金地集團(tuán)全套房地產(chǎn)流程管理流程xxxx版-資料下載頁

　　

【正文】 并與工程進(jìn)展同步；b） 有關(guān)原材料、半成品試驗和評定合格；c） 施工形成的觀測數(shù)據(jù)滿足相關(guān)規(guī)范的要求；d） 分項、分部工程自我評估資料齊全、評定結(jié)果符合要求。3)監(jiān)理單位對分項、分部工程質(zhì)量驗收評估資料簽署結(jié)論為合格。 施工過程隱蔽工程和結(jié)構(gòu)工程驗收1)隱蔽工程由施工單位負(fù)責(zé)申報，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織工程部相關(guān)人員驗收。未進(jìn)行隱蔽工程驗收不能進(jìn)行下一工序的作業(yè)。2)結(jié)構(gòu)工程驗收：在工程結(jié)構(gòu)封頂后，五方（施工單位、質(zhì)監(jiān)部門、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、工程部）驗收前由工程部制定工程驗收計劃。在主體工程封頂達(dá)到驗收條件后，施工單位視工程進(jìn)度情況向監(jiān)理單位及工程部遞交結(jié)構(gòu)驗收申請，監(jiān)理單位在接到申請后經(jīng)過審核，確認(rèn)主體工程已達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)，則由工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行結(jié)構(gòu)工程驗收，經(jīng)驗收合格后方可組織下一工序的施工。 專項驗收 面積測繪與規(guī)劃驗收：1)主體工程外檐裝修完畢、內(nèi)部裝修達(dá)到規(guī)劃驗收要求后，由工程部組織外部測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工測繪工作。2)當(dāng)庭院園林及消防道路（路基）施工完成后,由工程部組織當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的規(guī)劃驗收，并辦理該項目建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證文件。 市政工程驗收：1)工程部負(fù)責(zé)組織市政工程承包單位向市政管理部門申報驗收及取得相關(guān)驗收證書并辦理開通手續(xù)。2)燃?xì)夤こ淌┕ね戤吅螅こ滩拷M織促燃?xì)夤こ坛邪鼏挝幌虍?dāng)?shù)厝細(xì)夤芾聿块T申請驗收，并按合同約定時間結(jié)點通過驗收。 電梯工程驗收：1)工程部負(fù)責(zé)組織電梯工程施工單位向政府部門申報驗收及取得《電梯（扶梯）驗收結(jié)果通知單》 。 消防工程驗收：2)工程部負(fù)責(zé)組織消防工程承包單位向政府部門申報驗收及取得《消防工程驗收合格意見書》 。 人防工程驗收：1)工程部負(fù)責(zé)要求人防工程承包單位按照進(jìn)度計劃要求取得《人防工程驗收證書》 。 室內(nèi)空氣環(huán)境檢測和水質(zhì)化驗檢測1)工程部組織室內(nèi)環(huán)境檢測取得相關(guān)報告。2)工程部組織水質(zhì)化驗檢測取得相關(guān)報告。 其他專項工程驗收監(jiān)督1)專項工程施工完畢后，專項工程施工單位應(yīng)向?qū)ｍ椆こ瘫O(jiān)理單位申請初驗。專項工程監(jiān)理單位經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場已達(dá)到初驗標(biāo)準(zhǔn)，則負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位、施工單位、及相關(guān)人員到現(xiàn)場進(jìn)行專項工程初驗。2)驗收中的整改意見，由工程部督促專項工程施工單位進(jìn)行整改，與工程監(jiān)理單位共同驗證。3)確認(rèn)現(xiàn)場已達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，工程部負(fù)責(zé)組織施工單位、工程監(jiān)理單位、工程設(shè)計單位、工程質(zhì)監(jiān)部門到現(xiàn)場進(jìn)行專項工程竣工驗收，并由工程部負(fù)責(zé)辦理驗收合格文件。 檔案預(yù)驗收1)工程部負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場竣工資料初驗，初驗合格后，組織竣工驗收。2)工程達(dá)到竣工條件，工程部組織檔案館資料預(yù)驗，并取得預(yù)驗合格文件。 工程竣工驗收與備案 工程竣工初驗由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，竣工驗收由工程部負(fù)責(zé)。 竣工驗收備案應(yīng)具備的主要條件：1)完成規(guī)劃、水質(zhì)、電梯、人防、消防、室內(nèi)環(huán)境、環(huán)保、節(jié)能、分戶驗收、無障礙設(shè)施等專項驗收，并取得相應(yīng)證明文件；2)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告。 4)有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5)有工程質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；6)參建各方出具的評價報告、施工總結(jié)等；7)當(dāng)?shù)貦n案部門出具的預(yù)驗收證明；9)有施工單位簽署的工程保修書；10）付款證明。 施工總施工單位向監(jiān)理單位申請竣工初驗，監(jiān)理單位主持竣工初驗，并組織工程部和施工單位參加初驗。驗收中的整改意見，由施工單位負(fù)責(zé)整改，監(jiān)理單位監(jiān)督實施，工程部負(fù)責(zé)驗證。 初驗整改完成后，由施工單位向工程部申請竣工驗收，工程部組織監(jiān)理單位、質(zhì)監(jiān)單位、施工單位、設(shè)計單位等相關(guān)部門共同參加竣工驗收。 在完成專項驗收和竣工驗收并取得相應(yīng)證明文件后，由工程部負(fù)責(zé)到建委辦理竣工驗收備案手續(xù)，取得《項目竣工驗收備案表》 。 所有資料按驗收意見整改完畢并驗收合格，并且專項驗收過程所有的各類專項驗收證明書都已取得后，由工程部督促施工單位將竣工驗收資料移交城建檔案館，并辦理《市建設(shè)工程驗收檔案移交書》 。3．支持文件 無4．相關(guān)記錄 無1．流程概況 2．工作程序第十節(jié)物業(yè)移交管理指引 移交前提條件 物業(yè)已嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢，并滿足使用要求。 物業(yè)已通過單項驗收和竣工綜合驗收并達(dá)到合格要求，臨時建筑物、構(gòu)筑物、施工機(jī)具和余渣已全部清理完畢。 物業(yè)已具備相關(guān)服務(wù)管理單位向最終用戶收費(fèi)的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施條件；道路、給排水、排污等管道暢通。 配套建設(shè)的各項公用服務(wù)設(shè)施已到位并能正常使用，綠化工程符合規(guī)劃要求，消防等設(shè)施齊備。 物業(yè)管理用房、物業(yè)資料按本地區(qū)的《城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，已及時移交給物業(yè)管理公司，且具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求。 房屋幢、戶號已編排并經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 物業(yè)移交資料準(zhǔn)備 工程部需準(zhǔn)備以下資料：1) 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書；2) 住宅區(qū)內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖） ；3) 住宅區(qū)內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單；4) 各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以及保修書；5) 單項工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書；6) 物業(yè)移交方案。 營銷部需準(zhǔn)備以下資料：1) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬證明；2) 住宅區(qū)銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和房屋業(yè)主匯總表；3) 大修基金繳納憑證。 物業(yè)管理方案確定 營銷部對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案提出建議，并審核物業(yè)公司提交的物業(yè)管理方案，交項目公司總經(jīng)理、總部營銷總監(jiān)審核，公司總經(jīng)理審批，主要內(nèi)容包括：1) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；2) 物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動資金額度；3) 物業(yè)管理水、電、氣、電話、光纖的收費(fèi)方案；4) 安全、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；5) 清潔管理方案和成本指標(biāo)；6) 園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；7) 機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；8) 公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；9) 內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；10) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。3．支持文件 無4．相關(guān)記錄 無 第四章設(shè)計管理第一節(jié)產(chǎn)品研發(fā)管理流程 產(chǎn)品研究 客戶細(xì)分總部研發(fā)設(shè)計部按【戰(zhàn)略規(guī)劃和管理流程】規(guī)定，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，基于客戶價值需求和支付能力等指標(biāo)，確定客戶細(xì)分及其價值定位。 細(xì)分市場需求調(diào)研總部研發(fā)設(shè)計部向項目公司設(shè)計部和營銷部發(fā)放《細(xì)分市場需求調(diào)研表》 ，進(jìn)行消費(fèi)市場需求調(diào)研，并形成《客戶細(xì)分市場調(diào)研報告》 ，調(diào)研報告至少要對每類客戶的客 戶特征、產(chǎn)品需求、購房價值等緯度進(jìn)行闡述：1)客戶特征：細(xì)分客戶份額、年齡、學(xué)歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等；2)產(chǎn)品需求：房屋屬性、單價、建筑面積、總價、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好等；3)購房價值：購房動機(jī)、房屋價值、土地屬性等。 產(chǎn)品品類規(guī)劃總部研發(fā)設(shè)計部根據(jù)《客戶細(xì)分市場調(diào)研報告》和公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品類和產(chǎn)品類型，形成《客戶模型產(chǎn)品需求》和《產(chǎn)品品類描述》 ，報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批。 制定產(chǎn)品研究實施計劃總部研發(fā)設(shè)計部制定《產(chǎn)品研究實施計劃》 ，明確研究形式、參與部門與分工、計劃安排及研究費(fèi)用等，報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施。 產(chǎn)品研究如果委托外部研究機(jī)構(gòu)，按照【招標(biāo)采購管理流程】選擇合作單位，簽訂開發(fā)協(xié)議后進(jìn)行研發(fā)；若自主研發(fā)，各部門按照計劃安排進(jìn)行專題研究。總部研發(fā)設(shè)計部根據(jù)產(chǎn)品研究實施計劃節(jié)點及階段成果要求，監(jiān)督考核產(chǎn)品研究工作的進(jìn)行。 產(chǎn)品研究成果與審批總部研發(fā)設(shè)計部匯總外部研究機(jī)構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的《產(chǎn)品研究成果報告》, 報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批。審批通過的確定成果推廣試點項目，暫不應(yīng)用的成果由總部研發(fā)設(shè)計部總結(jié)備案。 產(chǎn)品研究成果推廣實施試點項目所在的項目公司產(chǎn)品部進(jìn)行研究成果推廣實施，總部研發(fā)設(shè)計部指導(dǎo)監(jiān)督其實施。 產(chǎn)品研究成果總結(jié)改進(jìn)試點項目實施各階段和結(jié)束，總部研發(fā)設(shè)計部組織項目公司產(chǎn)品部進(jìn)行成果實施的總結(jié)改進(jìn)，并形成《新產(chǎn)品研發(fā)成果推廣經(jīng)驗總結(jié)》 。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究 制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究策略與計劃總部研發(fā)設(shè)計部在每年年末制訂下一年度《年度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究策略與計劃》 ，內(nèi)容包括但不限于：現(xiàn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)完善重點、新增產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)類型或分項重點、改進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內(nèi)容成果的形式及其起止產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立和完善時間，及原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)完善的階段性工作重點。 《年度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究策略與計劃》報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)信息調(diào)研與研究1）市場調(diào)研與信息收集：總部研發(fā)設(shè)計部向相關(guān)部門發(fā)放《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究調(diào)研表》 ，由相關(guān)部門進(jìn)行信息收集、整理和研究，填寫《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究調(diào)研表》提交總部研發(fā)設(shè)計部：a) 項目發(fā)展工作小組：在論證階段和定位策劃階段進(jìn)行市場調(diào)研時，收集和整理市場優(yōu)秀項目的產(chǎn)品特色；b) 項目公司設(shè)計部：日常收集和研究業(yè)界優(yōu)秀項目的產(chǎn)品信息；在考察設(shè)計單位時，收集設(shè)計單位優(yōu)秀案例和產(chǎn)品特色；c) 項目部：收集業(yè)界優(yōu)秀項目的產(chǎn)品四新應(yīng)用信息；工程供方和材料設(shè)備供應(yīng)商考察時總結(jié)優(yōu)秀產(chǎn)品信息；d) 公司安排的外出項目考察，考察人員在完成考察報告的同時，應(yīng)完成相應(yīng)的項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研表。2)專題研究：針對特定類型、特定檔次的項目中的某個專項進(jìn)行論證和分析，項目公司設(shè)計部，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)框架內(nèi)容的范圍內(nèi)選定專題，組織完成研究工作，并將結(jié)論落實為相應(yīng)的產(chǎn)品要求連同處理方法進(jìn)行整理，作為專題研究成果列入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。3)項目經(jīng)驗總結(jié)：在項目實施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設(shè)計、施工、成本等因素，按照項目檔次和項目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項目部提供項目信息的同時，將項目情況按照產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)案例模板的形式，進(jìn)行整理，提交總部研發(fā)設(shè)計部備案，作為項目經(jīng)驗整理列入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實施方案的制定與審批總部研發(fā)設(shè)計部收集和整理內(nèi)外部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)信息，組織項目公司設(shè)計部和營銷部編制《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實施方案》 ，上述兩個部門主要從設(shè)計和市場角度提供支持。 《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實施方案》初稿經(jīng)過討論評審，經(jīng)總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批后，頒布執(zhí)行。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行與監(jiān)督落實1）項目定位階段：在項目定位評審?fù)瑫r確定項目采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)類型，編寫《項目運(yùn)營目標(biāo)書》時，將確定采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)類型作為目標(biāo)書內(nèi)容同時提交審批。2）規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段：在規(guī)劃方案招標(biāo)階段，項目部將《項目運(yùn)營模板書》中的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作為技術(shù)標(biāo)書的輸入文件之一進(jìn)行技術(shù)標(biāo)書編寫，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計部審核、總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批。在方案評審時，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在方案中落實情況作為對方案的評價要素進(jìn)行評審。3） 初步設(shè)計階段： 項目部將上階段確定的 《項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)附件作為編制 《初步設(shè)計任務(wù)書》的輸入條件之一，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計部審核、總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批。在初步設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在初步設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進(jìn)行評審。4）施工圖設(shè)計階段：前階段確定的項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作為編制《施工圖設(shè)計任務(wù)書》的輸入條件之一，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計部審核、總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批。在初步設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在初步設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進(jìn)行評審。5）采購與招標(biāo)階段：招標(biāo)主責(zé)部門負(fù)責(zé)將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)明確的相關(guān)要求作為招標(biāo)條件列入招標(biāo)文件，在招標(biāo)文件審核時對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)落實情況進(jìn)行審查。6）施工階段：在項目施工階段中，項目部按照在項目設(shè)計階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的條款內(nèi)容進(jìn)行過程監(jiān)督。在項目過程驗收中，驗收小組對備案條款的總體完成情況進(jìn)行核對，并填報核對清單。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施總結(jié)1)在以上各階段工作完成后，總部研發(fā)設(shè)計部收集各階段的評審或驗收記錄，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行落實情況進(jìn)行階段性評估，并填寫《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施跟蹤表》 。2）項目結(jié)束后，總部研發(fā)設(shè)計部綜合階段性評估結(jié)果，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在項目中執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)評估，形成《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施總結(jié)》 ，經(jīng)設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后作為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化和改進(jìn)依據(jù)。 《戰(zhàn)略規(guī)劃和管理流程》《招標(biāo)采購管理流程》 GEMDALEP1YF01R01《細(xì)