沈陽某項(xiàng)目可研報(bào)告-文庫吧資料

　　

【正文】 　 五層　 　　 　　 六層　 　　 　　 七層　 　　　　　　 五頂 　　 　　　 地下 　　 　 　 合計(jì)表2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1總占地面積M2193272總建筑面積其中：原有建筑面積M2 M2527533建筑容積率4建筑密度67%5建筑總高度806建筑層數(shù)層247地下停車場車位個(gè)2358計(jì)劃總投資 元4002669619平均每平方米建設(shè)投資 元/ M22787表3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位:平方米市場分區(qū)業(yè)態(tài)性質(zhì)層數(shù)一層二層三層四層五層六層七層圖書市場商鋪17個(gè)31個(gè)31個(gè)121620872087使用面積檔口五金市場市場商鋪63個(gè)44個(gè)12個(gè)61025566912使用面積檔口239個(gè)271個(gè)271個(gè)198921552155使用面積倉儲**市場3676163016301630建筑面積**市場51331097430573057建筑面積寫字樓C522層:890*18=16012建筑面積住宅A11522層:*18=建筑面積A12522層:*18=建筑面積公寓A21522層:1280*18=23040建筑面積停車場負(fù)一層:建筑面積因?yàn)槭艿绞┕龅睾褪袌鼋?jīng)營環(huán)境的限制，擬在E區(qū)和C區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，加快施工進(jìn)度，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目施工全部采用商品混凝土，A區(qū)住宅施工場地設(shè)在建筑物的北面和東面，減少對市場經(jīng)營環(huán)境的影響。****批發(fā)市場和**兩個(gè)大的市場分類；在大的市場分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場內(nèi)檔口、寫字間、倉儲、停車場、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。重新規(guī)劃后，項(xiàng)目分為兩個(gè)專業(yè)市場、六種業(yè)態(tài)。因此，在**市剛剛進(jìn)入高速發(fā)展期這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，投資**是合適的。**市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動(dòng)其他城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來又帶動(dòng)**市消費(fèi)市場的繁榮。由于**特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場廣闊，拉動(dòng)能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的2000萬人口和全省的4000萬人口外。**的機(jī)電裝備工業(yè)以大型設(shè)備為主，與**的產(chǎn)品有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。**市區(qū)域環(huán)境適宜性評價(jià)從宏觀形勢上看，黨中央、國務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步加快。由于**的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場，利用****股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營優(yōu)勢,直接開展國際貿(mào)易，對于鞏固現(xiàn)有市場進(jìn)一步開拓日本和韓國市場是具有積極意義的。中國國家提出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略目標(biāo)以后，遼寧乃至東北地區(qū)各工業(yè)城市的發(fā)展速度明顯加快，對**機(jī)電產(chǎn)品的需求必將更為旺盛。**的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn)軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產(chǎn)品為主，**機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的常用耗材，本地需求量較大。****批發(fā)市場的場地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿Α?***批發(fā)市場在**都占有較大優(yōu)勢，以**本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的**批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。遼寧中部是我國大中城市集中的地區(qū)之一，在**周圍聚集著鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、盤錦和營口等城市，由于**中心城市的輻射作用，這些周邊城市的**有很大比例是由**批發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)過去的。有關(guān)資料表明，目前我國大中城市年人均**消費(fèi)水平已達(dá)100元左右，**市目前人口已達(dá)720萬人，按平均水平計(jì)算，本地人口對**的年消費(fèi)需求可達(dá)7億元以上。**當(dāng)選為2004CCTV最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會(huì)對**榮獲“中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市”稱號的評價(jià)是：70年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了共和國裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國的工業(yè)長子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國！、資源品質(zhì)及賦存條件目前****股份公司的主要業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營場地，由業(yè)戶經(jīng)營**和**機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立**經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢；區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建**經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是**經(jīng)濟(jì)區(qū)的長久優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是**經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之后“中國經(jīng)濟(jì)增長第四極”。**市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。3投資資源分析與評價(jià)**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評價(jià)**市是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。第三，市場運(yùn)營水平、交通倉儲能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應(yīng)及十足的人氣等都是專業(yè)市場投資時(shí)應(yīng)該注意的問題。因?yàn)閷I(yè)市場投資首先應(yīng)注重專業(yè)市場的商業(yè)氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則，對于新興專業(yè)市場則要看是否具有建立市場的商業(yè)契機(jī)。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。據(jù)2004年**第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年**市住宅樓盤均價(jià)為：沈河區(qū)3753元/平方米；和平區(qū)3537元/平方米；大東區(qū)3026元/平方米；皇姑區(qū)2805元/平方米；鐵西區(qū)2773元/平方米；東陵區(qū)2749元/平方米；于洪區(qū)2548元/平方米；渾南新區(qū)2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。土地資源減少，人氣越來越旺，商業(yè)物業(yè)越來越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早，房地產(chǎn)開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。綜合上述因素，****公司改造項(xiàng)目預(yù)測商鋪設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積12000——20000元/平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積15000元/平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積12000元/平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積10000元/平方米，四、五、六層庫房平均銷售價(jià)格為建筑面積4000元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積3500元/平方米，車庫平均銷售價(jià)格為10萬元/車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次5元。兩個(gè)停車場合計(jì)年收入約為200——350萬元。如果市場停車場利用率達(dá)到80%，每天周轉(zhuǎn)5次，則每天的收費(fèi)約為4000——8000元，一年收入約146——292萬元。國際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區(qū)文化路4100、停車場價(jià)格預(yù)測本項(xiàng)目的地下停車場計(jì)劃停放各類車輛約300輛。如果市場利用率達(dá)到60%，考慮一次收取10年租金，讓經(jīng)營者使用15年的方法回避投資風(fēng)險(xiǎn)，或如果市場面積利用率達(dá)到60%，考慮以10年租金，作為計(jì)算售價(jià)的依據(jù)（即投資者的投資回保率為10%），則可得到以建筑面積計(jì)算的銷售單價(jià)為一層1800027000元/平方米，二層1200015000元/平方米，三層60009000元/平方米。因此，對本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)測是建立在目前**和中國****批發(fā)市場的租金和為數(shù)不多的幾個(gè)同類市場的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上確定的。由數(shù)據(jù)可知，**房地產(chǎn)市場仍將以小戶型為主要銷售方向，總價(jià)在30萬元左右的住宅是市場的熱銷價(jià)格。這一點(diǎn)，從目前***的庫房出租率就可以明顯看出。因此，商業(yè)地