金地集團(tuán)全套房地產(chǎn)流程管理流程xxxx版-wenkub.com

　 　

【正文】 2）項(xiàng)目結(jié)束后，總部研發(fā)設(shè)計(jì)部綜合階段性評估結(jié)果，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目中執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)評估，形成《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施總結(jié)》 ，經(jīng)設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后作為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化和改進(jìn)依據(jù)。5）采購與招標(biāo)階段：招標(biāo)主責(zé)部門負(fù)責(zé)將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)明確的相關(guān)要求作為招標(biāo)條件列入招標(biāo)文件，在招標(biāo)文件審核時對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)情況進(jìn)行審查。3） 初步設(shè)計(jì)階段： 項(xiàng)目部將上階段確定的 《項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)附件作為編制 《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》的輸入條件之一，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計(jì)部審核、總部設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。 《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施方案》初稿經(jīng)過討論評審，經(jīng)總部設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批后，頒布執(zhí)行。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)信息調(diào)研與研究1）市場調(diào)研與信息收集：總部研發(fā)設(shè)計(jì)部向相關(guān)部門發(fā)放《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究調(diào)研表》 ，由相關(guān)部門進(jìn)行信息收集、整理和研究，填寫《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究調(diào)研表》提交總部研發(fā)設(shè)計(jì)部：a) 項(xiàng)目發(fā)展工作小組：在論證階段和定位策劃階段進(jìn)行市場調(diào)研時，收集和整理市場優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品特色；b) 項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部：日常收集和研究業(yè)界優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品信息；在考察設(shè)計(jì)單位時，收集設(shè)計(jì)單位優(yōu)秀案例和產(chǎn)品特色；c) 項(xiàng)目部：收集業(yè)界優(yōu)秀項(xiàng)目的產(chǎn)品四新應(yīng)用信息；工程供方和材料設(shè)備供應(yīng)商考察時總結(jié)優(yōu)秀產(chǎn)品信息；d) 公司安排的外出項(xiàng)目考察，考察人員在完成考察報告的同時，應(yīng)完成相應(yīng)的項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研表。 產(chǎn)品研究成果推廣實(shí)施試點(diǎn)項(xiàng)目所在的項(xiàng)目公司產(chǎn)品部進(jìn)行研究成果推廣實(shí)施，總部研發(fā)設(shè)計(jì)部指導(dǎo)監(jiān)督其實(shí)施。 產(chǎn)品研究如果委托外部研究機(jī)構(gòu)，按照【招標(biāo)采購管理流程】選擇合作單位，簽訂開發(fā)協(xié)議后進(jìn)行研發(fā)；若自主研發(fā)，各部門按照計(jì)劃安排進(jìn)行專題研究。3．支持文件 無4．相關(guān)記錄 無 第四章設(shè)計(jì)管理第一節(jié)產(chǎn)品研發(fā)管理流程 產(chǎn)品研究 客戶細(xì)分總部研發(fā)設(shè)計(jì)部按【戰(zhàn)略規(guī)劃和管理流程】規(guī)定，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，基于客戶價值需求和支付能力等指標(biāo)，確定客戶細(xì)分及其價值定位。 房屋幢、戶號已編排并經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 物業(yè)已通過單項(xiàng)驗(yàn)收和竣工綜合驗(yàn)收并達(dá)到合格要求，臨時建筑物、構(gòu)筑物、施工機(jī)具和余渣已全部清理完畢。 初驗(yàn)整改完成后，由施工單位向工程部申請竣工驗(yàn)收，工程部組織監(jiān)理單位、質(zhì)監(jiān)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)部門共同參加竣工驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收備案應(yīng)具備的主要條件：1)完成規(guī)劃、水質(zhì)、電梯、人防、消防、室內(nèi)環(huán)境、環(huán)保、節(jié)能、分戶驗(yàn)收、無障礙設(shè)施等專項(xiàng)驗(yàn)收，并取得相應(yīng)證明文件；2)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告。3)確認(rèn)現(xiàn)場已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，工程部負(fù)責(zé)組織施工單位、工程監(jiān)理單位、工程設(shè)計(jì)單位、工程質(zhì)監(jiān)部門到現(xiàn)場進(jìn)行專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，并由工程部負(fù)責(zé)辦理驗(yàn)收合格文件。2)工程部組織水質(zhì)化驗(yàn)檢測取得相關(guān)報告。 電梯工程驗(yàn)收：1)工程部負(fù)責(zé)組織電梯工程施工單位向政府部門申報驗(yàn)收及取得《電梯（扶梯）驗(yàn)收結(jié)果通知單》 。 專項(xiàng)驗(yàn)收 面積測繪與規(guī)劃驗(yàn)收：1)主體工程外檐裝修完畢、內(nèi)部裝修達(dá)到規(guī)劃驗(yàn)收要求后，由工程部組織外部測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工測繪工作。 施工過程隱蔽工程和結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收1)隱蔽工程由施工單位負(fù)責(zé)申報，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織工程部相關(guān)人員驗(yàn)收。工程驗(yàn)收合格，由監(jiān)理單位、工程部對該分項(xiàng)分部共同簽認(rèn)。 運(yùn)營管理部根據(jù)整改情況，視必要性組織研討工程案例并形成案例庫。 巡查小組填寫書面《XX 項(xiàng)目巡查報告》 ，并由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 聽巡查并聽取項(xiàng)目的制度管理狀況。 巡查準(zhǔn)備 成立巡查小組：以運(yùn)營管理部及公司相關(guān)部門成員為固定小組成員，根據(jù)需要安排其它項(xiàng)目的項(xiàng)目公司總經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師作為小組機(jī)動成員。 材料移交及出入庫 對于甲供材料，工程部組織相關(guān)部門驗(yàn)收通過后移交給施工單位。2) 供貨商在申報當(dāng)期應(yīng)付款時將《材料設(shè)備驗(yàn)收單》復(fù)印件（核驗(yàn)原件）交工程部復(fù)核并確認(rèn)，在申報結(jié)算時需附上確認(rèn)后的《材料設(shè)備驗(yàn)收單》原件，經(jīng)工程部審核后，交成本部按《項(xiàng)目預(yù)/結(jié)算作業(yè)指引》規(guī)定進(jìn)行結(jié)算。 乙供材料設(shè)備進(jìn)場時，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場驗(yàn)收，并審核供應(yīng)商/承包商提交的《工程材料設(shè)備進(jìn)場保驗(yàn)表》驗(yàn)收通過后由監(jiān)理單位備案、工程部抽查。2）出現(xiàn)重大事故需報公司危機(jī)處理小組（重大事故定義參見國家相關(guān)規(guī)定） 。 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)落實(shí)安全文明施工管理監(jiān)理細(xì)則,并負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查施工單位的安全文明施工方案落實(shí)情況,日常檢查主要內(nèi)容有：1） 日常現(xiàn)場巡視、安全資料檢查工作；2） 監(jiān)督施工總承包單位對自身及分包的安全文明施工管理；3） 監(jiān)督施工總平面規(guī)劃和管理、調(diào)度；4） 監(jiān)督各作業(yè)面的安全文明施工；5） 監(jiān)督現(xiàn)場及生活區(qū)的安全、衛(wèi)生、消防、保衛(wèi)等工作；6） 定期召開安全文明施工檢查活動及會議，對發(fā)現(xiàn)的問題及時協(xié)調(diào)、督促處理。3） 不符合要求必須責(zé)令其整改。 安全文明監(jiān)理細(xì)則 監(jiān)理單位審核施工單位安全文明施工方案，編制落實(shí)安全文明監(jiān)理細(xì)則，報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 施工單位提交開工報告經(jīng)工程部經(jīng)理審核蓋章后，正式開工；監(jiān)理單位完善監(jiān)理開工手續(xù)。 項(xiàng)目開工技術(shù)準(zhǔn)備1) 工程部組織首次工地會議,并辦理場地移交手續(xù)；2) 監(jiān)理單位審查施工單位提交的測量放線控制成果和保護(hù)措施， 向施工單位移交相關(guān)測量控制點(diǎn)；3) 監(jiān)理單位審查施工單位的質(zhì)量管理體系、技術(shù)管理體系；4) 監(jiān)理單位審查總承包商提供的專業(yè)分包商的資格。施工單位根據(jù)評審意見修改專項(xiàng)施工方案，經(jīng)監(jiān)理公司、項(xiàng)目公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。 項(xiàng)目公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批《施工組織設(shè)計(jì)》 。 工程部組織對重大和疑難項(xiàng)目在 3 日內(nèi)對《施工組織設(shè)計(jì)》的經(jīng)濟(jì)、合理性及是否滿足目標(biāo)成本要求進(jìn)行審核。 施工組織設(shè)計(jì)的編制 工程部要求施工單位在項(xiàng)目開工 15 日前編制《施工組織設(shè)計(jì)》 。 工程部應(yīng)嚴(yán)格按照合同中有關(guān)進(jìn)度要求的條款對施工單位實(shí)施管理。 工程部對未完成當(dāng)月施工進(jìn)度的，應(yīng)向施工單位以《工程整改通知單》形式發(fā)出預(yù)警或召開工程協(xié)調(diào)會，同時通知監(jiān)理單位，以分析影響進(jìn)度的原因（如設(shè)計(jì)變更、報批報建、氣候、供應(yīng)材料、施工單位人力及物質(zhì)資源等） 、采取補(bǔ)救措施及下一步相應(yīng)的趕工方案和措施，報項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。 施工單位應(yīng)在開工前 15 天內(nèi)，提交《施工組織設(shè)計(jì)》 ，每月 25 日前分別編制下一個月的階段性施工進(jìn)度計(jì)劃，報監(jiān)理單位和工程部審核，項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。 監(jiān)理單位接通知后應(yīng)立即會同施工單位進(jìn)行事故原因分析、制定處理方案，由工程部組織方案審核，必要時經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批；施工單位組織事故處理，并填寫《工程質(zhì)量事故報告》 ，在事故處理完畢后，工程部組織對處理部位的重新驗(yàn)收，報告經(jīng)工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報總部運(yùn)營管理部備案。 監(jiān)理除了召開監(jiān)理例會外，還應(yīng)組織召開專題會議，以解決多專業(yè)配合等難點(diǎn)問題；工程部必要時也可組織項(xiàng)目專題會議，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質(zhì)量問題，提出管理重點(diǎn)和改進(jìn)意見。 工程部專業(yè)工程師參與監(jiān)理工程師的日常巡視工作，及時掌握現(xiàn)場的質(zhì)量情況，并將巡視檢查結(jié)果記錄在《現(xiàn)場工程管理日志》中。 防水層、保溫層、鋼結(jié)構(gòu)施工、鋁合金門窗、幕墻、外立面裝飾、毛坯房、公共部位精裝（包括其他需要建立樣板的項(xiàng)目） 、管道綜合等，必須要求施工單位先做現(xiàn)樓小規(guī)模施工樣板和工法樣板（明確分項(xiàng)的施工工藝和工法） ，報工程部、監(jiān)理單位驗(yàn)收通過后，方可大面積施工。 工程部、監(jiān)理單位對施工單位編制的施工方案及質(zhì)量控制措施進(jìn)行審核，報工程分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。 若計(jì)劃出現(xiàn)延遲影響到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目公司應(yīng)及時提出調(diào)整方案報運(yùn)營管理部審核，總經(jīng)理審批后進(jìn)行調(diào)整。 計(jì)劃編制要點(diǎn)：1) 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是各專業(yè)計(jì)劃的制定依據(jù)，計(jì)劃內(nèi)容必須涵蓋所有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，具體《工程開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃》 ；2) 計(jì)劃必須表達(dá)各階段、各專業(yè)活動的時間安排（起點(diǎn)和終點(diǎn)） ，以及各業(yè)務(wù)之間的銜接關(guān)系；3) 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃以 PROJECT 軟件編制，采用慣例的橫道圖（甘特圖）方式表達(dá)，并加以文字說明。 每年 1 月，運(yùn)營管理部組織總部各部門/各項(xiàng)目公司進(jìn)行年度工作總結(jié)，編制年度工作總結(jié)經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)/項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核后，由運(yùn)營管理部進(jìn)行匯總，交公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。影響年度經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整的因素包括以下幾點(diǎn)：1) 公司領(lǐng)導(dǎo)決定調(diào)整公司戰(zhàn)略，重新制訂公司年度經(jīng)營計(jì)劃；2) 國家政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算或?qū)ｍ?xiàng)預(yù)算發(fā)生變化；3) 公司領(lǐng)導(dǎo)決定增加（或縮減）新任務(wù)，如增加新項(xiàng)目，延緩原有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度；4) 市場形勢發(fā)生重大有利或不利變化，需要調(diào)整相關(guān)計(jì)劃，如整體銷售市場的冷暖、市場原材料價格的漲跌；5) 工作進(jìn)展與計(jì)劃已出現(xiàn)較大偏差，需要按實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃和預(yù)算的調(diào)整；6) 發(fā)生不可抗力；7) 公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其它事項(xiàng)。 每月 2 日總部各部門填寫上一月的《部門月度計(jì)劃》中“完成情況”和“偏差原因分析”內(nèi)容，并匯總至運(yùn)營管理部；運(yùn)營管理部根據(jù)日常計(jì)劃督進(jìn)情況及完成情況跟蹤，填寫“驗(yàn)證結(jié)果”和“考核處理意見” ，與被考核部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽字，并編制《公司月度計(jì)劃執(zhí)行與分析報告》 ，將它與各部門月度計(jì)劃考核意見于次月 4 日共同提交各部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核、評估后，匯總至總部人力資源部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 運(yùn)營管理部于 12 月 10 日前將《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》以書面形式下發(fā)總部各部門和各項(xiàng)目公司分解后執(zhí)行。 運(yùn)營管理部對年度經(jīng)營計(jì)劃草案進(jìn)行修正后，形成《公司年度經(jīng)營計(jì)劃》，交運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)審核，于 12 月 5 日前報決策委員會評審。 項(xiàng)目公司下屬各部門根據(jù)分析編制本部門年度工作計(jì)劃，報項(xiàng)目公司各分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審核后，于 11 月 15 日前上報總部對應(yīng)職能部門。 協(xié)議招商 對于協(xié)議招商項(xiàng)目，應(yīng)要求對方提供政府對項(xiàng)目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件，具體包括（下述政府的批復(fù)及法律文件并不是每個項(xiàng)目都要求對方提供，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，要求對方提供相應(yīng)文件） ：1) 項(xiàng)目可行性研究報告及立項(xiàng)批復(fù)；2) 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃意見書；3) 建筑項(xiàng)目告知單；4) 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5) 項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6) 項(xiàng)目地塊的土地轉(zhuǎn)讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項(xiàng)目土地的權(quán)屬問題。1）摘牌、中標(biāo)或者拍賣競買成功的，應(yīng)按規(guī)定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 ；與招標(biāo)人土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認(rèn)書》 ；并依合同約定給付價款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長提交關(guān)于掛牌投標(biāo)拍賣競買成功的分析報告。 在掛牌/投標(biāo)/拍賣競買開始日期 7 日前，投資發(fā)展部備齊下列材料: 1) 召開新項(xiàng)目聽證會的申請；2) 已填寫的摘牌申請或投標(biāo)書競買申請書樣稿；3) 《\u39033X目投標(biāo)策略方案》 。4. 支持性文件 《招標(biāo)采購管理流程》《概念設(shè)計(jì)管理流程》《營銷策劃管理流程》5. 相關(guān)記錄 GEMDALEP1LZ02R01《樓盤市調(diào)表》 GEMDALEP1LZ02R02《項(xiàng)目定位報告》1. 流程概況 2 工作程序 第三節(jié)土地獲取作業(yè)指引 掛牌、招投標(biāo)、拍賣的土地獲取 投資發(fā)展部組織對審核批準(zhǔn)后的地塊進(jìn)行現(xiàn)場勘察，提出問題：1) 核實(shí)七通一平等情況；2) 該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)；3) 地下有無光纜、防空設(shè)施或者埋藏文物等；4) 發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容不符的，或者對土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)向掛牌招標(biāo)拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；5) 發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負(fù)責(zé)人（地方政府、原土地所有權(quán)人或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負(fù)責(zé)單位與拆遷時間表；6) 了解并核實(shí)宗地及其周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來實(shí)施計(jì)劃。并由營銷管理部組織相關(guān)部門根據(jù)評審意見進(jìn)行調(diào)整。 項(xiàng)目定位報告確定 由營銷管理部向研發(fā)設(shè)計(jì)部提交經(jīng)審批確定的《項(xiàng)目定位建議書》 ，供研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 委外策劃：由策劃代理公司進(jìn)行市場調(diào)研，營銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場踏勘；營銷管理部在策劃代理公司提交《項(xiàng)目定位建議書》前進(jìn)行溝通，確保市場調(diào)研信息和項(xiàng)目定位建議書的正確性和完整性。《項(xiàng)目定位策劃計(jì)劃》經(jīng)董事長? CEO 批準(zhǔn)后，自主策劃時由營銷管理部按批準(zhǔn)確定的名單，成立策劃小組進(jìn)行市場深入調(diào)研。 談判確定合作后，由投資發(fā)展部制訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)