酒店項目計劃書(已修改)

　

【正文】 第一篇：酒店項目計劃書商務酒店項 目 計 劃2011年6月書目錄第一章項目摘要?????????????????????一、項目概述?????????????????? ??二、項目優勢?????????????????? ??三、項目背景????????????????????四、項目投資計劃??????????????????第二章項目公司???????????????????一、公司簡介??????????????????二、公司結構/管理??????????????????三、股權結構??????????????????四、項目其他背景?????????????????第三章項目規劃 ?????????????????????一、項目位置??????????????????????二、法律明細??????????????????????三、項目詳細規劃????????????????????第四章項目實施計劃???????????????????一、項目建設規模????????????????????二、具有新建設酒店的優????????????????第五章項目投資分析 ?????????????一、投資估算??????????????????????二、參數預測??????????????????????第六章市場分析?????????????????????第七章一、商務酒店概況???????????????????二、酒店經營指標分析??????????????????三、競爭對手及發展態勢?????????????????四、項目定位??????????????????????第一章 項目摘要一、項目概述216。隨著人們生活水平的日益提高，對生活質量的追求也進一步的完善，商務式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會務的理想會所，也是一種趨勢。216。順城街是成都春熙商務圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成都市繁盛商業區之心腑地帶的商務酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優越。酒店總面積？商務酒店總投資概為430萬元，酒店用地面積260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。2—7層為客房，8層規劃用途為茶坊。主樓2層為簡餐茶餐廳（設計餐位數20人同時用餐）、茶座150米方。216。新裝修后的商務酒店，憑借專業酒店管理的優勢，結合現代酒店經營的全新理念，商務酒店將成為成都市檔次最高之一的現代商務式酒店。二、項目優勢216。黃金地段、得天獨厚采用專業化商務酒店管理團隊 216。采用專業的商務酒店的設計理念籌建部門成功開發過多個酒店的設計和施工 216。專業的星級酒店服務師進行統一的培訓 216。現代化的高效益、高社會價值的經營管理模式三、項目背景成都是大西南地區重要的政治、經濟、旅游和交通樞紐中心，地勢由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態淵源國家重點風景名勝區，并獲得全國旅游生態城市榮譽，目前擁有峨眉山、青城山、竇關山、天臺山等國家級、省級風景區多處；龍池，臥龍等國家級、省級自然保護區3處；龍泉大窯遺址等國家級、省級文保單位17處。成為人們的旅游的新景點。成都市身為政治、經濟、文化的中心，目前只有四星級以上酒店15家、五星級酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公里向周邊擴散，沒有一家商務或經濟型的專業酒店，鑒于現代時尚商務式的酒店在此區域僅只有我們這一家，開發該酒店以具備天時、地利、人和。它的新開可進一步緩沖順城街沿線高檔商務酒店緊張的現狀。四、項目投資計劃補充項目裝修風格？及定位等？（一）投資總額項目投資概算為430萬元（包括場租款（150萬）、裝修費用、基樁及相關前期費用等已完成的投資230萬元）（二）運營計劃根據項目裝修期計劃，裝修期為圖紙確認后20天；裝修期為3個月。根據營運收支預估數據，預計項目營運2年，即可還清本息。第二章 項目公司一、商務酒店公司簡介商務酒店占地面積260萬平方米，總建筑面積2300余平方米，擁有充分體現現代時尚商務，一樓大堂空間100左右多平米，現代化酒店設施、舒適典雅的各式客房90套；有風格各異、環境幽雅的中西式茶餐廳、先進的一體化衛浴設施、高速穩定的局域網等相對應的配套設施。有先進完善的設施，能為各種不同規格的客戶提供高水準的專業服務。二、公司結構和管理層公司實行單店總經理負責制，公司最高權力機構為董事會，公司日常經營管理由總經理負責。公司日常管理機構設有店長（總經理）、工程部、財務部、前廳部、客房部等。人員編制商務酒店定員33人，其中高級管理人員1人，中級管理5人，服務人員27人。全部員工均實行合同制。各類人員按不同崗位技能要求進行上崗前培訓、考試、招聘。另視經營的具體情況季節性招用一部分臨時工。三、公司股權結構公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準）。董事長、總經理。四、項目其他背景近年，成都市對外經濟技術交流飛速發展，主要經濟指標包括旅游業經濟指標保持高速增長；經濟地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經前期對該項目區域調查了解到相對于快速增長的市場需求，在該區域內急需一家高規格、高標準的商務酒店。由于該區域內的星級賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步，有的酒店硬件設施嚴重老化，已達不到現代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會帶來較好的社會效益和經濟效益。第三章項目規劃一、項目位置本項目附近有方便的交通網絡。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項目座落于呈長方型地塊的東西側，而基地的地勢大致平整，政府計劃在5年之內改造周邊的新城配套，現已完工有原“熊貓城”的改造。屆時時尚、現代化得酒店將凸現在人們的眼前。二、相關法律文件同意改建的相關部門的批文，8年以上 租賃經營合同。三、項目詳細規劃項目明細酒店是人們用幾小時或幾天時間經歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應該融入現代生活的情感世界，更應該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業發展迅速，不光是獨立的個體酒店經營者，隨著需求的增長，額外的個人產品和服務的市場需求達到了一個新的高度。這種選擇變得越來越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時尚的賓館到個人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統、古典或是時尚、現代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環境和陌生的休息地點，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨家經營的。客房酒店客房將會由主樓樓層提供。而樓層的標準樓面設計為標準客房，大床房，情侶房。在客房裝修問題上，先成都主要的幾家商務酒店主要選用的是異域風和本地想結合，但隨著這兩年成都酒店市場的改變和發展，越來越多的客戶傾向于歐式風格的酒店！原由歐式風格的裝修給人一種尊貴的感覺可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎增加 收益點對于商務人事有個更好的商務洽談的典雅的環境 總體來說，客房可根據其設計分為四種類別，包括 標準房，商務房、情侶房、豪華單人房。后勤設施后勤設施包括大堂、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。大堂在布置和規劃時按照功能的用處進行劃分，一共分為：休息區、接待區、其他功能區。三大功能區要在一定意義上分開，但是又要相協調。所以大堂的總體規劃是：以電梯門為基礎點相周邊放射型的規劃三大功能區。技術資料根據所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地上建筑260平方米總建筑面積2300平方米停車位：（地下）10個，（場外）5080個（項目地外50米就是大型的公用停車場，經協商可供我們酒店有償使用）裝修期成本預算資料中顯示整個酒店項目的總發展成本為人民幣四佰六拾萬。改造成本包括租金，工程管理及其他專業費用，裝修費及不能預見費等。成本明細如下： 前期費用（租金，記在成本之內）￥：150萬 裝修費用（電梯工程、空調）￥：230萬 開辦費￥： 50萬總價￥：430萬元第四章項目實施計劃一、項目裝修規模二、具有新建設酒店的優勢酒店企業的生命期與其他行業有顯著的不同，酒店企業通常經歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據國外的經驗表明，一家酒店的平均生命期為20年，通常只有少數企業由于不斷創新的緣故使得企業生命期延長到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業后5到10年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創利能力逐漸下降（衰退期）。商務酒店（）作為酒店一種新型形態，其裝修、設施、設備更能夠符合客人的需要，其對酒店經營的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。第五章SWOT分析一、具有顯著的成本費用優勢酒店的成本費用是影響酒店經濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入家具、設備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為商務酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優勢。從目前的預計來看，僅通過酒店大廳和茶座、大廳商務中心的出租承包收入每年就能取得7090萬元的收入經營權費用。二、參數預測預估期2011年至2021年，共10年。客房入住率成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照中國其他地區商務酒店的客房入住率，在營運穩定期，客房入住率取96%。由于商務式酒店具管理和客戶資源優勢，從營運第二年開始進入穩定期。平均房價參照成都市精品商務酒店現有房價水平和國內其他地區城市商務酒店房價水平，應該達到人民幣168198元/間。市場分析年營業收入的測算一、客房利潤收入：主營業務收入：房屋銷售收入（按規劃85個房間計算）198元/間——168元/間均價183元/間每天的入住率按96%計算：82間*183元/間=15006元日收入：82間*183元/間=15006元月收入：15006元*30天=450180元年收入：450180元*12個月=5402160元其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬元。收入合計：660萬元/年主營業務支出：員工年工資： 33人（初定服務員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個月 =712000元水電費：30000元/月*12個月=360000元一次性用品費用（含客源和員工早餐）：340000元/年洗滌費用：60000元/年辦公費用：3萬元客房員工提成：24*6*365=52000元/年店長績效提成（用于獎勵除服務員之外的員工）：5萬元。職工食堂費用（中午和晚餐）：120000元/年員工培訓費、年終福利費等開支：180000元稅收：300000元/年1電話、寬帶等通信費用：80000元/年1其他費用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年1房屋租賃支出：150萬元/年（3年后逐年5%遞增）合計：其他業務成本：60萬元/年。折舊：56萬元/年成本合計：凈 利潤：第六章 市場分析一、酒店概況至2010年底，成都地區共有星級酒店78家，其中五星級酒店5家（建），四星級酒店14家，三星級酒店268家。據統計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經濟效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達到74%，三星級酒店平均的客房入住率達到78%。商務酒店在營運初期，時值四川旅游危機，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級商務酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。成都地區的精品商務酒店業尚未成熟，游客主要下榻于三星級酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質數的服務與設施。四川省的酒店業