城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式與時(shí)俱進(jìn)不斷創(chuàng)新老模(已修改)

　

【正文】 1 城市綜合體的 城市價(jià)值和商業(yè)模式 2 案例 東京城市副中心 —— 新宿 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) —— 索尼中心 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) 香港 IFC 香港太古城 紐約洛克菲勒中心 加拿大多倫多伊頓中心 東京的陽(yáng)光城 新加坡新達(dá)城 上海新天地 1倫敦碼頭區(qū) —— 金絲雀碼頭 1法國(guó)拉德方斯 1日本橫濱港未來(lái) 21區(qū) 1泰國(guó)長(zhǎng)春廣場(chǎng) 3 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 4 城市綜合體 （ 1/2） ? 所謂“城市綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 ? 城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國(guó)家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發(fā)達(dá)國(guó)家的重點(diǎn)城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 ? 中國(guó)直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國(guó)際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海的新天地、深圳的華潤(rùn)中心等 ? 城市綜合體作為一種“泊來(lái)品”，在中國(guó)發(fā)展逐漸加快，并升級(jí)為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城” 城市綜合體 城市活動(dòng)空間 建筑生活空間 交通樞紐 公共文化設(shè)施 零售 商務(wù) 酒店 居住 城市綜合體功能框架 5 城市綜合體 （ 2/2） 城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過(guò)賦予建筑商業(yè)綜合價(jià)值，有機(jī)組合在一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) ? 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費(fèi)能力 ? 城市綜合體要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套 ? 開(kāi)發(fā)商須具有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì) ? 對(duì)開(kāi)發(fā)商配套資源的要求 6 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約 6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，新宿副都心目前建成的商務(wù)區(qū)總用地面積為 ，商業(yè)、辦公及寫(xiě)字樓建筑面積為 200多萬(wàn)平方米 ? 新宿副都心的經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門(mén)云集于商務(wù)區(qū)，金融保險(xiǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū) ? 東京新宿 CBD的中央核心商務(wù)區(qū)是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內(nèi)，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰(zhàn)爭(zhēng)”的縮影，是“華爾街”的翻版 7 東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區(qū) 高島屋 中央公園 8 東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5） ? 新宿區(qū)是一個(gè)有著各種不同面貌的城鎮(zhèn)，居住了大約 30萬(wàn)人 ? 新宿是東京都的一個(gè)交通樞紐，共有 9條地鐵線(xiàn)路由此經(jīng)過(guò)，日客流量超過(guò)了 300萬(wàn)人 西新宿 ? 以新宿車(chē)站為中心，以西的西新宿是東京新規(guī)劃的行政與商業(yè)新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業(yè)總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區(qū)最早形成的類(lèi)似區(qū)域 南新宿 ? 新宿車(chē)站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業(yè)地區(qū)，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時(shí)代廣場(chǎng)與知名日本連鎖書(shū)店紀(jì)伊國(guó)屋的總社 東新宿 ? 相對(duì)于西新宿的現(xiàn)代化與整齊，新宿車(chē)站以東的東新宿地區(qū)，則是最熱鬧也是最混亂的傳統(tǒng)商業(yè)街地區(qū)，其中，聞名海外的紅燈區(qū)歌舞伎町，就是位在新宿區(qū)之內(nèi) 新宿車(chē)站 北 9 東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5） ? 新宿開(kāi)發(fā)用地規(guī)模約 11個(gè)街區(qū)計(jì) 50公頃，開(kāi)發(fā)超高層辦公建筑面積 160萬(wàn)平米，規(guī)劃就業(yè)人口 30萬(wàn)， 90年代初全部建設(shè)完畢，每天人流量高達(dá) 300萬(wàn)人次，地下連通系統(tǒng)完善，成為東京的國(guó)際商務(wù)辦公集聚區(qū) ? 新宿的開(kāi)發(fā)，部分疏解了市中心的商務(wù)功能和“攔截”了市中心的商務(wù)壓力 ? 東京市在新宿區(qū)全面開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，先將該區(qū)內(nèi)的所有交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)完成，包括高速公路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開(kāi)發(fā)商，建成的物業(yè)同樣很快吸引了大量企業(yè)進(jìn)入，使新宿成為最成功的 CBD之一 ? 新宿 CBD的規(guī)劃和建設(shè)是很細(xì)致的，它的特點(diǎn)是避免了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的建設(shè)，而是對(duì)商務(wù)、居住及商業(yè)用途規(guī)劃比較合理，且執(zhí)行到位，二是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚規(guī)模達(dá)到日本最大，這主要得益于日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和當(dāng)?shù)卣墓芾矸?wù)水平 ? 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線(xiàn)路，但是新宿站不僅是一條地下商業(yè)街，更是將公共汽車(chē)站、出租汽車(chē)站、地下停車(chē)場(chǎng)以及商店、銀行、地下商業(yè)街等布置在同一建筑物內(nèi) ? 新宿采用地下步行街系統(tǒng)，將整個(gè)地區(qū)車(chē)站、商場(chǎng)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施連為一體。新宿西區(qū)根據(jù)地勢(shì)將地下和地上高架步行街有機(jī)鏈接，并設(shè)置了兩條自動(dòng)人行步道，行人可方便、迅速地從車(chē)站到達(dá)東京都政府、各商務(wù)辦公設(shè)施和中央公園 10 東京城市副中心 — 新宿 （ 5/5） 11 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 1/4） ? 索尼中心位于德國(guó)柏林市中心的波茨坦廣場(chǎng)，是整個(gè)波茨坦廣場(chǎng)改造工程的一部分 ? 1989年，柏林墻倒了之后，該地區(qū)的重建計(jì)劃開(kāi)始啟動(dòng)，經(jīng)歷了 5年的建設(shè)，自 2023年 6月全部對(duì)外營(yíng)業(yè) ? 索尼中心是歐洲內(nèi)陸城市中最大的改造項(xiàng)目之一，是混合功能項(xiàng)目。它擁有 8棟大樓，提供辦公、零售、娛樂(lè)和居住功能空間，總占地面積 26444平方米，總建筑面積約 ，完工總開(kāi)發(fā)成本約 15億馬克 ? 在各類(lèi)物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占 50％、 18％和 13％，同時(shí)，該項(xiàng)目提供了20％的高檔住宅 12 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 2/4） 商業(yè) （ 零售 ） 辦公 住宅 商業(yè) （ 餐飲 ） 底層平面圖 商業(yè) （ 文化娛樂(lè) ） 停車(chē)庫(kù)入口 土地用途 建筑面積（平方米） 辦公（可出租凈面積） 68100 商業(yè)（可出租總面積） 25100 電影之家 17500 住宅單元 26500 車(chē)位 980 ? 索尼中心是一個(gè)包括辦公、零售、娛樂(lè)、居住等多種功能的綜合性項(xiàng)目 ? 整個(gè)基地呈標(biāo)準(zhǔn)的直角三角形 ? 從其布局來(lái)看，辦公樓沿通往老虎公園的相對(duì)安靜的城市主干道布置，而商業(yè)則分布于熱鬧的城市主干道和中心廣場(chǎng)內(nèi)；住宅設(shè)置于較為安靜，面向公園的一側(cè)，形成了在市中心地區(qū)鬧中取靜的效果；停車(chē)庫(kù)入口分別在兩主干道交匯處和住宅入口處附近，將不同性質(zhì)的車(chē)流有效分離 ? 整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主要集中于底層，為日間和晚間提供了高水平的活動(dòng)空間 ? 從業(yè)態(tài)配比與布局看，索尼中心娛樂(lè)型商業(yè)成為整個(gè)商業(yè)體的主要組成部分，也是索尼中心概念的關(guān)鍵部分 ? 娛樂(lè)占整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分的 68％，其中未包括電影之家內(nèi)所包含的娛樂(lè)部分，而零售只占 32％ 13 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 3/4） ? 索尼中心的零售店主要集中在“廣場(chǎng)”，廣場(chǎng)致力于引進(jìn)一些能夠強(qiáng)化廣場(chǎng)活潑氣氛的零售店與餐飲，例如索尼時(shí)尚店擁有高科技的四層營(yíng)業(yè)環(huán)境，銷(xiāo)售廣泛的創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于購(gòu)物、生活方式盒娛樂(lè)商鋪 ? 電影之家和德國(guó)麥迪泰克占據(jù)了索尼中心的移動(dòng)大樓 ? 麥迪泰克從重視無(wú)線(xiàn)電和電視的研究，而電影之家則提供空間給各式用戶(hù)，其中擁有德國(guó)電影電視學(xué)院、馬林 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫(kù)電影院。除電影之家外，整個(gè)項(xiàng)目還擁有 8廳“電影之星”多廳電影院、“電影之星”三維 IMAX電影院和餐飲 ? “音樂(lè)盒”則讓顧客體驗(yàn)各種激昂的音樂(lè)主題，它通過(guò)尖端技術(shù)，未顧客提供多種多樣的互動(dòng)式且可增進(jìn)知識(shí)教益的活動(dòng)。例如，顧客站在監(jiān)視屏前即可指揮“柏林交響樂(lè)團(tuán)”；顧客可看到一個(gè)用噴射水柱而不是用弦演奏的豎琴；還可參觀(guān)一個(gè)攝錄室，可以看到虛擬的貝多芬回到了現(xiàn)實(shí)生活中 ? 大量的成功的娛樂(lè)項(xiàng)目，使得索尼中心成功吸引了眾多外地來(lái)客 14 德國(guó)柏林市波茨坦廣場(chǎng) — 索尼中心 （ 4/4） ? 地理位置、交通的通達(dá)性和可進(jìn)入性和目標(biāo)市場(chǎng)等綜合因素，是索尼中心成功的重要前提 ? 索尼中心的建設(shè)充分考量了土地各使用功能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，由于周邊區(qū)域零售功能日趨飽和，明智地限制了索尼中心的零售使用面積，而將 娛樂(lè)作為商業(yè)部分的主導(dǎo)，極大地 擴(kuò)大了索尼中心的輻射能力 ? 索尼中心選擇合適的物業(yè)形態(tài)混合開(kāi)發(fā)，并將各個(gè)部分有機(jī)地組合在一起，成功地加強(qiáng)了各物業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng) ? 多功能綜合開(kāi)發(fā)模式選擇可相容的物業(yè)形態(tài)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部分同時(shí)保持各自的獨(dú)立性和相互的聯(lián)系性和協(xié)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)在混合開(kāi)發(fā)中的增值 ? 索尼中心通過(guò)建設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)特別的城市區(qū)域，并通過(guò)廣場(chǎng)的標(biāo)志性屋頂，形成了該項(xiàng)目的象征，使其在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為吸引商戶(hù)和個(gè)人消費(fèi)者的著名目的地 15 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 1/2） ? 瑪麗城廣場(chǎng)占地 3公頃，是蒙特利爾市中心區(qū)布局中的主體，也是蒙特利爾的事務(wù)活動(dòng)中心 ? 國(guó)際上許多大城市都有地下商城，然而只有 蒙特利爾市的地下商城完全修建在都市中心的地下 ? 瑪麗城廣場(chǎng)中有一幢平面呈“十”字形、高達(dá) 183米、玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的塔式大樓，是加拿大最高、最大的超高層建筑 ? 在“十”字形塔樓下面設(shè)有一個(gè)寬敞的廣場(chǎng) “瑪麗城”廣場(chǎng)，西面貼近車(chē)行道布置一幢 15層的條狀辦公樓，北面布置地下商業(yè)中心 ? 步行廣場(chǎng)地坪鋪有彩色的裝飾石板，開(kāi)辟有 4個(gè)開(kāi)敞的凹入地下的小庭院，通過(guò)寬闊的樓梯與地下商業(yè)中心取得聯(lián)系 ? 瑪麗城廣場(chǎng)綜合體地下廣場(chǎng)有 4層，最下層為地鐵車(chē)站，第 23層為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)和技術(shù)設(shè)備層，最上層是商業(yè)中心 ? 通過(guò)下部縱橫的步行通道，瑪麗城廣場(chǎng)將商業(yè)中心同其它零星商店群組成相互聯(lián)系的地下網(wǎng)絡(luò)，還與附近的好運(yùn)廣場(chǎng)和維多利亞廣場(chǎng)以及中央客運(yùn)站等連成一個(gè)整體 16 加拿大蒙特利爾瑪麗城廣場(chǎng) （ 2/2） 17 城市綜合體定義 城市綜合體商業(yè)模式 開(kāi)發(fā)體量 開(kāi)發(fā)周期 空間布局 功能協(xié)同 運(yùn)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)模式 城市綜合體城市價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 18 城市綜合體商業(yè)模式 — 開(kāi)發(fā)體量 ? 近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開(kāi)發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成