房地產(chǎn)項目場地設(shè)計方案(已修改)

　

【正文】 房地產(chǎn)項目場地設(shè)計方案金科該項目位于重慶市北部新區(qū)，照母山片區(qū)黃桷水庫板塊。處于金山大道與金州大道交叉口的東北側(cè)。性質(zhì)占地面積（萬方）容積率建筑規(guī)模（萬方）四至宗地1商住混用15（?。荷?:）?。荷蹋鹤。?9商：30南側(cè)以金州大道的道路紅線為界，其余三側(cè)均以二級道路的道路紅線為界宗地2二類居住42宗地均以二級道路的道路紅線為界宗地3二類居住25西側(cè)以金山大道的道路紅線為界，南側(cè)以金州大道的道路紅線為界，北側(cè)和東側(cè)以地塊之間的二級公路的道路紅線為界總計?。?6商：30備注：86萬方的居住區(qū)內(nèi)還包括7萬方的社區(qū)商業(yè)配套根據(jù)《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第二十三條規(guī)定，金山大道的道路紅線寬度60m，要求建筑后退紅線的最小距離7m；金州大道的道路紅線寬度60m，要求建筑后退紅線的最小距離為7m；二級公路的道路紅線寬度16m，要求建筑后退紅線的最小距離為3m。根據(jù)《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第五條規(guī)定，居住為主要用地性質(zhì)并與其他性質(zhì)混合布局的用地，建筑計容建筑面積不得大于總計容建筑面積的70%。基地位于金州大道與金山大道交叉區(qū)域，也是未來北部新區(qū)的核心區(qū)域。基地西、南兩側(cè)緊鄰金山大道、金州大道，場地靠近這兩側(cè)部分的噪聲會比較大。金州大道南側(cè)和金山大道的西側(cè)均為大型的居住社區(qū)。場地北面緊鄰香港置地的商業(yè)和別墅社區(qū)，環(huán)境安靜，并有黃桷水庫，具有較好的實現(xiàn)景觀條件。場地的北面除了緊鄰居住社區(qū)外，將有一小學入駐。場地的東面偏南部分為香港置地的大型商業(yè)。目前這些項目都在建，需要一定的時間才能成熟。三塊地均為農(nóng)耕用地，并無制約規(guī)劃布局的不良因素。項目原先地形為淺丘，將由于該項目為新建項目，場地地形經(jīng)過平整后地勢平緩，因此布局安排的靈活性較大。該工程項目建設(shè)為新建項目，項目的類型是居住類。主要依據(jù)的規(guī)范及標準有《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016—200《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95（2005年版）、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—200《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180—93（2002年版）等。集中商業(yè)規(guī)模30萬方，居住區(qū)的底層商業(yè)7萬方。居住建筑規(guī)模為79萬方，根據(jù)定位，其中洋房32萬方，高層47萬方。預計未來的社區(qū)人口將達到25000人。居住社區(qū)的主要功能為居住，優(yōu)秀的社區(qū)能為為業(yè)主提供安全、便利、舒適的居住環(huán)境。基于安全、便利以及舒適的需求，小區(qū)功能內(nèi)容組成包括住宅、車庫、社區(qū)會所、公用服務(wù)設(shè)施等各類建筑，以及景觀庭院、停車場、運動場等室外空間設(shè)施。社區(qū)活動的主要人群是社區(qū)業(yè)主，應(yīng)滿足他們居住、休憩、運動、購物的場所需求。分析小區(qū)業(yè)主的活動規(guī)律，主要活動時間，以及特定時間的主要活動人群等，以更好的滿足小區(qū)各個年齡段業(yè)主的生活便利需求。通常在工作日的上班時間出小區(qū)的人流較大，上班時間退休的老年業(yè)主喜歡出來溜達，周末業(yè)主會帶小孩在社區(qū)玩耍等，如何進行場地劃分以及人流車流的疏導是總體布局的主要內(nèi)容。此外，通過空間環(huán)境的設(shè)計，營造舒適并樂在其中的感覺，給業(yè)主有一個愉悅的居住休閑環(huán)境。宗地一：商業(yè)二類居住歐諾個地和商業(yè)用地，226畝，建筑規(guī)模49萬方，其中商業(yè)地塊30萬方。，建筑密度22%，綠地率30%以上。：分區(qū)：該板塊屬于宗地一靠南部分，由于北部地塊地理環(huán)境優(yōu)越，景觀資源豐富，并且毗鄰小學。南部地塊屬于主干道轉(zhuǎn)角地區(qū)，因此南部地段打造成以商業(yè)為主題的社區(qū)商圈,服務(wù)于周圍的高端物業(yè)。組合結(jié)構(gòu)為：下沉式休閑+大型Shopping Mall+商業(yè)寫字樓+高檔公寓，以此物業(yè)模式輔助周圍的住宅配套。并且，以公寓作為與北部地塊的過渡，既很好地隔離噪音、明確分區(qū)，同時也不顯突兀，將人流合理地引入商業(yè)板塊。計劃規(guī)模如下：建筑面積30萬方，建筑基底面積25000SHOPPING MALL（下沉式）：20000x5層寫字樓（MALL的地上部分）：1000x25層x4幢公寓：1000x20層x5幢：分區(qū)：宗地一北部板塊主要用于二類居住，由于該板塊北部、東部毗鄰香港置地高端物業(yè)，鳥瞰黃桷水庫，西鄰社區(qū)小學，地塊南接商業(yè)中心，景觀資源豐富，生活配套齊全，因此這里計劃打造為高端高端洋房為主、靠南部分以高層為隔離分區(qū)為主的物業(yè)形態(tài)，西南交接處由于人流較多，配備一定的商鋪，提供便民服務(wù)。計劃規(guī)模如下：建筑面積49萬方，建筑基底面積41000，景觀面積11500，住宅建筑面積19萬方，建筑基底面積16000，其中，高層：（一梯八戶）650x24層x8幢洋房：150x2戶x3單元x6層x12幢宗地二：二類居住用地，250畝，建筑規(guī)模42萬方，建筑基底面積51250，景觀面積7：分區(qū)：該板塊屬于宗地一靠東部分，北面臨學校，東面臨商業(yè)，西面臨快速車道，地塊面積不大，但屬于人流活躍、各板塊交叉部分。因此板塊西部布置商業(yè)，東部以高層為主，以高層為隔離將商業(yè)鬧區(qū)與住宅靜區(qū)分區(qū)。綠地放置在小區(qū)中央，形成大面積綠化景觀強化休閑生活氛圍。計劃規(guī)模如下：高層：650x28層x5幢社區(qū)商業(yè)：3000x3層x1幢景觀面積:2250：該板塊西面和南面均為快速車道，北面為本項目宗地三，東面為宗地二東板塊。由于北部的整體景觀資源較為良好，因此西板塊的業(yè)態(tài)主要以洋房為主，臨街鬧區(qū)做休閑服務(wù)底層物業(yè)，靠近東部板塊的商業(yè)區(qū)位高層集中分布。同時，集中綠地主要放置在高層與洋房之間，這樣兩者共享景觀，參差錯落，形成分區(qū)同時促進人流溝通。高層眺高可充分利用綠地資源，同時也提高洋房的產(chǎn)品的景觀享受。因此組合結(jié)構(gòu)為：洋房+高層+商業(yè)休閑服務(wù)給洋房客戶帶來尊貴體驗的同時也極大程度地滿足了高層客戶的生活品質(zhì)。計劃規(guī)模如下：高層：650x28層x8幢洋房：150x2戶x3單元x6層x25幢社區(qū)商業(yè)：3000x3層x2幢幼兒園：10000x3層景觀:5000宗地三：宗地三為二類居住用地，147畝，建筑規(guī)模25萬方分區(qū)：該板塊西北面為綠地，環(huán)境資源豐富，將在此區(qū)域配置24幢洋房，并且考慮到要充分利用容積率，所以適當在小區(qū)東部配置8幢高層。小區(qū)商業(yè)將沿街布置，一來方便人們購物，二來將小區(qū)和車道隔開。集中綠地主要放置在高層中央，高層可充分利用綠地資源布置戶型朝向，提高洋房：150x2戶x2單元x6層x 20幢產(chǎn)品的景觀視覺效果。計劃規(guī)模如下：建筑面積25萬方，建筑基底面積26800，景觀面積7500高層：650x28層x7幢社區(qū)商業(yè)：57600㎡規(guī)劃設(shè)計以創(chuàng)造良好的城市人居環(huán)境為出發(fā)點，密切結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，塑造以人為本的住宅區(qū)生態(tài)與景觀環(huán)境。以市場為導向，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展，利用基地的比較優(yōu)勢，對城市片區(qū)資源進行整合與優(yōu)化，形成更為高檔的住宅區(qū)。生態(tài)原則。充分利用現(xiàn)有土地資源、景觀資源，在小區(qū)布局上充分利用自然通風和日照，并通過設(shè)置雨水收集（或利用河水）、車庫自然通風、土方自平衡、種植本土樹木等，營造一個可實施的生態(tài)型的居住小區(qū)居住區(qū)。安全原則。采用人車分流的方式，通過設(shè)置地下機動車大堂將機動車引入地下，地面形成商業(yè)步行街。功能原則。根據(jù)居住人口的需要，創(chuàng)造適于人購物、娛樂、生活、休憩、交往的場所，使人心情愉悅，獲得精神享受城市空間環(huán)境。在小區(qū)設(shè)置了商業(yè)步行街、會所、籃球場、垃圾收集站等不同的生活和配套設(shè)施，居民基本可在小區(qū)內(nèi)解決日常生活所需。由于該項目由三宗地塊組成，并且在這三宗地之間有一塊學校用地，因此，本項目可根據(jù)宗地界限以及道路紅線劃分為五個相對獨立的板塊（如圖2，基地板塊分區(qū)示意圖）。在各板塊內(nèi)有完整的功能組成，形成相對封閉而又具有相互聯(lián)系的社區(qū)氛圍，能滿足各自的社區(qū)要求。結(jié)合地塊周圍的城市道路情況以及地塊的用地規(guī)范，各個板塊的分區(qū)情況如下。板塊1：該板塊由宗地1劃分來，北邊為商業(yè)用地，南邊為下沉式廣場和寫字樓（見附圖2，項目板塊1功能示意圖）。板塊2：該板塊的東面和北面緊鄰香港置地的高端住宅區(qū)，景觀資源豐富，環(huán)境較好，整體氛圍安靜。因此，在該板塊可以修建對環(huán)境要求較高的洋房產(chǎn)品。板塊的南面緊鄰本項目的商業(yè)，因此可在南邊沿街布置商鋪。板塊的西面緊鄰一校區(qū)，學生人流較為集中，所以也可以在西面沿街布置商鋪。在商鋪與洋房區(qū)之間用景觀綠地以及高層住宅過渡，并維和成相對私密的空間（見附圖2，項目板塊2功能分區(qū)圖）。板塊3：該板塊四周北面臨學校，東面臨商業(yè)，西面臨快速車道，地塊面積不大，周圍環(huán)境相對沒有那么安靜，但該板塊匯集人流的能力強，可以沿街多布置商業(yè)。在南邊臨街處建造商業(yè)，修建高層住宅區(qū)圍合成一個圈，綠地放置在小區(qū)中央，以將綠地功能發(fā)揮最大（見附圖2，項目板塊3功能分區(qū)圖）。板塊4：該板塊西面和南面均為快速車道，北面為本項目板塊5，東面為板塊3。沿北街、東街和南街修建商鋪。高層、洋房以及綠地的分布如圖。集中綠地主要放置在高層中央，高層可充分利用綠地資源布置戶型朝向，提高產(chǎn)品的景觀視覺效果（見附圖2，項目板塊4功能分區(qū)圖）。板塊5：該板塊西北面為綠地，環(huán)境資源優(yōu)秀，可將洋房布置于此。商鋪沿街，東南方布置七幢高層，使其圍合成一個橢圓，橢圓內(nèi)部為綠化用地（見附圖2，項目板塊5功能分區(qū)圖）。日照因素和風向因素共同決定了建筑的朝向選擇，根據(jù)我國部分地區(qū)建筑朝向表查詢得（《建筑設(shè)計資料集（第二版）3》），重慶地區(qū)的最佳朝向為南、南偏東10度，適宜范圍南偏東15度、南偏西5度、北，不宜朝向為東、西。采光、通風、消防、防災(zāi)、管線埋設(shè)、視覺衛(wèi)生等要求決定了建筑間距。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》住宅正面間距應(yīng)按標準確定的不同方位的日照間距系數(shù)進行控制。住宅側(cè)面間距，條式住宅、多層之間不宜小于6m，高層與各種層數(shù)住宅之間不宜小于13m。根據(jù)《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的十四條規(guī)定，本項目高層之間建筑半間距為15m，花園洋房之間的半間距為建筑高度的一半計算。重慶屬于iii建筑氣候區(qū)，在住宅布局時主要應(yīng)考慮住宅夏季放熱和組織自然通風、導風入室的要求。板塊1：在地塊西部臨近小學設(shè)計出入口、南部臨近商業(yè)部分設(shè)計出入口。將小學、商業(yè)部分能很好地與宗地一聯(lián)系起來，引流導向，合理布局。板塊2：在地塊北路中部布置一個次入口，地塊南路中部布置一個主入口?？紤]到功能分區(qū)，將主入口放置在離洋房區(qū)較遠處。板塊3：在地塊的東南角設(shè)置出入口，在地塊的西路中央布置主入口，地塊的東面布置次入口。由于北面為學校，不清楚學校的大門設(shè)于何處，為避免人流沖突，不將出口設(shè)于北路。西面緊鄰快速車道，不做出口。板塊4：在地塊西部布置一個主入口，便于洋房片區(qū)業(yè)主的出行。在地塊的北面靠近快速車道三分之一處設(shè)置次入口。地塊東部與宗地二東地塊之間成一個出入口，便于形成整體由東向西通道溝通小區(qū)交通。由于功能分區(qū)，盡量減少對環(huán)境要求較高的洋房區(qū)的車流干擾。北面的入口盡量不設(shè)置在臨街商鋪附近。板塊5：在地塊的東路布置一個主入口，在地塊的西南面設(shè)置次入口。由于功能分區(qū)，盡量減小對環(huán)境要求較高的洋房區(qū)的車流干擾。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，小區(qū)路面寬6m~9m，組團路面寬3m~5m。小區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)該有兩個出入口；居住區(qū)主要道路至少應(yīng)該有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口間距不應(yīng)小于150m。沿街建筑物長度超過150m時，應(yīng)設(shè)不小于4m*4m的消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建筑物長度超過80m時，應(yīng)在底層加設(shè)人行通道。板塊1：場地內(nèi)沒有機動車道，場地四周為環(huán)繞車道，下沉式地下廣場周圍道路較便捷。板塊2：設(shè)置南北方向?qū)挒?m的小區(qū)道路。沿該主路設(shè)置通往每棟建筑的盡端式車道。板塊3：根據(jù)地塊的功能分區(qū)，小區(qū)道路可設(shè)置為寬為6m的通過式環(huán)形流線結(jié)構(gòu)，板塊四周為主干道。板塊4：考慮到該區(qū)面積較大，組團結(jié)構(gòu)相對復雜，可設(shè)置混合式道路流線結(jié)構(gòu)。在綠地周圍形成環(huán)路通向各個高層建筑，并與主入口相連。在次入口處設(shè)置通向盡端式道路，并用分支路通向各個洋房入口。板塊5：根據(jù)板塊形狀設(shè)置主干道，圍合綠地設(shè)置次干道，洋房區(qū)有五條道路。車庫大部分為地下車庫，在進入建筑地下車庫時，人車分流，通過繞行建筑的支路進入車庫入口。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，小區(qū)具名汽車停車率不應(yīng)小于10%；地面停車率不宜超過10%。少量的地上車庫設(shè)置在綠地附近，用作臨時停車位。各個板塊交通流線圖見附圖1—附圖10：項目板塊1交通流線圖，項目板塊2交通流線圖，項目板塊3交通流線圖，項目板塊4交通流線圖，項目板塊5交通流線圖。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，新區(qū)綠地建設(shè)不應(yīng)低于30%。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件采用集中于分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。綠地率的計算也根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》相關(guān)要求計算得出。板塊1：橢圓狀和散狀綠地為主，分布在商業(yè)建筑、寫字樓和下沉式廣場周圍（見附圖4，項目板塊1景觀分析圖）。板塊2：以現(xiàn)狀綠地為主，沿小區(qū)主路布置綠地景觀；在洋房組團之間和道路交叉口布置帶狀綠地（見附圖4，項目板塊2景觀分析圖）。板塊3：塊狀綠地布置在幾棟高層的中央，少量綠地分散布置（見附圖4，項目板塊3景觀分析圖）。板塊4：集中綠地布置在環(huán)形通路內(nèi)，并被高層圍合，有兩個集中區(qū)少量綠地分散布置，起到分區(qū)，過度的作用（見附圖4，項目板塊4景觀分析圖）。板塊5：與板塊四相近，集中綠地布置在環(huán)形通路內(nèi)，并被高層圍合，少量綠地分散在洋房和高層周圍布置（見附圖4，項目板塊5景觀分析圖）。在房地產(chǎn)市場越來越成熟的今天,人們對居住的要求再也不是單純的條件改善,而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能,使樓盤的品位大大提高。縱觀現(xiàn)在重慶樓市多種建筑風格，有地中海風格、英倫風格巴洛克風格、澳洲風格等，可見，不同時期、不同地區(qū)、不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過不同的瑰麗的建筑文化。滿足了不同群體的消費需求和欣賞水平。而消費者也常常用“有無風格”和“風格的優(yōu)劣”來評價一個樓盤。對消費者而言，有風格的建筑更能獲得他們的認同，并引致精神上的愉悅。同時，建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的