樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析(已修改)

　

【正文】 此資料來自 , 大量管理資料下載 1 前言 樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。改革開放以來樂山在各方面取得了很大的成績，作為國民經濟支柱產業的房地產業也迅速的發展，特別是成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為樂山的房地產開發提供了新的歷史機遇。 2020 年，是樂山市房地產最為火爆的一年，全年房地產開發投資 71224 萬元，增長 18％；施工面積 98． 24 萬平方米，增長 2． 8%。全年商品房竣工面積 萬平方米：商品房銷售 萬平方米，銷售面積超過竣工面積，表明房地 產市場呈供求短缺之勢。進入 2020 年，樂山樓市繼續保持旺盛的需求態勢，促使中心城區房地產交易持續火爆。據市房地產交易市場統計，今年 12 月，中心城區現房交易 1737 宗、27 萬平方米，交易總額達 22700 萬元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、 200%、 170%。 但同時必須冷靜的看到，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到 3 成。在中國范圍內，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認為樂山是一個縣城。這與樂山市的城市定位和發展目標極不相稱。究竟原因何在 ?通過筆者的調查，原因有很多，其中從重要的房地產業角度來看，樂山房地產業的市場化程度還不高， 此資料來自 , 大量管理資料下載 2 市場還不規范；樂山房地產企業規模小，短視現象嚴重；樂山現代化的房地產業體系還沒有建立；樂山市市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配等等。 經過分析，筆者認為，唯有確立科學的、因地制宜的房地產發展戰略，以市場需求為導向，利用比較優勢，創建有樂山特色的房地產 產品，形成自己的優勢；建立現代化的房地產業體系 ，并創造有利于樂山市房地產業發展的環境。才是樂山房地產業的出路。本文擬從管理學的角度出發，運用產業發展理論的一些觀點，采用大量樂山實際的案例，對樂山市房地產業的發展問題，作一些初步的探討，并提出相應對策。 此資料來自 , 大量管理資料下載 3 摘 要 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環水繞。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之中，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。 在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設的支柱產業之一的房地產業，在近幾年取得了很大的發展。但是同時也應看到，樂山市區的房地產還未形成功能完善、布局合理的結構，房地產產品及服務層次不能和區位優勢、資源條件相匹配。在一定程度上說，樂山房地產業的發展已經滯后于城市建設的需要。 2020 年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產業的發展帶來了難得的機遇。面對這樣的局面，作為支柱產業的房地產業的發展應立足于新的高度，思索如何充分發揮房地產的優勢，體現城市的形象，如何與經營城市的理念更好的結合。 本文正是研究這一范圍的內容。 上篇從分析房 地產業的重要性入手，通過對樂山房地產業的現狀和問題分析，闡述了樂山房地產業的發展是經營城 此資料來自 , 大量管理資料下載 4 市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現，有助于促進經濟的發展，人民居住環境的改善；同時也根據樂山房地產發展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產規模小；產品特色不突出；企業融資渠道單一；房地產市場不規范等等。 下篇則是根據上篇對樂山房地產業發展問題的分析，重點對對策進行了闡述。從宏觀上要理清思路，創造有利于房地產業發展的環境；繼續深化機制改革，實施可持續發展戰略；積極開拓房地產開發的融資渠道。從微觀上要以市 場需求為導向，配合城市建設的需要；增強創新意識，開發出有特色的房地產產品；企業也需要苦練內功，構建自己的核心競爭力。 本文是作者結合自己的調查實踐，在參考了相關的資料的基礎上寫成的。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。 關鍵詞：樂山市 房地產業 發展對策 此資料來自 , 大量管理資料下載 5 上篇：樂山房地產業的現狀和問題分析 第一章 樂山房地產業發展的重要性 第一節 符合樂山城市建設的需要 樂山市經營城市的指導思想是：按照建設國際旅游城市、四川的經濟強市和最優美城市的總體要求，以改善城市環境、增強城市功能、 提高城市競爭力為目標，以科學規劃為龍頭，以經營城市資產為支點，高起點規劃、高標準建設、高效能管理、高水平經營，進一步增強市場意識、效益意識，綜合統籌城市資源，實現城市發展投入產出的良性循環和可持續發展。目標是：力爭到 2020 年城市綜合競爭力進一步增強，城市基礎設施和人居環境明顯改善，城市居民科學文化素質和現代市民意識顯著增強，全市城鎮 化水平提高到 32％。 因此在這一思想的知道下，樂山房地產在城市建設中的作用體現在： 一、在城市形象的提升過程中，房地產發展發揮著物質載體的作用；同時房地產發展也對城市形象的具體 塑造和提升起到巨大的反作用。 此資料來自 , 大量管理資料下載 6 樂山市城市“因佛而設，因水而興”，山、水、城、林、佛相互交融、互相輝映，具有“滿城水色半城山”的獨特城市空間形態。近年，該市著力于獨特城市個性的保護和傳承，以保護世界文化遺產、經營城市整體價值，提升綜合競爭力為目標，按“護其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實施城市整體規劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風貌。城市生活品質顯著改善，城市經濟長足發展，城市綜合競爭力飛速提升。同時，該市積極打造水文化、佛教文化以及生態文化品牌，創造最佳人居環境， 2020 年被評為國家園林城市 。 二、原先樂山市是單中心發展的城市格局，容易導致中心區域環境的不斷惡化，不利城市生態環境改善。房地產業的大力發展，必將推動舊城的改造和新城的開發，將有效改善城市人口分布現狀，緩解舊城區的人地矛盾，有利于城市生態環境質量的提高。 樂山市建市二十多年來，全面貫徹統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的方針，努力把樂山市建設成為風景優美、經濟繁榮、文明開放的現代化城市。經過幾年努力，調整、補充、完善了城市總體規劃，重點實施了“新城區”建設，特別是在城市中心規劃了約 6 平方公里的城市綠心，顯示出城市建設的別具匠心 。初步搭起了我現代旅游城市的框架。城市基礎設施和公用設施建設、舊城改造和新區開發、風景區建設、城市管理等工作均取得了一定成績，城市面貌發生了較大變化。城區面積由 1983 年的 千平方米 此資料來自 , 大量管理資料下載 7 擴到 千平方米，人均居住面積由 1983 年的 4． 69 平方米增到 平方米。” 三、通過房地產業的發展，可以拓展融資渠道，引入民間資金加強城市基礎設施建設。 樂山市城市建設堅持以“建設具有最佳人居和最佳創業環境的生態旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態環境和市政基礎設施建設，城鄉建設步伐加快，城市品味大大提高。通 過土地出讓、BOT 等方式，集中財力，投入到城市基礎設施建設， 2020 年完成基礎設施投資 68245 萬元，較同期增長 ％。其中：交通、電力、通訊業完成投資 21962 萬元，以水、電、氣供應為主的城市公共基礎設施完成投資 3789 萬元。 第二節 符合“精雕細刻山水城市”發展的理念 天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。 ” 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期 “ 開明故治 ” 之地，筑城于北周，是一座具有近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環水繞。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云 霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有 “ 魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州 ” 之美譽，聯合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發出 “ 森林在城市中，城市在山水中 ” 的由衷贊嘆。 1996 年，峨眉山 —— 樂 此資料來自 , 大量管理資料下載 8 山大佛被聯合國教科文組織列入《世界文化與自然遺產名錄》，更使樂山蜚聲海內外，成為世人向往的旅游勝地。 樂山人并不 沉湎 于輝煌的歷史，而是不斷地創造更加美好的未來。改革開放以來，樂山以開放的姿態，好客的熱情，先后同日本、美國、澳大利亞等 50 多個國家和地區建立了友好交往和經 濟協作關系，一批國際財團和企業相繼來樂山投資成功，每年引進外資和出口創匯均位于四川省前列，摩托羅拉公司在中國的第一個合資企業 —— 菲尼克斯就建設在這里，樂山正在成為中國西部的投資熱土。 城市的建立和發展，標志著人類文明的進程。新的世紀新目標在召喚。 2020 年，省委、省政府 做出 了把峨眉山建設為 “ 中國第一山 ”的重大戰略決策，這是對樂山發展的新要求，是 實踐 “ 三個代表 ”的新舉措，是區域旅游經濟的新整合，是樂山發展的新機遇。建設“ 中國第一山 ” ，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時一宜，而是包括整個樂山 ，應向更宏偉的目標奮進。 為把樂山建成國際旅游城市、人居環境典范城市， 樂山市政府 提出了 “ 精雕細刻山水城市 ” 的城市建設理念，它不僅包含了至善至美的夢境，更要求在城市建設中融入盡可能多的人文關懷，體現更多的山水園林特色。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風格獨特的城市品牌，創造人與自然的和諧 。 此資料來自 , 大量管理資料下載 9 為了努力實現這一宏偉的戰略目標，作為支柱產業的房地產業的發展必須緊緊圍繞著這一目標來進行。也可以說，房地產業對實現目標具有舉足輕重的作用。 峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產，具有世界級的影響力。但目前， 樂山市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配。由于樂山市景區的保護性制約條件極為嚴格，因此，樂山市房地產業發展對于挖掘樂山市文化外延、擴充旅游服務功能、提升社會經濟價值具有重大的意義。 另外，四川省政府日前提出“中國第一山”的計劃，使樂山城市建設進入了新的歷史性階段。中國第一山的建設，包括的內容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建設。樂山是一座三面環水的城市，不可多得的自然風光，使其城市在山水中，山水 在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構筑其有別于其它現代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。 在房地產開發方面，努力把各方面結合的非常完美，從而能充分展現樂山的風采具有極強的現實意義。比如，樂山舊城留有歷代的建筑，現存的“匯江門”、“麗正門”、“鐵牛門”都是不可多得的城門遺址，貫穿其中的古城垣依山傍水、雄渾古拙，更加體現了樂山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇偉江城特色，舊城區內的老宵頂、叮咚井等眾多的文物古跡，也是久負盛名。那么在樂山房地產規劃方面，既要滿足經濟發展的需要，又 要 此資料來自 , 大量管理資料下載 10 妥善處理好現存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊和不可多得的山水風光，提高城市品位，增強中心城區凝聚人氣。因此，樂山市房地產業發展對策思考具有重大的理論價值和實踐意義。 第三節 滿足人民日益增長的居住環境需要 從 2020 年樂山市獲得聯合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環境優勢進一步顯現，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產業帶來了廣闊的發展空間。進入 2020 年，樂山樓市繼續保持旺盛的需求態勢，促使中心城區房地產交易持續火爆。據市房地產交易市場統計，今年12 月，中心城區現房交易 1737 宗、 27 萬平方米，交易總額達 億元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、200%、 170%。 同時房地產業對于人們生活水平的提高和居住環境的改變發揮著直接的作用。經過十年的建設，拓寬改造了新發街、農民路，實施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時代廣場、東方花園、客運中心等一批有較高檔次的商業、服務設施；完成了體育館的工程建設：整治了濱河路：加快了樂山廣場和城市綠化等市政重點工程建設步伐，提高了城市檔次。房地產的發展在促進城 市的建設同時，也給老百姓帶來了切身的好處。 第四節 樂山經濟發展的需要 此資料來自 , 大量管理資料下載 11 一、房地產業已經成為國民經濟的支柱產業 1998 年至 2020 年 ,全國房地產投資額增長率分別為 %、 11%、%、 %、 %，房地產投資增長速度遠高于 GDP 增長速度，對拉動國民經濟增長發揮了重要作用。 2020 年全國完成房地產開發投資比 2020 年同期增長 %,高于固定資產投資增幅 個百分點 ,占同期固定資產投資的比重為 %,可以看出 ,房地產投資依然保持強勁增長勢頭