安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案_143p_廣告推廣(已修改)

　

【正文】 一個好項目，可以改變一個區域，甚至改變一個城市目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位01企業及項目目標？目 標項目 營銷目標 的解讀1. 品牌：確立 靜安 項目品牌知名度和美譽度2. 地位：樹立項目的市場領袖地位，讓客戶認可項目的品質，形成良好口碑3. 熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎4. 價格： 逐步 實現銷售均價的區域標桿 地位銷售節點：2023年 9月， 現場營銷中心 開放， 10月 首批單位公開審定項目所處的市場環境，解析 競爭態勢02市場趨勢和競爭淮北概述： 資源優勢突出，為城市的發展提供了良好的基礎淮北大唐電廠淮北：n 以能源為基礎發展起來的現代工業型城市n 重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產煤基地劉店煤礦城市空間結構擴張，提升了城市在區域間影響力 市域內的城鎮空間布局層次出現分化的趨勢：以相山為核心的城區正逐漸成為全市的生產服務和生活服務巾心， 并大量吸納周邊城鄉經濟活動加入。在全市域范圍內，經過多年的發展，各城鎮之間在規模和功能上也出現了分化，開始逐步形成了一批發展勢頭良好的重點城鎮，如 臨渙、百善 。相山城區宿州市百善鎮臨渙鎮資料來源：淮北規劃局網站對外交通日趨完善，城市輻射能力進一步增強公路 : 合徐高速 連霍高速 311國道、 206國道鐵路： 淮北鐵路航空： 徐州機場淮北與周邊主要城鎮距離： 宿州： 52公里， 徐州： 62公里， 蕭縣： 40公里，宿州百善蕭縣 徐州臨渙311國道206國道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地發展方向分析圖淮北城區遠期用地規劃圖東擴南進推動城市規模擴張，城市空間迎來改造升級機遇n由于受到采掘塌陷、自然山體等的限制，目前淮北市的主要發展方向為東擴南進， 而對于舊有老城區側以改造升級為主。 老城區由于人口密集，配套也較為完善，但是形象較為老舊，主要以舊城改造升級為主。 —— 淮北規劃局中心塌陷地劉橋煤炭塌陷地塌陷地相山市中心 完善組團內現有的老城區，向東、向南沿人民路和相山南路發展新城區，建設新城市中心。城市規劃：東進、西延、南擴城市規劃： “ 東進、西延、南擴 ” 的城市發展思路，使中心城區規劃建設面積擴展到 。n“東進、西延、南擴 ”的城市發展思路，三個城市組團和一個城市綠心 在東外環以西沿東湖路兩側發展，以東開發龍湖工業項目區；北外環南側部分建設為科教園區。 在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規模，在東外環和合徐高速公路連接線北部布置工業園，陶瓷、建材和化工工業。n 根據淮北城市規劃，可將城市劃分為六大功能組團， 居住組團：相山組團；濉溪組團；烈山組團；工業組團：礦山集組團；景觀組團：中心景觀區域；東部景觀區域；各組團發展水平比較：最成熟的組團：相山組團最具發展潛力的組團：濉溪組團、烈山組團六大功能組團延伸城市發展布局，以相山組團功能最為完善相山組團： 居住、行政、商貿、文化娛樂、商務會展城市綠心 —— 中心景觀組團； 生態、景觀、旅游區礦業集組團： 工業、文教、休閑旅游烈山組團： 工業、居住、物流濉溪組團： 居住、商業、工業老龍脊風景區 ——東部景觀區老城區市級功能區規劃圖 新城區市級功能區規劃圖n 老城區商業氛圍濃厚，是沿著淮海路、古城路、孟山路及相山路發展的井字型商圈；其中火車站商圈尚處建設之中n 新城區功能區處于淮北市經濟技術開發區，并于市政務中心區域中。在近年發展較為迅速，是淮北新興的居住區域，區域內住宅檔次較高。新城區快速發展，新老城區各有所長老城區老城區新城區新城區老城區 商業氛圍更為突出新城區重點注重居住、生活氛圍的營造，同時兼具政府辦公等功能徐州都市圈規劃范圍淮北徐州沿淮城市群分布n 淮北市位于皖北部，地處蘇魯豫皖四省交界，與皖東北經濟協作區、徐州都市圈相鄰。受到江蘇經濟圈影響，并處于上海輻射第三圈層的邊緣 n位于淮海經濟區中心，占據重要的商業地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐州都市圈輻射范圍內，受徐州影響較大城市規劃小結216。城市東擴南進，城區面積不斷擴張，城市影響力不斷提升，輻射能力不斷增強；216。六大功能組團拓展城市空間，區域職能出現分化；216。新、老城區發展各有側重，老城區重視商業功能的提升，新城區突出行政、教育、居住等功能的體現；216。淮北地處徐州都市圈，在城市南進的過程中，商業分布也存在南移的傾向。淮北住宅 競爭格局中心城板塊新城板塊火車站板塊 東郊板塊新濉河板塊目前淮北市場可以劃分為： 中心城板塊、火車站板塊、東郊板塊、新城板塊、新濉河板塊中心城板塊價格： 55006000戶型：偏舒適，較為中規客戶：金融、銀行、機關置業類型：二次購房、投資新歲河板塊價格： 3300戶型：較為中規客戶：礦區客戶、濉溪客戶置業類型：首次、自住東郊板塊價格： 3230戶型：較為中規客戶：原有居民、礦區客戶置業類型：首次較多火車站板塊價格： 4000戶型：較為中規客戶：市區、礦區置業類型：二次購房等新城板塊價格： 3500戶型：較為中規客戶：公務員、礦區領導、私企老板置業類型：二次購房、投資較多區域職能 城市建設 區域形象 房地產市場特 征中心城板塊 ?老城區，主要商 業核心區?城市建設較為完善，但由于時間較為久遠，為當前淮北重點改造的老城區域?區域形象正在積極，且人氣充足?高層為主，價格最高火車站板塊 ?新興城區，居住?城市東向發展的必經之路，區域正在積極改善?淮北重要的交通樞紐，區域前景看好?高層居多，價格較高東郊板塊 ?政府辦公、企業 等主要聚集地 ?城市的發展方向之 一 ?道路寬闊，形象正在 改善?多層為主，價格處于較低水平新城板塊 ?政府辦公、企業等主要聚集地 ?城市的發展方向之 一?為目前政府主要發展的區域，形象良好，但是離市區較遠，人氣有待提升?高層興起迅速，價格也較高新濉河板塊?企業職工生活小區為主 ?發展緩慢?建筑密度大，但配套齊全?價格較低，多層為主區域特征總結n 相山組團是住房供應量最大的功能組團，總供應量近 400萬方，其中商業住房建設計劃為 283萬方n 烈山集組團計劃的住房建設最少，僅占總量的 %n 根據淮北市 20232023年住房建筑結構比例規劃，中小套商品住房供應量最大，占總量的 46%n 普通商品住房及保障性住房各占 28%和 26%數據來源：淮北市住房建設規劃 20232023年住房建設計劃 相山組團商品房供應最為充足，中小套型漸居主導p緊湊性三房占整個市場的主導地位，面積區間在 100120M2的緊湊性三房占比%,舒適性三房 121140M2占比 %。p就整體市場而言三房占主導地位，占整個市場的 49%，兩房戶型占比 %。三房戶型占市場主導地位戶型配比131平米 4室 1廳 95平米 2室 2廳資料來源：據淮北房地產信息網備案統計發展階段需求層次功能化 關注戶型、面積、朝向、通風等基本生活住區化 開始考慮住區環境、景觀、安全度、人群，勻質化等因素品質化 關注產品細節、材質、設備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化 產品充分契合個體客戶的功能特色化 產品開始對位客戶個性特征和精神需求n可以看出淮北消費者的置業需求已經開始由基本居住功能 向住區化、品質化發生轉變從安居向社區化、品質化轉移提升購房需求216。 整體：淮北房地產市場全面發展，以品牌發展商為龍頭引領住宅進入品質時代；216。 分布：淮北中心城板塊是商業分布密集區域，新城板塊是高檔住宅競爭激烈區域216。 戶型：戶型設計多為中規中矩，創新較少216。 銷售：暢銷單位為 8095 ㎡以及 120130 ㎡ 戶型；216。 價格：整體價格在 09年有較大提升，中心城板塊價格突破 6500市場小結東湖公館位置 淮北市龍山路中段消防隊北側規模 占地面積： 90000㎡ 總建筑面積： 110000M2 建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨棟別墅、類獨棟別墅、聯排別墅 戶型區間賣點晨興 .東湖公館項目位于龍山路中段，該項目毗鄰東湖濕地公園，外部環境條件優越，路況好，道路寬暢，由此進入中心城區僅數分鐘時間。我們貫徹 “ 以人為本 ” 、 “ 尊重自然 ” 、建設生態型，適于現代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規律，力求做到產品生態化、環境生態化、社區規劃生態化，將本項目打造成為一個高品位和生態居住為一體的高品質混合型社區，創造一個低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態環保的高品質住宅群體，打造淮北市最頂級的住宅項目。 銷售狀況 銷售中心現現接受來訪咨詢。樣板間璀璨面市。價格配套市場標桿項目 推廣形象：項目形象百變，線上線下各自為陣，沒有形成規范有序的鮮明品牌個性和價值。首府位置 長山中路 55號（長山路與南黎路交匯處）規模 占地面積： 218畝 總建筑面積： 32萬余 M2 建筑類型 高層 別墅 戶型區間 78136㎡兩房、三房賣點首府位于長山路中路 55號（長山路與南黎路交匯處）， 項目 集高層洋房、別墅、公寓及商業于一體，擁有城市鼎級資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項目倚靠城南新城 CBD核心區以及在建的大潤發南黎店購物中心，同時毗鄰已遷入的淮北市重點中學新局中；社區配套完善，規劃有風情商業街、社區活動中心、幼兒園、小學、菜市、超市等一應俱全；同時打造有近 3000平米的五星級水岸會所，擁有淮北首個室內恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂室等高端生活元素。項目在園林景觀設計上更是斥巨資打造，兩軸、一環、四園規劃體系，采用簡歐園林風格設計；一期創新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項目在細節的打造上更是用心到極致，不放過每一處細節，項目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺共同的選擇 —— 上海三菱電梯，國際級品質品牌門窗用材 —— 德國霍曼門及德國墨瑟窗，同時項目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項目不惜重金禮聘中國一級資質物業管理精英 —— 深圳開元國際，擔任社區物管顧問，東方管家服