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某項目整體營銷方案企劃建議書(已修改)

2026-07-27 18:23 本頁面

　

【正文】：。: “萬泉花園”項目整體營銷方案企劃建議書目錄一、前言二、競爭分析三、項目分析四、趨勢分析五、商品策略建議（一）定位建議（二）命名建議（三）規劃建議（四）服務建議（五）價格建議六、營銷策略建議七、營銷方案建議（一）銷售渠道建議（二）賣場布置建議（三）銷售輔助品建議（四）廣告計劃建議（五）公關活動建議（六）銷售組織建議（七）銷售控制建議八、營銷目標設定九、營銷費用預算十、附件：前期工作內容一、前言在住房分配制度等種種宏觀政策影響下，住宅產業市場結構將發生巨大變化，短期內走勢極不明朗。而同業各公司隨著產業發展的日趨成熟，為求生存和發展亦各出奇招，競爭手段迅速升級。在此情勢下，本案提出的主旨在于提供一個系統化的操作方案，通過對市場的分析把握、商品策略的探討、營銷各環節的突破創新與協調控制等，使項目個性鮮明突出，切合市場需求，從而協調三家投資商形成合力，增強競爭優勢，確保銷售目標盡早完成，利潤更為可觀。希望本案對項目的成功能有所貢獻。二、競爭分析項目的主要競爭對手有已經上市銷售的萬科紫金苑、格林豪森、翔鳳華園、中潤世紀家園、綺云新村和即將上市的黎明羅馬花園等。除個別項目（翔鳳華園）外，單價基本在 4000/M2 以上。主打戶型面積基本為 150— 200 M2/戶。均有較明確的市場定位和形像定位。均為歐陸風格，規劃注重庭院、綠化及建筑細節。商品策略強調品牌、物業管理、規劃等因素互相間無本質差別。營銷策略基本采用“廣告 +售樓處”的模式，以廣告吸引顧客。三、項目分析（一）優勢位置優勢：毗鄰兩處公園及南運河，環境優美，交通便利，就醫購物方便。獨特的物業管理模式：輔屬觀光農場可為業主提供休閑觀光，回歸自然的條件，同時提供農副產品并補貼物業管理公司支出，從而降低物業管理費。較高的性能價格比：在前期策劃中即決定導入目前較為先進的各種項目配制內容，而價格設定為 3500/ M2 左右，處同類項目低點。推出時間晚，建設周期短，利于視情況變化調整，規避市場風險。三家共同投資，集合各自經驗、能力，產生合力效應。（二）劣勢容積率較高，庭院面積小。車位數量比例遠低于同類競爭項目。缺少合作經驗和系統化營銷經驗。四、趨勢分析取消住房實物分配制度已后，市場萎縮，供應相對增大，價格走低，競爭激烈。個人身份出現的購房者呈現選擇低總價房產的趨勢，表現更為挑剔。本市即將出臺的一系列政策，諸如購房入戶，私房交易減速免稅費等，將可能促進市場發展。目前各項目間競爭焦點集中在綠化、庭院形象、物業管理、配套設施、廣告等方面。下一步隨市場的發展，不僅上述領域的競爭會更加激烈且向縱深發展，并可能延伸至概念設計、營銷渠道、價格體系、促銷贈品及其它環節。五、商品策略建議（一）定位建議根據對消費者的深入分析，建議本案目標市場定位為面向新近成功的、知識水平、生活品味較高的第二代富人群體。特征如下：年齡在 30— 45 之間個人資產在 100— 200 萬之間一般為成功商業人士，各界精英平均教育程度較高，興趣廣泛，注重生活品質受社會主流思潮影響較大，主動通過媒體吸取信息對未來充滿信心，并仍不斷努力追求成功（二）命名建議命名之好壞對項目形象塑造意義重大，結合項目風格及社會接受度，提出以下參考命名方案。諧音： ● 香榭麗舍 ●佛羅倫廈 ●諾夢邸 ●法閣會意： ●新鮮園 ●千禧苑 ●綠堡 ●翡翠新寓借勢： ●雅典新城 ●萊茵閣 ●愛琴宮（三）規劃建議針對目標市場，對規劃提出以下建議鑒于庭院較少，且需留出通道，很難做出較高綠化

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