城市綜合體的城市價值和商業(yè)模式(已修改)

　

【正文】 1城市綜合體的城市價值和商業(yè)模式2案例東京城市副中心 —— 新宿德國柏林市波茨坦廣場 —— 索尼中心加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場香港 IFC香港太古城紐約洛克菲勒中心加拿大多倫多伊頓中心東京的陽光城新加坡新達城上海新天地1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭1法國拉德方斯1日本橫濱港未來 21區(qū)1泰國長春廣場3城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價值商業(yè)價值社會價值4城市綜合體 （ 1/2）n 所謂 “ 城市綜合體 ” ，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體n 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等n 中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等n 城市綜合體作為一種 “ 泊來品 ” ，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ”城市綜合體城市活動空間建筑生活空間交通樞紐公共文化設(shè)施零售商務(wù)酒店居住城市綜合體功能框架5城市綜合體 （ 2/2）城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業(yè)綜合價值，有機組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。項目選址標(biāo)準(zhǔn)n 項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)，項目位于城市中心，是城市經(jīng)濟新增長點n 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢n 必須營造齊備的生活系統(tǒng)開發(fā)制約因素n 城市必須具備足夠的終端消費能力n 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套n 開發(fā)商須具有雄厚的實力和高素質(zhì)n 對開發(fā)商配套資源的要求6東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5）n 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 n 新宿副都心的經(jīng)濟、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū) n 東京新宿 CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內(nèi)，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本 “ 銀行戰(zhàn)爭 ” 的縮影，是 “ 華爾街 ” 的翻版 7東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5）東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區(qū) 高島屋 中央公園8東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5）n 新宿區(qū)是一個有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約 30萬人n 新宿是東京都的一個交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經(jīng)過，日客流量超過了 300萬人西新宿n 以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類似區(qū)域南新宿n 新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀(jì)伊國屋的總社 東新宿n 相對于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內(nèi)新宿車站北9東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5）n 新宿開發(fā)用地規(guī)模約 11個街區(qū)計 50公頃，開發(fā)超高層辦公建筑面積 160萬平米，規(guī)劃就業(yè)人口 30萬， 90年代初全部建設(shè)完畢，每天人流量高達 300萬人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國際商務(wù)辦公集聚區(qū)n 新宿的開發(fā)，部分疏解了市中心的商務(wù)功能和 “ 攔截 ” 了市中心的商務(wù)壓力n 東京市在新宿區(qū)全面開發(fā)建設(shè)之前，先將該區(qū)內(nèi)的所有交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的 “ 熟地 ” ，得以很快地吸引了大量開發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進入，使新宿成為最成功的 CBD之一 n 新宿 CBD的規(guī)劃和建設(shè)是很細致的，它的特點是避免了房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)的建設(shè)，而是對商務(wù)、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚規(guī)模達到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟的發(fā)展和當(dāng)?shù)卣墓芾矸?wù)水平n 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業(yè)街等布置在同一建筑物內(nèi)n 新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整個地區(qū)車站、商場、文化、娛樂等設(shè)施連為一體。新宿西區(qū)根據(jù)地勢將地下和地上高架步行街有機鏈接，并設(shè)置了兩條自動人行步道，行人可方便、迅速地從車站到達東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園10東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5）11德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 1/4）n 索尼中心位于德國柏林市中心的波茨坦廣場，是整個波茨坦廣場改造工程的一部分 n 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計劃開始啟動，經(jīng)歷了 5年的建設(shè)，自 2023年 6月全部對外營業(yè)n 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項目之一，是混合功能項目。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開發(fā)成本約 15億馬克n 在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時，該項目提供了20％的高檔住宅12德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 2/4）商業(yè)（零售）辦公住宅商業(yè)（餐飲）底層平面圖商業(yè)（文化娛樂）停車庫入口土地用途 建筑面積（平方米）辦公（可出租凈面積） 68100商業(yè)（可出租總面積） 25100電影之家 17500住宅單元 26500車位 980n 索尼中心是一個包括辦公、零售、娛樂、居住等多種功能的綜合性項目n 整個基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形n 從其布局來看，辦公樓沿通往老虎公園的相對安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車庫入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車流有效分離n 整個項目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動空間n 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂型商業(yè)成為整個商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分n 娛樂占整個項目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂部分，而零售只占 32％13德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 3/4）n 索尼中心的零售店主要集中在 “ 廣場 ” ，廣場致力于引進一些能夠強化廣場活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時尚店擁有高科技的四層營業(yè)環(huán)境，銷售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購物、生活方式盒娛樂商鋪n 電影之家和德國麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動大樓n 麥迪泰克從重視無線電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶，其中擁有德國電影電視學(xué)院、馬林 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫電影院。除電影之家外，整個項目還擁有 8廳 “ 電影之星 ” 多廳電影院、 “ 電影之星 ”三維 IMAX電影院和餐飲n “ 音樂盒 ” 則讓顧客體驗各種激昂的音樂主題，它通過尖端技術(shù)，未顧客提供多種多樣的互動式且可增進知識教益的活動。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮 “ 柏林交響樂團 ” ；顧客可看到一個用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀一個攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實生活中n 大量的成功的娛樂項目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來客14德國柏林市波茨坦廣場 — 索尼中心 （ 4/4）n 地理位置、交通的通達性和可進入性和目標(biāo)市場等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提n 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場競爭狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴大了索尼中心的輻射能力n 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開發(fā)，并將各個部分有機地組合在一起，成功地加強了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營n 多功能綜合開發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實現(xiàn)各個部分同時保持各自的獨立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時，實現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開發(fā)中的增值n 索尼中心通過建設(shè)設(shè)計創(chuàng)造了一個特別的城市區(qū)域，并通過廣場的標(biāo)志性屋頂，形成了該項目的象征，使其在競爭中脫穎而出，成為吸引商戶和個人消費者的著名目的地15加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 （ 1/2）n 瑪麗城廣場占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動中心n 國際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 n 瑪麗城廣場中有一幢平面呈 “ 十 ” 字形、高達 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 n 在 “ 十 ” 字形塔樓下面設(shè)有一個寬敞的廣場 “ 瑪麗城” 廣場，西面貼近車行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心n 步行廣場地坪鋪有彩色的裝飾石板，開辟有 4個開敞的凹入地下的小庭院，通過寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 n 瑪麗城廣場綜合體地下廣場有 4層，最下層為地鐵車站，第 23層為室內(nèi)停車場和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心n 通過下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運廣場和維多利亞廣場以及中央客運站等連成一個整體 16加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場 （ 2/2）17城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價值商業(yè)價值社會價值18城市綜合體商業(yè)模式 — 開發(fā)體量n 近幾年，城市綜合體正成為中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構(gòu)成一個具有多職能、最具競爭力和抗風(fēng)險的城市縮微體n 一二線城市綜合體的開發(fā)體量存在差異n 北京、上