城市綜合體的城市價值和商業模式與時俱進不斷創新老模(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 大眾的注意，為太古城聚集人氣 33 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 34 城市綜合體商業模式 — 空間布局 ? 在一個城市進行都市綜合體開發時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務、商務、辦公功能以及其他各具體功能的經營現狀與發展趨勢，其次要分析其經營物業場所的選擇習慣特點，結合其對輔助配套條件（可達交通方式、停車位、貨物運輸等）的要求程度，確定綜合體中規劃的每一種功能的地價區位選擇相對位序 ? 在城市綜合體開發中，通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的體系，打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 ? 為了實現綜合體內各個物業綜合價值的最大化，可以在規劃中結合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業依據其商業價值最大化的原則進行空間布局 ? 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城 35 紐約洛克菲勒中心 （ 1/2） ? 洛克菲勒中心是本世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從 1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心 ? 洛克菲勒中心號稱是 20世紀最偉大的都市計劃之一，位于紐約最繁華的商貿金融中心曼哈頓島上 ? 區域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動區域，對于公共空間的運用也開啟了城市規劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心 ? 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設施 ? 低于街道層的地下步行系統把零售設施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所 36 紐約洛克菲勒中心 （ 2/2） 37 加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2） ? 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個著名商業建筑，該工程1977年開始建設， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業區，是一個龐大的多功能綜合商城 ? 伊頓中心伊頓中心是一個跨越 5個街區的龐大的條狀多層商業綜合體，是一個地面和地下建筑相結合的綜合商業建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個購物中心開店經營，和數不清的公司在大樓里辦公 ? 伊頓中心是通過商業步行街的方式，將商業及其它功能空間有效地組織在一起的成功實例 ? 伊頓中心的設計還考慮了商業綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統等交通設施的相互銜接 ? 與跨街主要商店之間，還設有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響 38 加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2） 39 東京的陽光城 （ 1/2） ? 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業中心起了很大的促進和推動作用 ? 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設有三層地下商業街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設有瞭望臺 ? 商業街中心布置有貫通到頂的中庭，內有國際會議中、國際商業信息中心、賓館、博物館、水族館、美術館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店 ? 屋頂廣場上設計了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40 東京的陽光城 （ 2/2） 41 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 42 城市綜合體商業模式 — 功能協同 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。從實踐中來看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是 如何做到各種功能的目標客群一致 ，做到有效的交叉互動。 城市綜合體將商業、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協同促進，具體物業功能比例的確定是一個極其復雜的過程，與以下因素息息相關： ? 地塊規劃指標、政府要求 ? 市場狀況 ? 項目整體定位 ? 開發商預期收益平衡 城市綜合體在不同地域，其物業功能分配的比例也不相同，在 CBD、傳統購物街區、城市新興區域，作為城市綜合體開發面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個物業品種其在檔次、內容的選擇和梳理上要保持定位相對一致。 ? 在城市商務 CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對 高端的商務、企業職員等 ? 在傳統的購物街區，零售所占的比重往往就超過商務類需求，利用商業綜合體的整體聚客優勢，提升商業的品質，其針 對客群面往往較廣 ? 在城市發展的新興區域，除一定的商務類需求外，生活類、社區型的商業元素往往較受歡迎，以項目周邊 35公里內的 城市消費人群為主 ? 案例：新加坡新達城 43 新加坡新達城 （ 1/3） 新加坡 CBD 新加坡 新達城 ? 新加坡新達城綜合開發項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商務辦公、商業為一體的綜合商業建筑，是新加坡商業規劃的成功范例 ? 1984 年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于 1997 年完成 ? 這座城中城，建筑面積 65 萬平方米，包括世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，四棟 45層及一棟 18層的辦公大樓，一棟 4層的購物中心，地下停車場可容納 3200輛汽車 44 新加坡新達城 （ 2/3） 45 新加坡新達城 （ 3/3） 酒店 會展中心 娛樂和購物中心 辦公和其他設施 ? 新達城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業建筑，新達城通過高品質設施的建立，獨特的管理模式的運用，成功地建立起一個品牌的形象 ? 一座兼具休閑娛樂、知識交流、商業契機、創新研究的多元化環境的“城中之城”應運而生，整個商業中心生機勃勃 ? 新達城，建成后共有 700 余家公司落戶，每月的游客數量達 200 萬人次，每天有 萬余人在此辦公，每天有 5 萬多車輛進出，有 1萬余輛車在此停泊 46 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 47 城市綜合體商業模式 — 運營模式 （ 1/3） 城市綜合體開發運營模式 ? 大型綜合體開發模式，需要強調整個項目的有序規劃和功能互補，為使用者提供完備的商務功能和生活服務，對提升區域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用 ? 對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發企業的融資結構。由于城市綜合體的開發投資回報遠遠高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發商長期獲利，目前主要有以下兩種運營模式： （ 1）出租持有經營為主 （ 2）出售部分商業、住宅物業和出租持有經營相互結合 出租持有經營為主 出售部分商業、住宅物業和出租持有經營相互結合 ? 深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。 ? 一般采用這種模式經營的城市綜合體往往位于城市核心區域，擁有較高的商業價值，因此開發商一般會采用長期持有方式經營，以期獲得商業物業價值遞增。 ? 這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內上市公司資金實力有限，很多公司采用這種模式。 ? 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實現的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。 48 城市綜合體商業模式 — 運營模式 （ 2/3） 都市綜合體中運營管理模式 ? 都市綜合體中各種物業功能有其各自的特性，因此，其物業的經營管理也有不同特性。主要包括零售商業的經營管理、酒店的經營管理、寫字樓的經營管理、公寓住宅的物業管理 ? 都市綜合體中運營管理模式共有以下三種 開發商自行管理 ? 由出資方共同組建聯合發展總公司，進行管理和提供服務，嘗試進行統一的物業管理 ? 該種模式的產權形式都是統一的，如深圳的華潤中心 國外的管理機構 參與合作管理 ? 由國外的管理機構參與合作管理，還有部分待零售商業建成后輸入管理或委托國外機構管理，例如凱德商用目前開發的來福士廣場 專業的物業管理公司 進行市場管理 ? 商業在管理上采用租賃模式，以租代管，統一策劃布局，承租方提出方案和資金，由物業管理公司協調開發商統一進行裝修 ? 專業的管理公司不直接從事商業經營，而是從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務管理和物業管理 49 城市綜合體商業模式 — 運營模式 （ 3/3） ? 目前較為成功的城市綜合體的商業運營模式以上海新天地開發為代表的， “以開發商持有經營管理為主，分批開發、逐層開發、創立品牌、持續開發” ? 案例：上海新天地開發（太平橋地區重建項目） 步驟三 步驟二 利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業項目資本需求，實現商業項目的持有，并獲得長期穩定的回報。 步驟一 利用商業部分提升配套和品質，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售 通常先開發可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發其余部分 50 上海新天地 — 項目背景 ? 太平橋地區重建項目以石庫門舊建筑區為基礎 ? 上個世紀 90年代，上海政府實施城區改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區的開發，這一區域的老式弄堂也列入改造范圍 ? 1999年，瑞安集團取得太平橋地區 52公頃的土地，開始新天地改造項目 ? 瑞安集團斥資 ，用于新天地地區近萬人的動遷安置 ? 土地面積： 約 52公頃 ? 總建筑面積：約 110萬平方米 ? 物業構成： 零售（ ） 酒店／服務式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地 ? 動工日期： 1999年初 ? 開發周期： 15年分期開發，預計到 2023年完工 ? 開發商： 瑞安集團 51 上海新天地 — 改造歷程