沈陽某項目可研報告(已修改)

　

【正文】 *******************************項目改造可行性研究報告*****************************************2004年12月*****************************************項目改造可行性研究報告***********************及**************項目位于**市文化路44號的****股份公司院內，西面與中國醫科大學第二附屬醫院及**市信息產業一條街——三好街相鄰，南側是**市東西交通主干道——文化路，東鄰**工業展覽館，北面是魯訊美術學院和南湖公園及南運河，是在****公司暨****采購供應站的基礎上發展起來的大型生產資料市場和大型**批發市場。其中*********************內有600戶經營戶；*********************市場內有110戶經營戶。*******，是中華老字號，成立于1951年，是一個有50多年歷史的國有骨干生產資料銷售企業，****************是國家十大**市場之一，良好的企業形象和廣泛的市場知名度使*********************的產品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠東地區。在*****************************************基礎上發展起來的*********8，是********聯合主辦的特許經營的專業市場，也是**市唯一的以期刊雜志和教學輔導用書為主的**市場。經過近十年的發展，中國****批發市場已經成為東北三省的期刊雜志和教學輔導用書的集散地。2004年9月，***************************出資11500萬元收購**********的全部國有資產（占*********股份公司總股本的51%）和**市********股份有限公司持有的全部**********的股份（占**********%），占****%，成為絕對控股方。************************正在積極與剩余股東協商收購****股份公司其它股份的工作。***********************收購****股份公司，主要是看到****股份公司所辦的*****************************************及中國****批發市場良好的市場占有率、較大的發展空間和市場收益率。以目前市場年租金收入約2800萬元的標準，把銀行不良貸款處置和1134名職工剝離后，市場年凈收益可達2000萬元以上。由于*****************************************及中國****批發市場是經過十幾年時間逐漸發展起來的專業市場，經營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規劃較為混亂，設備設施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經營環境已經不能滿足消費者的要求。加上市場知名度的不斷擴大，市場經營業戶的增加和業戶經營規模、經營實力的擴大，對經營面積、倉儲面積都有了新的要求。: *****************************************及中國****批發市場項目改造工程:**市和平區*******號:****股份有限公司:股份制:6434萬元人民幣: ***********及中國****批發市場項目改造工程項目占地19327平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目共分三期完成。其中：一期是將原有建筑面積52753平方米的市場裝修改造；二期是將原有鍋爐房拆除后，擴建的市場，及將原來西側六層建筑擴建加高到22層，用于寫字樓和公寓，工程面積約4萬平方米；三期是將原有市場北側和東側的房屋拆除后新建的市場和住宅，工程面積約5萬平方米。*****************************************及中國****批發市場 項目改造工程項目工期預計2年，即從2005年1月1日至2006年12月30日。預計總投資約4億元人民幣。目前，項目改造工程的初步設計方案已經完成，各項前期工作和規劃報批方案工作已經相繼開展。:本項目建設資金50%由******投入，20%依靠銀行貸款，30%通過預售房款解決。:a.**與**市和平區人民政府簽訂的《****商業集團產權交易合同》b. **及中國****批發市場 項目規劃設計條件c. **及中國****批發市場 項目土地使用證d. **及中國****批發市場 項目****股份有限公司2005年市場收費方案等。**是遼寧省的省會，東北地區的經濟、文化、交通和商貿中心，中國的工業重鎮和歷史文化名城。**市轄九區一市三縣，市區面積3495平方公里。總人口720萬人，市區人口485萬人。**，%；，同比增長296%；，%；。金廊是**城市中軸的拓展，是城市中部服務功能的總稱。金廊工程的啟動極大的促進了**房地產市場的發展，金廊拆遷釋放了巨大的消費能量。此外，隨著**大都市圈的構建，實施“森林城市”規劃，將為**市房地產業的發展提供動力。**市政府決定用兩年時間完成10萬戶棚戶區住宅拆遷改造任務，加上經營性房地產開發動遷，將有13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補貼入市購房，帶來住房需求約1700萬平方米，市場交易額約450億元。由此可見，**市房地產市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發展時期。據專家預測，**房地產至少在8年內將保持穩定上升的發展趨勢。**是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業為主的全國重工業基地之一。經過幾十年的發展，**的工業門類已達到142個，現有規模以上工業企業1300多家，國內生產總值1600多億元。面對全面實施振興東北老工業基地的重要戰略機遇，**市人民政府確定，到2010年把**建成全國裝備制造、東北地區商貿物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區全面振興的重要增長極。**以其優越的地理位置，雄厚的工業基礎及科技實力，完善的市場體系和發達的交通網絡必將成為中國最具吸引力的投資地區之一。遼沈地區是市場比較發達的地區，據統計，整個遼寧省城鄉擁有各類市場3000多個，僅**地區就有500多個，年成交量超過億元，在全國具備一定影響力的市場就有30多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產流通，滿足消費需求等方面發揮重要作用，更蘊涵著巨大的商機。對比金廊工程的拆遷補助水平，居民最多的大約可以得到20萬元左右的補償，考慮到**市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年**市商品住宅平均售價2753元/平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續挑大梁，每套面積在60——100平方米的占的比例最大，%；其后依此為100——120平方米和120——150平方米，%%；%%。近幾年，隨著商業地產的蓬勃興起，一批擁有更加先進配套和管理理念的專業市場陸續登陸，新的市場群與新的經營環境正逐步形成，市場投資日益活躍，普通投資者在進行投資選擇時也紛紛將目光投向潛力巨大的專業市場。從**專業市場的分布來看，各區已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場、大東區的通訊器材市場等。但值得注意的是：**目前的專業市場雖然很多，但其中很大一部分市場由于沒有獨立產權并不適合投資，只有具備獨立產權，或多年經營權的市場攤位才具備投資價值。隨著市民投資意識的增強，專業市場特殊的投資魅力正吸引著普通個體投資者，專業市場平臺升級、經營運作及管理的市場化使專業市場成為繼住宅投資后，普通消費者投資的新熱點。1997年至2002年，我國商鋪銷售占整體房地產銷售的比例約為7%，其中2000年商鋪銷售增幅近40%，2002年為30%。這充分表明，從解決居住逐步過度到發展經濟的階段，房地產業越來越向商業、第三產業傾斜，商業房地產蘊藏著巨大的投資空間。相對于其他一些城市，作為區域中心城市的**目前的商業項目在數量上和人均擁有量還不高。因此，商業地產總體上空缺創造了更多的發展空間，隨著**整體投資環境的大幅度改善，將會有更多的投資者進入**的商業地產市場，這無疑是一個較大的“利好”。、停車場需求預測專業市場由于銷售產品的輻射半徑遠遠大于一般零售業，單次銷售產品的數量和體積也遠遠大于一般零售業，因此，專業市場對于倉庫及停車場的要求非常高。這一點，從目前***的庫房出租率就可以明顯看出。2003年，從銷售價格看，低價位商品住宅仍唱主角，平均售價3000元/%，平均售價在3000——4000元/%，而平均售價在5000元/%。由數據可知，**房地產市場仍將以小戶型為主要銷售方向，總價在30萬元左右的住宅是市場的