低； 另外，商業地產應該與城市協調發展，依托城市經營的大環境，商業地產才能順勢起飛從而使得地 區商業價值提高，以實現商業物業的可持續發展。這是許多專家學者都提出并強調的觀點。 在開發商在操作商業地產項目時，應在運作中表現出城市商業地產開發水平的總體提升。第一是大多數開發商都應摒棄“賺到錢就走人”的投機方式；第二是商業地產從單一、低檔的沿街店鋪提升為內涵豐富、社會效益巨大的“朝陽產業”。這都能表現出開發商開發理念的提升和社會責任感的日益增強。 另外，商業地產應該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應該在商業地產中得到創造性的體現，讓商業地產成為既能完美實現商業價值，又能代表地域文 化特色的標志性作品。 合理分配利潤空間 商業地產開發由多個環節組成 ——— “開發 — 銷售 — 經營 — 管理”。作為開發商，當然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能把利潤空間都占完了，必須給第二個、第三個環節留下足夠的利潤空間。反之，即第二個、第三個環節沒有利潤空間，將直接導致物業的經營管理不成功，這對開發商的品牌、信譽造成的打擊是直接和致命的。 這樣的例子在北京市是確實存在的。對此，專家們建議，商業地產經營應由專業化的經營管理公司來包裝，來經營管理，以形成品牌效應。這也是商業地產項目的開發商通過多年的摸索總結 出的基本規律。 選擇最佳贏利以及營銷模式 商業地產包括有商業和地產兩個概念。商業地產有 4 個權益可以分開：即開發的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。按 4 個分開和其他特點，商業地產賺錢可以有多個渠道：一是開發商通過運作項目賺取開發投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經營者賺取經營利潤，四是商業物業管理者賺取管理利潤。 商業地產投資開發贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產權，很快收回投資。二是只租不售。好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可 以將商業物業進入資本運作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤；還可與商家聯營，以物業為股本，成立專業商業經營公司，合作或合伙經營；還有更巧妙的辦法是，以物業與其他人共同建立商業經營公司，專門經營其開發的商業物業，并以租賃的方式從其手中租用他的商業物業，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業增值三部分利益。 選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題： 一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查 ，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。 二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。 三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。 四、投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最 大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。 總之，商業地產成功與否，市場運作是關鍵，除了上述的原則與要點之外，在具體的運作環節中，后期的經營管理會成為其可持續發展以及地價提升的關鍵，只有做到商業物業整體合理經營，才能極大提升物業商業價值，使得開發商、投資者、運營者以及消費者四方受益。 2．北京商業地產近期發展狀況及趨勢 隨著北京商業地產投資熱的升溫以及各商業項目的上馬，近三到五年內， 北京市商業地產市場將會出現一個集中供應的高峰期，新增商業地產供應量將300— 400 萬平方米左右，從靜態總量來講基本將滿足北京對商業地產的需求。 從商業業態發展來說，預計到20xx年，國外所有業態都將出現在北京，而對于商業主力店的發展與建立，也將迎來發展的高峰，預計國際零售１００強至少有５０％將在北京開店。 從新開店形式看，以社區為目標客戶集中區域的中小型百貨、購物中心等將持續發展；超市會有非常大的發展空間，而大型百貨與購物中心則發展空間有限；各類專業店和專賣店在這幾年會有突飛猛進的發展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業經營，從而進一步擴大商業業態的多樣化 發展。所謂 shopping mall的概念將繼續被炒作，但由于經營以及管理的環節繁雜，可變因素多，因而操作難度較大，應該在全面市場調研及分析的基礎上有限度的發展。 從商業地產建設看，商業街的建設會更朝著各種不同專業街發展，而不是以綜合商業街發展為主，同時由于投資門檻的降低，以面向中小投資商為主的中小店鋪供應量加大。 總量的增加值是表象之一，在具體的分析了商業地產各個方面的發展趨勢之后，我們不難發現，北京市商業地產在今后幾年將會強力發展，同時在總量增加的狀況下，將進一步完善商業體系布局以及商業 業態結構，商業地產市場亦將會成為眾多地產開發商在北京的集中投資方向。但是，商業地產的運作以及其所涉 及的環節之多遠甚于住宅地產。因而其成功與否除去項目本身之外，其開發策略以及運作管理方式將是關鍵。只有定位準確、策劃精彩、業態合理招商運作有序，經營管理完備的商業物業，才能避免商業物業運作的短期效應，保證其地塊價值的持續提升以及商業物業的可持續發展。 十大商圈已成熟新商圈將會形成 經過多年的培育和發展 ,北京市商業物業市場的發展和完善，以多個大型商業購物場所為核心的商圈多元化格局已經基本形成，除傳統 的商業中心王府井、西單之外， CBD、燕莎、公主墳、建國門、亞運村、朝陽門外、阜成門 — 復興門、北三環這十大商圈已日趨成熟 ,在此商圈內的新增商業物業將會越來越少。 在房地產市場快速發展、城市建設逐漸擴張的推動下，伴隨消費資源的轉移和區域集中在城市的周邊將會出現新的商業中心 ,比如現在媒體報道熱點中的 ,在政府支持之下正在開發的金源 SHOPPINGMALL 和亦莊 SHOPPINGMALL,還有西環廣場、清河商業中心、萬柳購物中心、中關村廣場等這些大體量的商業物業的出現 ,必將帶動其所在區域的整體商業氛圍 ,并形 成未來的新北京商圈。 北京商業開始多元化發展 北京商業市場