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物業管理常見問題應對技巧(已修改)

2026-04-01 05:51 本頁面

　

【正文】物業管理常見問題應對物業管理服務費由哪些項目構成？（相關：物業管理都管些什么，物業管理都有哪些服務。）答：住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：(1)管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業管理單位固定資產折舊費；(8)法定稅費。此外，物業管理費中還應包括物業管理公司的利潤。對于高檔住宅小區的物業管理，成本中可以增加保險費。一般來說，物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。物業公司何時開始收取物業管理費？答：物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發商與購房人雙方對物業管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發商在賣房時承諾免第一年物業管理費，就屬于這種情況。開發商的空置房是否應交納物業管理費？答：根據國家頒布發改價格[2003]1864號文件第十六條：納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。房子暫不住物管費如何收？（相關：我不住為什么還要交管理費）答：２００３年１１月１３日，國家發展和改革委員會、國家建設部聯合發出《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》，該《通知》要求全國各地從２００４年１月１日起執行《物業服務收費管理辦法》。《物業服務收費管理辦法》第１６條規定：納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。根據該條款應理解為，房屋在未出售給物業買受人這前開發商是產權人，而在出售后，購買者就成為產權人了，既然國家規定房屋出售之前的產權人都要全額繳交物業管理費，那出售之后的產權人就更應該全額繳交了。另外從物業管理的角度來講，對沒有有入住的房屋業主，物管公司收全價是合理。理由如下：一是業主接收了鑰匙，即開始使用所購房屋，意味著房屋所有權、支配權以及有關責任由開發建設單位向購房者轉移；二是業主接收了鑰匙，房屋內水、電、氣等由業主支配，設施由業主管理，費用由業主來支付；三是業主何時裝修、何時搬家進入新居生活，完全由業主決定，既無必要也不可能與管理企業協商。如果業主自己不入住，由開發單位或者由物管公司每個月來墊付另外一半物管費是極其不公平的。雖然沒有入住但物業公司提供的服務沒有變，仍舊需對公共部分進行保潔、保安、維護并對空置房進行打掃看護。物業不允許業主安裝太陽能熱水器這種做法是否有法律依據？答：物業管理公司對整個小區負有管理的職責，有義務和權利維護小區的整體性和統一性。因此是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中是否有約定；其次要看太陽能熱水器的安裝是否構成對墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞而定。不讓封陽臺、裝防盜窗，發生盜竊怎么辦？物業公司承擔責任嗎？答：不讓封陽臺、裝防盜窗主要是從有利于小區外立面的整體美觀以及防火要求上考慮的。并且小區內有完備的安防系統（24小時監控、可視對講報警系統、電子巡更系統、消防煙感報警系統）都能為業主提供安全保障。至于責任問題，這要看物業公司與開發商或業主委員會簽定的物業管理委托合同中是否有約定，否則在法律上物業公司并不承擔人身、財產保管或保險關系。如果業主還不放心，我們建議業主購買家庭財產保險。另外：是否安防盜窗等決定權仍在業主自己，待業主入住50%以上后，召開第一次業主代表大會來討論決定。公用水電費的如何分攤？答：（一）公用水電費的范圍：公用水電費是指路燈、樓道燈、庭院燈、景觀燈、水體、電梯運行

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