思源沈陽金地長青灣營銷推廣計劃報告(已修改)

　

【正文】 金地 長青灣營銷推廣計劃 沈陽思源 PART1 2022營銷工作盤點 PART2 市場及客戶情況分析 PART3 2022年項目營銷策略 PART4 2022年營銷推廣計劃 CONTENTS 目錄 PART1 2022營銷工作盤點 PART2 市場及客戶情況分析 PART3 2022年項目營銷策略 PART4 2022年營銷推廣計劃 CONTENTS 目錄 08年營銷情況總結 截止至 12月 31日： 簽約總套數 :21套 簽約總金額 :5238萬元 ? 6月 10日，開始正式接待電話咨詢 ? 6月 24日，進入萬豪接待中心，開始接待客戶 ? 10月 12日，項目現場銷售中心及樣板區正式對外開放 ? 10月 29日，項目認籌，當日認籌 25組，開盤前共認籌 29組 ? 11月 7日，具體價格正式對客戶釋放 ? 11月 9日，項目解籌開盤 2022主要工作事件節點 項目自 2022年 6月 10日以來的整體客戶積累情況（截止至 2022年 12月 31日） 月份 來電情況 來訪情況 有效 無效 有效 無效 6月 18 24 11 36 7月 175 181 83 39 8月 137 88 97 2 9月 190 174 115 8 10月 231 265 418 192 11月 39 95 183 224 12月 16 26 103 60 累計 806 853 1010 561 客戶積累情況 截止至 12月 31日，共累計成交 21組房源，簽約總金額 5238萬元，別墅簽約均價為 9907元 /㎡ ，高層簽約均價為 7066元 /㎡ ，簽約面積共計 5909平。 簽約情況 套數 面積（㎡） 簽約金額（元） 簽約均價（元 /㎡ ) 業態 別墅 11 36,601,109 高層 10 15,779,699 簽約累計 21 52,380,808 銷售情況說明 T1 T2 T3 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 T4 T5 T6 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 T7 T8 T9 3 2 1 4 3 2 1 5 4 3 2 1 T10 T11 T12 3 2 1 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 T13 T14 T15 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 T16 T17 T18 5 4 3 2 1 5 4 3 2 1 4 3 2 1 在別墅的銷售中，售出房源以靠近內湖的景觀房為主要集中區域，同時 睞，與其所占據的園區位臵有一定的關系。相對于后兩排 ，客戶顧慮更多的就是回遷房的擋光問題及諸多不確定因素。 大多數客戶出于總房款的考慮，中間單元的房源明顯比較暢銷。 別墅成交情況 樓號 層數 東側 西側 H1 F15 H2 F11 H5 F8（ 2）、 F11 1 2 H6 F F F11（ 2）、 F12 3 2 高層成交情況 高層產品 H H2僅各售出一套，在 2022的銷售中壓力較大。客戶挑選房源時比較集中的樓層為 F10~F11。此樓層景觀與采光均較好，可考慮在今后的加推樓盤中將此樓層價格做適當上調。 08年推廣情況總結 媒體效果分析 推廣活動 推廣手段 媒體 渠道 活動 餐飲 車牌抄錄 DM直投 機場直投 沈陽日報 華商晨報 遼沈晚報 沈陽晚報 戶外媒體 短信 廣播 業主生日 業主答謝 高端合作 節日類 ? 媒體主要集中在報紙和戶外為主，輔之以廣播、短信等媒體形式 ? 前期主要采取了之頭等渠道開拓方式，另外，還針對競品和主要社區進行了車牌抄錄，后期開始對餐飲等高端場所進行渠道開拓。 ? 后期的來電來訪量中通過朋友介紹的客戶認知較多，可見在已成熟的客戶群體中做這種互動型的活動可體現出老帶新的效果。 推廣形式 ? 媒體方面來看， 《 沈陽日報 》 由于是主流媒體，而且投入最多，所以成為來電最主要的媒體， 《 華商晨報 》 投放過媒體樓書，當時帶來的來電量也比較大， 《 遼沈晚報 》 效果平平 ? 08年的賣點主打濱河 濱湖 濱天下表現出了長青灣的恢弘氣勢，但是沒能表達出本案的精神氣質與生活圈層的高端品質， 09年建議在賣點與 slogan上重做斟酌 ? 短信和朋友介紹成為了除報紙外，最主要的來電渠道，在已有的客戶群體中應發動老客戶帶動新客戶 來電 認知途徑 戶外媒體 機場直投 直郵 廣播 國際花園介紹 華商晨報 沈陽日報 遼沈晚報 沈陽晚報 電梯廣告 撫順日報 網絡 朋友介紹 短信 路過 其它 6月 3 12 3 3 21 7月 6 1 92 39 17 7 11 1 1 13 188 8月 26 11 12 2 16 1 8 5 10 17 26 3 7 144 9月 18 8 5 4 12 48 24 8 1 13 27 16 6 3 193 10月 10 6 2 2 6 110 10 10 6 32 27 10 4 235 11月 1 2 14 0 2 18 2 39 12月 1 4 1 2 6 1 1 16 累計 62 25 15 10 10 106 231 34 15 47 6 40 111 71 22 31 836 比例% 100 來電認知途徑分析 ? 報紙方面， 《 沈陽日報 》 依然是很主要的來訪客戶認知途徑 ? 但朋友介紹的比例和路過的比例更高，說明項目的線上傳播到一定階段后，線下的傳播作用更為明顯 來訪 認知途徑 戶外 媒體 機場 直投 直 郵 國際 花園 介紹 濱河 介紹 華 商 晨 報 沈 陽 日 報 遼 沈 晚 報 撫 順 日 報 朋 友 介 紹 短信 路過 電訪 網絡 其它 6月 0 1 3 7 11 7月 1 14 7 14 25 22 83 8月 5 1 2 5 1 1 29 2 44 7 97 9月 2 2 1 4 1 20 53 32 115 10月 15 2 8 4 91 3 83 4 73 26 7 10 326 11月 0 1 3 2 24 72 28 8 1 139 12月 2 4 1 10 1 39 5 12 1 2 4 81 累計 25 4 4 16 3 23 138 5 1 260 11 235 74 10 43 852 比例 % 100 來訪認知途徑分析 活動情況 時間 活動內容 來客 數量 (約 ) 6月 21日 寶馬會員龍山高爾夫比賽 120人 6月 28/9日 奢華故事會 34組 7月 11日 長青灣杯龍山高爾夫開場賽 160人 8月 30日 黑白盛裝晚宴 70人 8月 16日 豪宅巔峰之旅外埠巡展 200人 9月 28 優客豪宅爵士風尚匯 70人 10月 18日 長青灣戶外冷餐燒烤會 50人 10月 27日 奢侈品展招待酒會 100人 11月 15日 金地長青灣紅酒品鑒會 40人 11月 30日 金錢豹 VIP客戶聯誼 60人 12月 2日 業主賀太太生日 PARTY晚會 50人 12月 21日 Casino客戶體驗活動 80人 12月 27日 業主曹艷華生日 PARTY晚會 70人 合計 13次活動 1104人 ? 維系之前的意向客戶，促進客戶成交 ? 在項目初期面世的情況下擴大了項目的知名度提升項目的品質感 ? 08年的活動受到場地的限制， 09年的活動希望有更好的系統性與針對性，像黑白晚宴，Casino等新穎的活動形式得到了客戶的認可，通過這類活動使客戶感到了本案高端的品質 ? 平均每場活動來客 均在 60人以上，在整個 12月份的來電來訪情況中來看以朋友間相互介紹認知本案的較多，說明這種活動已起到一定的口碑相傳效果。 ? 09年活動更多的應該結合項目現場的優勢景觀環境，選擇更有利的時間點進行活動的舉辦 活動效果 ? 2022年銷售情況收到市場變化的影響，銷售情況不太理想，但已經在市場上開始樹立了長青灣的形象 ? 2022通過各種媒體和渠道推廣，積累了大量的客戶資源，可以在 2022年進行重新的樹立和應用，在市場不斷變化的情況下，有效的利用好前期客戶 ? 2022已經進行了一些渠道的開拓和推廣，但由于時間較晚，在 2022年可以進行更深層次的合作和利用，帶來更多的客戶資源 ? 活動在 2022年為項目的口碑傳播和制造影響力方面帶來了很大作用，但對于項目的銷售直接作用還不十分明顯， 2022年可以更多結合項目環境的優勢，展開活動。 總結 PART1 2022營銷工作盤點 PART2 市場及客戶情況分析 PART3 2022年項目營銷策略 PART4 2022年營銷推廣計劃 CONTENTS 目錄 市場情況 ? 經濟情況 中國社會科學院發布的 《 社會藍皮書 》 預計， 2022年全年 GDP增長在 %左右，同比去年下降 2個多百分點，全國經濟增長呈現逐季下降態勢。沈陽市經濟增長放慢跡象也開始有所顯現，預計 2022年全市 GDP增長 %，較上年同期回落 ，但仍保持在高位運行，高于全省、全國平均水平。預期 2022年全市 GDP增長 14%，保持高位運行現狀，實現持續穩定發展。 《 社會藍皮書 》 還指出， 2022年在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。 ? 政策情況 2022年，可以說是房地產市場的政策年。從年初到年末，政府出臺了一系列的政策。降息、減免交易稅費、放寬二套房貸、鼓勵購買改善型自住房、支持房地產信貸等刺激消費的政策，以保持經濟的發展。 沈陽市在此基礎上更是出臺了八城市公積金通貸、 25條房產新政、減免稅費、政府補貼購房等利好政策，2022在全面落實 25條房地產新政的基礎上，沈陽將采取更加積極有效的政策措施，而國家的政策環境將更為輕松，更利于居民購買普通自住房和改善性住房。 預計 09年上半年國家及沈陽市地方政府大部分精力會放在現有政策的細化落實上，更大的促進政策是否推出，將根據 09年下半當時市場環境適時定奪。 ? 整體供應情況 2022年全年沈陽市房地產業預計房地產投資 1000億元，同比去年增長 %。商品房新增供應面積為 ，同比去年下降 %，其中新增商品住宅供應面積 ，同比去年下降 7%。 2022年上半年供應量均逐月上升，至 7月份開始，供應量逐月下降。但就下半年沈陽市商品房市場銷售情況來看，每月均有存量產品有待消化，逐月累計至 12月份，市場已有大量庫存，競爭激烈程度不斷升級。 ? 整體銷售情況 2022年全國商品房銷售面積 ，同比下降 %，出現負增長態勢。其中，商品住宅銷售面積下降 %；商品房銷售額 19261億元，同比下降 %。 2022年全年沈陽市商品房銷售面積 1320萬平方米，同比去年增長 %，商品房均價 3750元，同比去年增長 %。 沈陽市商品房銷售實現逆勢增長。 項目名稱 開盤時間 產品 形式 08年供應套數 08年 消化套數 面積 （ m2） 銷售 均價 元 / m2 主力 總價 09年供 應情況 金域藍灣 08\10\11 高層 220 125 149－ 172 5500 8295萬 /套 521套 小高層 88 42 176－ 189 6600 116－ 125萬 /套 46套 萬科城峰匯 08\8\24 高層 271 182 153－ 256 8600 13