城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 方式、停車位、貨物運(yùn)輸?shù)龋┑囊蟪潭龋_定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價(jià)區(qū)位選擇相對(duì)位序n 在城市綜合體開發(fā)中，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 n 為了實(shí)現(xiàn)綜合體內(nèi)各個(gè)物業(yè)綜合價(jià)值的最大化，可以在規(guī)劃中結(jié)合都市綜合體的土地價(jià)值梯度分析來研究各個(gè)功能空間布局，不同類型的物業(yè)依據(jù)其商業(yè)價(jià)值最大化的原則進(jìn)行空間布局n 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城35紐約洛克菲勒中心 （ 1/2）n 洛克菲勒中心是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從 1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心n 洛克菲勒中心號(hào)稱是 20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，位于紐約最繁華的商貿(mào)金融中心曼哈頓島上n 區(qū)域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動(dòng)區(qū)域，對(duì)于公共空間的運(yùn)用也開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個(gè)市中心n 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個(gè)中心的主體建筑；該中心還有商業(yè)建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設(shè)施n 低于街道層的地下步行系統(tǒng)把零售設(shè)施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動(dòng)和文化娛樂場所36紐約洛克菲勒中心 （ 2/2）37加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2）n 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個(gè)著名商業(yè)建筑，該工程1977年開始建設(shè)， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個(gè)龐大的多功能綜合商城n 伊頓中心伊頓中心是一個(gè)跨越 5個(gè)街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個(gè)購物中心開店經(jīng)營，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公n 伊頓中心是通過商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例n 伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接n 與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響38加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2）39東京的陽光城 （ 1/2）n 東京陽光城多功能綜合體對(duì)形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用n 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設(shè)有瞭望臺(tái)n 商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型ィ瑑?nèi)有國際會(huì)議中、國際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店n 屋頂廣場上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40東京的陽光城 （ 2/2）41城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值42城市綜合體商業(yè)模式 — 功能協(xié)同 城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。從實(shí)踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致 ，做到有效的交叉互動(dòng)。 城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，與以下因素息息相關(guān)：n 地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求n 市場狀況n 項(xiàng)目整體定位n 開發(fā)商預(yù)期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統(tǒng)購物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。n 在城市商務(wù) CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等n 在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣 n 在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊 35公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主n 案例：新加坡新達(dá)城43新加坡新達(dá)城 （ 1/3）新加坡 CBD新加坡新達(dá)城n 新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例n 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成n 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國際會(huì)議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44新加坡新達(dá)城 （ 2/3）45新加坡新達(dá)城 （ 3/3）酒店會(huì)展中心娛樂和購物中心辦公和其他設(shè)施n 新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象n 一座兼具休閑娛樂、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的 “ 城中之城 ” 應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃n 新達(dá)城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá) 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進(jìn)出，有 1萬余輛車在此停泊46城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值47城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 1/3）城市綜合體開發(fā)運(yùn)營模式n 大型綜合體開發(fā)模式，需要強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的有序規(guī)劃和功能互補(bǔ)，為使用者提供完備的商務(wù)功能和生活服務(wù)，對(duì)提升區(qū)域或城市價(jià)值有著不可或缺的點(diǎn)石成金的作用n 對(duì)于一個(gè)成熟的城市綜合體而言，項(xiàng)目開工建設(shè)完成后，后期項(xiàng)目的運(yùn)營模式的選擇，將決定項(xiàng)目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運(yùn)營模式：（ 1）出租持有經(jīng)營為主 （ 2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合出租持有經(jīng)營為主 出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營相互結(jié)合n 深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。n 一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開發(fā)商一般會(huì)采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。n 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。n 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。48城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 2/3）都市綜合體中運(yùn)營管理模式n 都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營管理、酒店的經(jīng)營管理、寫字樓的經(jīng)營管理、公寓住宅的物業(yè)管理n 都市綜合體中運(yùn)營管理模式共有以下三種開發(fā)商自行管理n 由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進(jìn)行管理和提供服務(wù)，嘗試進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理n 該種模式的產(chǎn)權(quán)形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心國外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理n 由國外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理，還有部分待零售商業(yè)建成后輸入管理或委托國外機(jī)構(gòu)管理，例如凱德商用目前開發(fā)的來福士廣場專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場管理n 商業(yè)在管理上采用租賃模式，以租代管，統(tǒng)一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修n 專業(yè)的管理公司不直接從事商業(yè)經(jīng)營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務(wù)管理和物業(yè)管理49城市綜合體商業(yè)模式 — 運(yùn)營模式 （ 3/3）n 目前較為成功的城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營模式以上海新天地開發(fā)為代表的， “以開發(fā)商持有經(jīng)營管理為主，分批開發(fā)、逐層開發(fā)、創(chuàng)立品牌、持續(xù)開發(fā) ”n 案例：上海新天地開發(fā)（太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目）步驟三步驟二利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持有，并獲得長期穩(wěn)定的回報(bào)。步驟一利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售通常先開發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動(dòng)開發(fā)其余部分50上海新天地 — 項(xiàng)目背景n 太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)n 上個(gè)世紀(jì) 90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍n 1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū) 52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目n 瑞安集團(tuán)斥資 ，用于新天地地區(qū)近萬人的動(dòng)遷安置n 土地面積： 約 52公頃n 總建筑面積：約 110萬平方米n 物業(yè)構(gòu)成： 零售（ ） 酒店／服務(wù)式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地n 動(dòng)工日期： 1999年初n 開發(fā)周期： 15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到 2023年完工n 開發(fā)商： 瑞安集團(tuán)51上海新天地 — 改造歷程1997年 規(guī) 劃構(gòu)想1998年 拿地1999年 新天地北里 動(dòng) 工 中心 綠 地及人工湖 動(dòng) 工2023年 新天地北里開 業(yè) 中心 綠 地及人工湖開放 新天地南里 動(dòng) 工 住宅一期 動(dòng) 工 寫字樓一期 動(dòng) 工2023年 新天地南里開 業(yè) ，住宅一期 銷 售率 100％2023年 住宅一期完工交付2023年 寫字樓一期（ 1,2號(hào)樓）完工，出租率