房地產(chǎn)項目場地設(shè)計方案-全文預(yù)覽

　　

【正文】 劃建筑設(shè)計方案及文字說明初審，并提交局例會、區(qū)規(guī)劃例會審議，經(jīng)審查批準(zhǔn)后項目經(jīng)辦人核發(fā)城市建設(shè)規(guī)劃審查聯(lián)絡(luò)單、附圖，并在方案圖上加蓋初審合格章，經(jīng)窗口轉(zhuǎn)建設(shè)單位到環(huán)保、土地、消防、建設(shè)等有關(guān)部門會簽及委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計。窗口工作人員在核收申報材料時，如發(fā)現(xiàn)有可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請人當(dāng)場更正；如發(fā)現(xiàn)材料不齊全或不符合要求，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場告知申請人需補正的全部內(nèi)容。同時提供設(shè)計單位和監(jiān)理單位的單位全稱（注：因制證需要）；三、收到申請后，由建設(shè)單位完善建管“一站式”各窗口相關(guān)事宜。建筑工程施工圖設(shè)計文件審查工作由重慶市建設(shè)工程勘察設(shè)計審查中心具體實施。其中房屋建筑工程施工圖設(shè)計審查收費按建筑等級：，計費基數(shù)為房屋建筑施工圖審查按照施工圖建筑面積。依法應(yīng)當(dāng)公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》應(yīng)在向申請人頒發(fā)時同時公布。分局管理建筑工程（分局審查、分局辦理）（1）同意受理，不需提交協(xié)辦部門分別審批的，經(jīng)辦人3日內(nèi)綜合有關(guān)材料，擬定《用地會審表》，提出經(jīng)辦意見并繪制工作草圖，提交分局業(yè)務(wù)辦公會審查；需提交協(xié)辦部門分別審批的，經(jīng)辦人在收齊協(xié)辦意見或在協(xié)辦意見辦理期限屆滿后3日內(nèi)，綜合有關(guān)材料，擬定《用地會審表》，提出經(jīng)辦意見并繪制工作草圖，提交分局業(yè)務(wù)辦公會審查。（2）經(jīng)分局業(yè)務(wù)辦公會審查符合要求的，分局1日內(nèi)將工作草圖通過帶圖運行系統(tǒng)傳至規(guī)劃信息服務(wù)中心。分局業(yè)務(wù)辦公會在4日內(nèi)作出受理、不予受理或要求補正申請材料的決定，同時確定協(xié)辦部門（凡已在選址意見書和規(guī)劃條件函辦理中列為協(xié)辦部門的不再列入），并在窗口公示。收費標(biāo)準(zhǔn)不收費申請材料一、通過劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項目《建設(shè)項目規(guī)劃管理報建申請表》（原件1份）；申請人身份證明材料（復(fù)印件1份，核原件）；申請人委托證明文件、被委托人身份證明材料（證明文件，原件1份；身份證明，復(fù)印件1份，核原件）；（限申請人委托他人代辦的）1：500現(xiàn)狀地形圖及電子文件（含地下管網(wǎng)及地下建（構(gòu)）筑物）（原件1份）；有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（原件1份）；法律法規(guī)規(guī)定需要的其他材料（1份）；土地行政主管部門同意供地的意見，需備案的建設(shè)項目還需提供擬供地的范圍。對不符合要求的，出具預(yù)審意見，對符合要求的，轉(zhuǎn)正式審查（下簡稱正審）。市市政委：建筑、給排水初步設(shè)計藍(lán)圖各1套，設(shè)計說明書，總平面圖1張。市園林局：a、初步設(shè)計綠化布置圖3張，總平面圖1張，說明書1份；b、有建筑屋頂或平臺綠化的需提供建筑專業(yè)圖說；c、含以上內(nèi)容的光盤1張。確需分期報建的，應(yīng)在首期工程報建時提交分期報建計劃，明確每期報建內(nèi)容，在征得建設(shè)行政主管部門同意后，方可按計劃分期報建；1因房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓或聯(lián)建變更建設(shè)單位及工程名稱等事項的，在辦理建設(shè)工程初步設(shè)計審批時，應(yīng)提供相關(guān)部門批準(zhǔn)同意變更的文件；1包括以上第（1）、（7）、（10）項的光盤1張。（注：自《建設(shè)項目選址意見書》發(fā)放之日起六個月內(nèi)未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，該《建設(shè)項目選址意見書》自行失效。申報材料經(jīng)窗口工作人員核收后，將申報材料轉(zhuǎn)項目經(jīng)辦人。（1）《建設(shè)項目選址意見書》辦理主辦部門城市規(guī)劃行政主管部門辦理時限七個工作日（項目選址需上報開發(fā)區(qū)規(guī)劃例會、市政府審批，需告知利害關(guān)系人或者舉行聽證會的項目，所需時間以及需要報送市規(guī)劃局審批的時間，不計算在審批時限內(nèi)）收費標(biāo)準(zhǔn)不收費申請材料建設(shè)項目選址意見書申請表；申請單位的工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)法人代碼證（復(fù)印件）；向城市規(guī)劃局申辦《建設(shè)項目選址意見書》的申請；勘測定界圖三份；土地意見函；凈月開發(fā)區(qū)立項批復(fù)；環(huán)保主管部門對該建設(shè)項目的初審意見；建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件單；規(guī)劃設(shè)計條件圖四份；土地合同復(fù)印件；1關(guān)于辦理《建設(shè)項目選址意見書》的法人授權(quán)委托書及經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（本人出示原件）。十三、研究結(jié)論與建議：推薦方案總體描述推薦方案優(yōu)缺點描述（優(yōu)點、存在問題、主要爭論與分歧意見）主要對比方案（方案描述、未被采納的理由）結(jié)論與建議。九、項目實施進(jìn)度：建設(shè)工期項目實施進(jìn)度安排項目實施進(jìn)度表（橫線圖）。五、節(jié)能節(jié)水措施：節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析節(jié)水措施及耗水指標(biāo)分析。申報程序選定項目，簽定合作意向書 初步確定開發(fā)方案 申報規(guī)劃要點 申報、審批項目建議書編制項目可行性研究報告申報、審批項目可行性研究報告可研報告的主要內(nèi)容一、總論：項目背景（項目名稱、承辦單位概況、可行性研究報告編制依據(jù)、項目提出的理由與過程）項目概況（擬建地點、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項目投人總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）問題與建議。1主要房型圖。水、電、氣等市政配套意見建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告。《中標(biāo)通知書》。國務(wù)院各部門直屬及下放、直供項目的可行性研究報告，上報前要征求所在省、區(qū)、市的意見。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》與其它申報材料一起上報。⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和資質(zhì)證明）。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。洋房為一梯兩戶，板式結(jié)構(gòu)，三個單元并排。高層設(shè)計為的塔式結(jié)構(gòu)。 入戶花園與門廳應(yīng)提倡設(shè)置，也可提升樓盤品質(zhì)。例：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應(yīng)注意，用異型柱代替矩形術(shù)可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。 戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。使之成為融自然主義風(fēng)格于現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格之中的樓盤，建筑成為風(fēng)景中的風(fēng)景。針對該項目的特點，我們建議采用現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格。 強調(diào)要廢棄建筑表面的外加裝飾。 外立面的建筑材料的選擇,包括材料的耐損能力、光潔度、 堅實度、保溫隔熱性能等等,對項目的保值有很大的幫助,客戶得到了實惠,樓盤價值也得到了提升。滿足了不同群體的消費需求和欣賞水平。板塊4：集中綠地布置在環(huán)形通路內(nèi)，并被高層圍合，有兩個集中區(qū)少量綠地分散布置，起到分區(qū)，過度的作用（見附圖4，項目板塊4景觀分析圖）。綠地率的計算也根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》相關(guān)要求計算得出。板塊5：根據(jù)板塊形狀設(shè)置主干道，圍合綠地設(shè)置次干道，洋房區(qū)有五條道路。板塊3：根據(jù)地塊的功能分區(qū)，小區(qū)道路可設(shè)置為寬為6m的通過式環(huán)形流線結(jié)構(gòu)，板塊四周為主干道。人行出口間距不宜超過80m，當(dāng)建筑物長度超過80m時，應(yīng)在底層加設(shè)人行通道。由于功能分區(qū)，盡量減小對環(huán)境要求較高的洋房區(qū)的車流干擾。地塊東部與宗地二東地塊之間成一個出入口，便于形成整體由東向西通道溝通小區(qū)交通。由于北面為學(xué)校，不清楚學(xué)校的大門設(shè)于何處，為避免人流沖突，不將出口設(shè)于北路。將小學(xué)、商業(yè)部分能很好地與宗地一聯(lián)系起來，引流導(dǎo)向，合理布局。住宅側(cè)面間距，條式住宅、多層之間不宜小于6m，高層與各種層數(shù)住宅之間不宜小于13m。商鋪沿街，東南方布置七幢高層，使其圍合成一個橢圓，橢圓內(nèi)部為綠化用地（見附圖2，項目板塊5功能分區(qū)圖）。沿北街、東街和南街修建商鋪。在商鋪與洋房區(qū)之間用景觀綠地以及高層住宅過渡，并維和成相對私密的空間（見附圖2，項目板塊2功能分區(qū)圖）。板塊2：該板塊的東面和北面緊鄰香港置地的高端住宅區(qū)，景觀資源豐富，環(huán)境較好，整體氛圍安靜。由于該項目由三宗地塊組成，并且在這三宗地之間有一塊學(xué)校用地，因此，本項目可根據(jù)宗地界限以及道路紅線劃分為五個相對獨立的板塊（如圖2，基地板塊分區(qū)示意圖）。采用人車分流的方式，通過設(shè)置地下機動車大堂將機動車引入地下，地面形成商業(yè)步行街。以市場為導(dǎo)向，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展，利用基地的比較優(yōu)勢，對城市片區(qū)資源進(jìn)行整合與優(yōu)化，形成更為高檔的住宅區(qū)。計劃規(guī)模如下：高層：650x28層x8幢洋房：150x2戶x3單元x6層x25幢社區(qū)商業(yè)：3000x3層x2幢幼兒園：10000x3層景觀:5000宗地三：宗地三為二類居住用地，147畝，建筑規(guī)模25萬方分區(qū)：該板塊西北面為綠地，環(huán)境資源豐富，將在此區(qū)域配置24幢洋房，并且考慮到要充分利用容積率，所以適當(dāng)在小區(qū)東部配置8幢高層。由于北部的整體景觀資源較為良好，因此西板塊的業(yè)態(tài)主要以洋房為主，臨街鬧區(qū)做休閑服務(wù)底層物業(yè)，靠近東部板塊的商業(yè)區(qū)位高層集中分布。：分區(qū)：該板塊屬于宗地一靠東部分，北面臨學(xué)校，東面臨商業(yè)，西面臨快速車道，地塊面積不大，但屬于人流活躍、各板塊交叉部分。組合結(jié)構(gòu)為：下沉式休閑+大型Shopping Mall+商業(yè)寫字樓+高檔公寓，以此物業(yè)模式輔助周圍的住宅配套。宗地一：商業(yè)二類居住歐諾個地和商業(yè)用地，226畝，建筑規(guī)模49萬方，其中商業(yè)地塊30萬方。社區(qū)活動的主要人群是社區(qū)業(yè)主，應(yīng)滿足他們居住、休憩、運動、購物的場所需求。居住建筑規(guī)模為79萬方，根據(jù)定位，其中洋房32萬方，高層47萬方。項目原先地形為淺丘，將由于該項目為新建項目，場地地形經(jīng)過平整后地勢平緩，因此布局安排的靈活性較大。場地的北面除了緊鄰居住社區(qū)外，將有一小學(xué)入駐。基地位于金州大道與金山大道交叉區(qū)域，也是未來北部新區(qū)的核心區(qū)域。房地產(chǎn)項目場地設(shè)計方案金科該項目位于重慶市北部新區(qū)，照母山片區(qū)黃桷水庫板塊。根據(jù)《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第五條規(guī)定，居住為主要用地性質(zhì)并與其他性質(zhì)混合布局的用地，建筑計容建筑面積不得大于總計容建筑面積的70%。場地北面緊鄰香港置地的商業(yè)和別墅社區(qū)，環(huán)境安靜，并有黃桷水庫，具有較好的實現(xiàn)景觀條件。三塊地均為農(nóng)耕用地，并無制約規(guī)劃布局的不良因素。集中商業(yè)規(guī)模30萬方，居住區(qū)的底層商業(yè)7萬方。基于安全、便利以及舒適的需求，小區(qū)功能內(nèi)容組成包括住宅、車庫、社區(qū)會所、公用服務(wù)設(shè)施等各類建筑，以及景觀庭院、停車場、運動場等室外空間設(shè)施。此外，通過空間環(huán)境的設(shè)計，營造舒適并樂在其中的感覺，給業(yè)主有一個愉悅的居住休閑環(huán)境。南部地塊屬于主干道轉(zhuǎn)角地區(qū)，因此南部地段打造成以商業(yè)為主題的社區(qū)商圈,服務(wù)于周圍的高端物業(yè)。計劃規(guī)模如下：建筑面積49萬方，建筑基底面積41000，景觀面積11500，住宅建筑面積19萬方，建筑基底面積16000，其中，高層：（一梯八戶）650x24層x8幢洋房：150x2戶x3單元x6層x12幢宗地二：二類居住用地，250畝，建筑規(guī)模42萬方，建筑基底面積51250，景觀面積7計劃規(guī)模如下：高層：650x28層x5幢社區(qū)商業(yè)：3000x3層x1幢景觀面積:2250：該板塊西面和南面均為快速車道，北面為本項目宗地三，東面為宗地二東板塊。因此組合結(jié)構(gòu)為：洋房+高層+商業(yè)休閑服務(wù)給洋房客戶帶來尊貴體驗的同時也極大程度地滿足了高層客戶的生活品質(zhì)。計劃規(guī)模如下：建筑面積25萬方，建筑基底面積26800，景觀面積7500高層：650x28層x7幢社區(qū)商業(yè)：57600㎡規(guī)劃設(shè)計以創(chuàng)造良好的城市人居環(huán)境為出發(fā)點，密切結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，塑造以人為本的住宅區(qū)生態(tài)與景觀環(huán)境。安全原則。在小區(qū)設(shè)置了商業(yè)步行街、會所、籃球場、垃圾收集站等不同的生活和配套設(shè)施，居民基本可在小區(qū)內(nèi)解決日常生活所需。板塊1：該板塊由宗地1劃分來，北邊為商業(yè)用地，南邊為下沉式廣場和寫字樓（見附圖2，項目板塊1功能示意圖）。板塊的西面緊鄰一校區(qū)，學(xué)生人流較為集中，所以也可以在西面沿街布置商鋪。板塊4：該板塊西面和南面均為快速車道，北面為本項目板塊5，東面為板塊3。板塊5：該板塊西北面為綠地，環(huán)境資源優(yōu)秀，可將洋房布置于此。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》住宅正面間距應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)確定的不同方位的日照間距系數(shù)進(jìn)行控制。板塊1：在地塊西部臨近小學(xué)設(shè)計出入口、南部臨近商業(yè)部分設(shè)計出入口。板塊3：在地塊的東南角設(shè)置出入口，在地塊的西路中央布置主入口，地塊的東面布置次入口。在地塊的北面靠近快速車道三分之一處設(shè)置次入口。板塊5：在地塊的東路布置一個主入口，在地塊的西南面設(shè)置次入口。沿街建筑物長度超過150m時，應(yīng)設(shè)不小于4m*4m的消防車通道。沿該主路設(shè)置通往每棟建筑的盡端式車道。在次入口處設(shè)置通向盡端式道路，并用分支路通向各個洋房入口。少量的地上車庫設(shè)置在綠地附近，用作臨時停車位。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點及用地的具體條件采用集中于分散相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。板塊3：塊狀綠地布置在幾棟高層的中央，少量綠地分散布置（見附圖4，項目板塊3景觀分析圖）。縱觀現(xiàn)在重慶樓市多種建筑風(fēng)格，有地中海風(fēng)格、英倫風(fēng)格巴洛克風(fēng)格、澳洲風(fēng)格等，可見，不同時期、不同地區(qū)、不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過不同的瑰麗的建筑文化。同時，建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項目的檔次和知名度。 突出建筑設(shè)計的經(jīng)濟(jì)原則,以最低的開支達(dá)到最大程度的滿足性。 現(xiàn)代主義風(fēng)格體現(xiàn)在住宅上有著幾何線條修飾,色彩明快跳躍,外立面簡潔流暢,以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征, 立面立體層次感較強,外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺,合理運用色塊色帶處理,給人簡潔、質(zhì)樸,返樸歸真的感受。而現(xiàn)代主義建筑不應(yīng)僅表現(xiàn)在擺脫過時的建筑樣式的束縛，在創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格式樣上，更應(yīng)在建筑材料中融入新材料、新結(jié)構(gòu)的特性，體現(xiàn)建筑對居者的關(guān)懷。 功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分區(qū)思路清晰才能提升樓盤品質(zhì)。 其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。 采光與通風(fēng)應(yīng)注意，特別是廚衛(wèi)，完美才是樓盤品質(zhì)的體現(xiàn)。根據(jù)前期定位要求，緊湊型兩房：緊湊型三房一衛(wèi)：居家型三房兩衛(wèi)比例為3:3:2。根據(jù)前期定位，洋房面積主要為150m2。