金地集團全套房地產流程管理流程xxxx版(已修改)

　

【正文】 目 錄第一章. 戰略管理第二章. 投資發展第三章. 運營管理第四章. 設計管理第五章. 成本管理第六章. 采購管理第七章. 營銷管理第八章. 財務管理第九章. 人力資源管理第十章. 行政管理152 / 1521. 流程圖 第一章 戰略管理第一節戰略規劃與管理流程2．流程概況 信息收集與研究 投資發展部：負責收集宏觀環境信息（國家對房地產行業及相關行業的政策與法規、國家經濟發展、法律和社會文化等方面的信息） 、產業發展環境信息（房地 產行業和相關行業的發展趨勢、客戶需求、競爭對手及業界標桿企業的發展動態） 、區域環境信息（各區域房地產行業政策與法規、行業競爭狀況及發展趨勢、區域經濟發展水平和消費文化等） ，收集和梳理公司領導及重要會議中提出的公司及各業務發展的意圖和要求，作為戰略分析的重要信息。 項目公司：負責收集當地房地產政策與法規、城市規劃、房地產供需狀況、競爭狀況及發展趨勢、客戶需求等信息并進行分析。 研發設計部：負責收集國內外產品的發展動態、產品發展模式，規劃設計方面的政策法規，相關類型產品的發展研究、新材料新技術的應用等信息并進行分析。 人力資源部：負責對公司內部的資源和能力，核心競爭力、價值鏈專業能力、人力資源狀況、組織管理能力等進行分析。 信息匯總與分析 以上部門及項目公司于每年年底或公司的戰略規劃啟動前兩個月，將相關信息以報告形式匯總至總部投資發展部。投資發展部對所匯總的信息進行歸類和整理，判斷信息的準確性、完整性和價值性，并針對某戰略主題組織相關人員進行專題調查研究以完善相關信息。 投資發展部對匯總信息進行綜合分析，內容包括但不限于：行業的發展機會與威脅、各業務單元的優勢與劣勢等，分析方法可采用 SWOT 分析、通用矩陣模型分析、行業吸引力矩陣分析等。 投資發展部可就某戰略議題組織相關部門或項目公司進行研討和分析，以完善戰略分析內容。 公司總體戰略編制和審批 投資發展部組織編制《公司總體戰略》 ，內容主要包括但不限于：1) 公司愿景、使命和核心價值觀2) 內外部環境分析3) 戰略方案選擇4) 業務組合模式選擇5) 戰略目標體系設定6) 機會與風險分析7) 戰略舉措的優先順序和初步規劃 公司總體戰略經投資分管領導審核后，交決策委員會評審，投資發展部根據評審的意見進行調整或完善，總體戰略最終由董事長? CEO 批準。 公司職能戰略編制和審批 公司總體戰略確定后，由投資發展部組織總部相關部門編制職能戰略：1) 投資發展部組織研發設計部編制《業務戰略》 （含戰略土地儲備計劃、產品線規劃等內容） ；2) 財務管理部根據《公司總體戰略》和《業務戰略》編制《資本戰略》 ；3) 營銷管理部編制《品牌戰略》 ，并組織研發設計部編制《品牌戰略》中產品品牌戰略內容；4) 人力資源部根據以上職能戰略編制《組織戰略》 、 《人力資源戰略》 。 各部門編制相關的職能戰略，經主管領導審核后，匯總至投資發展部。投資發展部對各職能戰略進行匯總、協調和平衡，組織相關部門討論和修正，形成《公司戰略規劃方案》經投資分管領導審核后，提交決策委員會評審確定。 項目公司經營戰略編制與審批 項目公司根據《公司總體戰略》和《公司戰略規劃方案》組織相關部門編制經營規劃目標和相關職能規劃，形成《項目公司經營戰略》并經項目公司分管領導/總經理評審。 總部投資發展部及投資分管領導對各項目公司的經營戰略進行審核后，組織公司領導進行評審和批準。 戰略執行與評估 公司戰略和項目公司經營戰略的實施， 以公司年度全面預算的制定和實施為基礎，設定年度及季度戰略實施的關鍵績效指標，以保障戰略的可實施性和可衡量性。由投資發展部根據戰略相關績效指標的測評，跟蹤總部及項目公司的戰略實施情況。 投資發展部每年組織一次總部及項目公司戰略執行評估會，各部門和項目公司負責人參與評估。如果執行狀況與預期目標之間存在一定差異時，分析差異情況出現的原因，辨識導致差異產生的因素的性質，即不可控制的因素還是可控制的因素。1) 不可控制的因素：政治環境、行業政策、當地政策與環境等；2) 可控制的因素：人財物資源保障因素。 針對影響戰略實施的可控因素，投資發展部提出整改建議，經投資分管領導審核、公司領導評審確定后， 由相關部門或項目公司負責實施， 以保障戰略方案的落實。 戰略調整 根據戰略執行情況可能對戰略進行調整，調整分為：1) 常規改進： 以戰略規劃方案為基礎， 以戰略評估結果作為依據進行的定期調整(通常為一年)；2) 臨時性改進：根據突發事件進行戰略改進和調整。 戰略改進準則，進行戰略改進時，須考慮到以下因素進行調整和改進：1) 一致性，即戰略是否表述了矛盾的目標和政策；2) 可行性，即企業可以提供的資源是否可以滿足戰略目標的需要；3) 重要的內部因素的變化；4) 重要的外部環境的變化。 投資發展部根據決議結果責成相關部門或項目公司調整職能規劃及經營戰略。 修訂后的戰略規劃方案及職能規劃匯總平衡后提交給投資分管領導審核，由決策委員會評審后下發并執行。 無 無 第二章投資發展第一節項目拓展與論證管理流程2. 流程概況 3. 工作程序 基礎信息研究 投資發展部組織土地基礎信息研究，內容包括：宏觀環境和區域經濟研究、政策法規研究、目標城市發展和選擇評價研究、土地信息研究、項目風險研究、市場研究和競爭對手研究等專項研究。 投資發展部組織完成各專項研究工作，根據決策需要提交相關專項研究報告。需及時收集、分析動態信息，其研究成果可即時報告或在年度總結會上報告。 投資發展部須建立基礎信息研究信息庫，并將基礎信息研究的成果向分管領導和董事長CEO 匯報后，最終形成《土地儲備計劃》報董事長CEO 審批。 城市研究 投資發展部根據公司的發展戰略規劃及土地儲備計劃提出城市評審申請（計劃內或計劃外） 。 投資發展部負責按照城市評價成果標準（營銷總監可依據項目的重要性決定評價哪些指標）的要求進行城市研究，并完成城市評價資料的收集與整理，形成《目標城市評價報告》 ，成本管理部完成《新城市房地產開發成本調查報告》 。 投資發展部將《目標城市評價報告》提交分管領導審核，并報決策委員會評審，確定是否進入該城市。 投資發展部負責備案決策結果。 土地信息收集 投資發展部負責土地信息的收集、匯總、整理和總結等可通過如下幾種渠道進行：1）政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲備中心進行的企業轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、 產權交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告； 規劃局、計委、建委、房產局等作為房地產開發的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項目的用地性質、開發規模、地價水平、操作進度、轉讓意向等全方位的信息。2）其他房地產開發公司：部分房地產公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發后，進行項目轉讓。3）房地產中介機構：隨著房地產二級市場的不斷健全，投資顧問等專業中介隊伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。4）其他主動收集信息類：主動了解目標城市或區域的土地利用規劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。5）其他被動收集信息類：內外部業務合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。 收集通過各類渠道得到的項目（土地）招拍掛、轉讓（合作）的有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》提交分管領導和總經理，總經理不定期對各土地信息進行合議， 根據公司的土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，確定是否進入項目發展階段。 未通過項目發展的信息由投資發展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統一答復信息提供人，并對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 發展項目確定 投資發展部組織外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具體按《土地獲取作業指引》進行。 投資發展部根據項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請外聘法律顧問提供意見，提出《新項目發展信息通報》向分管領導和總經理匯報，總經理審批后提出項目用地運作方式的意見。 投資發展部組織研發設計部和營銷管理部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調查。營銷管理部根據市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內容：1）項目的檔次、主要客戶群；2）項目在公司項目組合中的地位和大致開發周期；3）項目中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。 對于新開發的城市，成本管理部根據需要參加項目實地調查，以了解當地項目開發成本相關資料和情況。 投資發展部可根據項目的特殊性與否，進行后續處理：1）易于規劃的常規項目：可與研發設計部口頭溝通后，確定各種形式產品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產品（含基本配套）的成本數據，作為初步經濟測算的依據。2）特殊地形或含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產品定位交由研發設計部做出規劃設計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經濟測算的依據。 投資發展部根據項目情況做出初步經濟測算，綜合項目談判后確定的操作方式，形成新項目發展建議報告，交分管領導審核，并向總經理申請召開新項目發展匯 報會。 公司所有新項目立項都要通過新項目發展匯報會論證，匯報會的內容包括：1）項目簡介、周邊環境和市場介紹、未來發展趨勢和市場定位、合作方式及風險分析、設計要點和相應成本分析、公司策略和開發周期、經濟效益測算等。2）投資發展部需提前 3 天將新項目發展建議報告發給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。3）總經理根據項目情況，可確定參加會議各專業部門的人員。4）會議召開時，投資發展部負責人可摘要介紹《新項目發展建議報告》內容，主要工作是回答評委疑問和意見。評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前詳細記錄項目評估意見、開發建議和評估結論。 。5）項目經評審后由總經理批準做出決定，包括項目否決、繼續補充調研和項目內部立項并進行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。6）投資發展部應于會后 3 個工作日內完成會議紀要，并報送“決策委員會”委員、公司職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結果。 簡化項目論證程序。對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序, 即可選擇不召開新項目發展匯報會。 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在 30 萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。 新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項，在匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。 項目可行性研究 投資發展部首先將評審會上的意見匯總，根據項目情況，申請成立項目發展小組或聘請外部項目策劃咨詢機構進行可行性研究工作。 自行組織可行性研究 成立項目發展小組：組長由投資發展部第一負責人擔任或由公司總經理委派，成員名單由投資發展部提出，營銷、設計、成本、財務等各相關部門配合指派人員，項目發展小組須由總經理審批確認。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發展部可替代行使小組職責，但必須經過總經理批準。 項目發展小組制訂《項目可行性研究計劃》 ，該計劃應包含各相應工作的責任部門（責任人） 、達到效果和時間要求，并發送至相關部門。 投資發展部根據可行性研究計劃，編制《土地合作協議》并提交外聘法律顧問審核，組織項目發展小組及相關部門對項目進行現場詳細勘查，并完成如下工作：1）進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項目所在區域的環境和配套、區域規劃和未來發展趨勢等。并根據可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細調研，制定初步產品定位建議，并編制《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 。2）組織外聘法律顧問參加項目后續談判，做出法律風險分析。3）根據研發設計部在發展項目確定階段對現場勘察地塊的地形、地貌及周邊環境進行項目規劃分析，及《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 ，完成規劃設計草案，形成《新項目可行性論證規劃草案指標說明》 。并對現場勘查地塊的地形、地貌進行工程建造分析。4）根據完成的初步產品定位建議制定營銷初步計劃，并根據規劃草案及《新項目可行性論證規劃草案指標說明》和工程建造分析，進行項目建安成本估算。5）綜合各專業提供的定位、規劃、成本、營銷計