樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析-wenkub

　

【正文】 了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要 接待數百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到 3 成。在持續有力的房地產消費需求支持下，房地產投資拉動 GDP 增長的作用日漸突 出。 2020 年全國完成房地產開發投資比 2020 年同期增長 %,高于固定資產投資增幅 個百分點 ,占同期固定資產投資的比重為 %,可以看出 ,房地產投資依然保持強勁增長勢頭。 同時房地產業對于人們生活水平的提高和居住環境的改變發揮著直接的作用。因此，樂山市房地產業發展對策思考具有重大的理論價值和實踐意義。樂山是一座三面環水的城市，不可多得的自然風光，使其城市在山水中，山水 在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構筑其有別于其它現代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。但目前， 樂山市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風格獨特的城市品牌，創造人與自然的和諧 。新的世紀新目標在召喚。 1996 年，峨眉山 —— 樂 此資料來自 , 大量管理資料下載 8 山大佛被聯合國教科文組織列入《世界文化與自然遺產名錄》，更使樂山蜚聲海內外，成為世人向往的旅游勝地。 第二節 符合“精雕細刻山水城市”發展的理念 天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。” 三、通過房地產業的發展，可以拓展融資渠道，引入民間資金加強城市基礎設施建設。經過幾年努力，調整、補充、完善了城市總體規劃，重點實施了“新城區”建設，特別是在城市中心規劃了約 6 平方公里的城市綠心，顯示出城市建設的別具匠心 。同時，該市積極打造水文化、佛教文化以及生態文化品牌，創造最佳人居環境， 2020 年被評為國家園林城市 。 因此在這一思想的知道下，樂山房地產在城市建設中的作用體現在： 一、在城市形象的提升過程中，房地產發展發揮著物質載體的作用；同時房地產發展也對城市形象的具體 塑造和提升起到巨大的反作用。 本文是作者結合自己的調查實踐，在參考了相關的資料的基礎上寫成的。 上篇從分析房 地產業的重要性入手，通過對樂山房地產業的現狀和問題分析，闡述了樂山房地產業的發展是經營城 此資料來自 , 大量管理資料下載 4 市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現，有助于促進經濟的發展，人民居住環境的改善；同時也根據樂山房地產發展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產規模小；產品特色不突出；企業融資渠道單一；房地產市場不規范等等。在一定程度上說，樂山房地產業的發展已經滯后于城市建設的需要。 此資料來自 , 大量管理資料下載 3 摘 要 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環水繞。究竟原因何在 ?通過筆者的調查，原因有很多，其中從重要的房地產業角度來看，樂山房地產業的市場化程度還不高， 此資料來自 , 大量管理資料下載 2 市場還不規范；樂山房地產企業規模小，短視現象嚴重；樂山現代化的房地產業體系還沒有建立；樂山市市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配等等。據市房地產交易市場統計，今年 12 月，中心城區現房交易 1737 宗、27 萬平方米，交易總額達 22700 萬元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、 200%、 170%。改革開放以來樂山在各方面取得了很大的成績，作為國民經濟支柱產業的房地產業也迅速的發展，特別是成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為樂山的房地產開發提供了新的歷史機遇。 2020 年，是樂山市房地產最為火爆的一年，全年房地產開發投資 71224 萬元，增長 18％；施工面積 98． 24 萬平方米，增長 2． 8%。 但同時必須冷靜的看到，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到 3 成。 經過分析，筆者認為，唯有確立科學的、因地制宜的房地產發展戰略，以市場需求為導向，利用比較優勢，創建有樂山特色的房地產 產品，形成自己的優勢；建立現代化的房地產業體系 ，并創造有利于樂山市房地產業發展的環境。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之中，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。 2020 年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產業的發展帶來了難得的機遇。 下篇則是根據上篇對樂山房地產業發展問題的分析，重點對對策進行了闡述。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。 此資料來自 , 大量管理資料下載 6 樂山市城市“因佛而設，因水而興”，山、水、城、林、佛相互交融、互相輝映，具有“滿城水色半城山”的獨特城市空間形態。 二、原先樂山市是單中心發展的城市格局，容易導致中心區域環境的不斷惡化，不利城市生態環境改善。初步搭起了我現代旅游城市的框架。 樂山市城市建設堅持以“建設具有最佳人居和最佳創業環境的生態旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態環境和市政基礎設施建設，城鄉建設步伐加快，城市品味大大提高。 ” 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期 “ 開明故治 ” 之地，筑城于北周，是一座具有近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環水繞。 樂山人并不 沉湎 于輝煌的歷史，而是不斷地創造更加美好的未來。 2020 年，省委、省政府 做出 了把峨眉山建設為 “ 中國第一山 ”的重大戰略決策，這是對樂山發展的新要求，是 實踐 “ 三個代表 ”的新舉措，是區域旅游經濟的新整合，是樂山發展的新機遇。 此資料來自 , 大量管理資料下載 9 為了努力實現這一宏偉的戰略目標，作為支柱產業的房地產業的發展必須緊緊圍繞著這一目標來進行。由于樂山市景區的保護性制約條件極為嚴格，因此，樂山市房地產業發展對于挖掘樂山市文化外延、擴充旅游服務功能、提升社會經濟價值具有重大的意義。 在房地產開發方面，努力把各方面結合的非常完美，從而能充分展現樂山的風采具有極強的現實意義。 第三節 滿足人民日益增長的居住環境需要 從 2020 年樂山市獲得聯合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環境優勢進一步顯現，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產業帶來了廣闊的發展空間。經過十年的建設，拓寬改造了新發街、農民路，實施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時代廣場、東方花園、客運中心等一批有較高檔次的商業、服務設施；完成了體育館的工程建設：整治了濱河路：加快了樂山廣場和城市綠化等市政重點工程建設步伐，提高了城市檔次。同時，由于房地產業的快速增長帶動了鋼鐵、建材、交通等一大批行業發展，表現出顯著的關聯效應和“高增長產業群”特征，因此，《國務院關于促進房地產持續健康發展的通知》中明確指出：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。房地產投資占全社會投資比重從 1998 年開始逐年上升， 2020 年達到27%，商品房銷售額占全社會消費品零售額逐年上升， 2020 年突破20%達到 21%。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產業的發展。旅游宏觀協調管理體制有待完善，統籌開發力度不夠 ，景區管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。在國內外旅游市場上成熟運行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費市場的旅游產品。而房地產業作為國民經濟的支柱產業，由 于其關聯度大，占用資金多，一直受國家的高度重視，一直是國家宏觀調控的重點，每一項宏觀調控政策的出臺總會對房地產企業帶來不同的風險。據市房地產 交易市場統計，今年 12 月，中心城區現房交易 1737 宗、 27 萬平方米，交易總額達 億元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、 200%、170%。前兩個月，中心城區的二手房交易達到 940 宗、 萬平方米，分別占總成交量的 54%和 62%，是近兩年來首次超過新建商品房。 總的來說。這反映出房地產開發有充足的資金作 保證 。全 市 商品房銷售均價 1407 元／平方米，其中住宅銷售均價 1274 元／平方米，市場價格與去年同期 略有上漲 。而且，由于樂山房地產開發的無序競爭，導致開發 此資料來自 , 大量管理資料下載 17 結構不合理。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據調查，目前樂山多數房地產項目的住宅銷售率達到了 80%，更有不少項目的銷售率達到了 95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在 30%左右，反映出樂山商業用房的銷售壓力很大。在中國現有市場經濟條件下，間接融資是主要方式，房地產業也不例外。 開發資金仍以銀行貸款 —— 間接融資為主。在 樂山 房地產業中，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。 “121號 ” 文件和 “18 號 ” 文件，是最近幾年出臺的兩個關鍵性文件。 其一 ， 推動房地產開發企業尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產貸款風險，有實力的企業開始探討與外資銀行合作。 其三 ，樂山 房地產行業有可能重新洗牌。該政策對資金充足的大型房地產企業利好，有利于房地產企業向更大規模發展，將導致中國房地產業的重新洗牌。作為資金密集型的行業，解決 此資料來自 , 大量管理資料下載 20 好房地產融資問題已經迫在眉睫。投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量資金，因此，房地產開發企業最關心的問題是融資。 。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產開發貸款比重依然很大。這樣，銀行將成為房地產風險的最大承擔者。所謂 融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉化的途徑和渠道。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。外部融資成為房地產企業獲取資金的主要方式。本地企業普遍存在規模小、專業性不強。不僅對以后自身的發展不利，而且也對樂山市房地產業的整體效益，整體形象也不利。房地產開發項目的建設違反規定弄虛作假，干擾房地產市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和 此資料來自 , 大量管理資料下載 23 市場服務上的缺位，危及到工程質量和安全生產，加大了房地產風險，抑制了市場化的發展。而樂山在房地產與旅游資源的結合上少有成功的案例，據筆者實地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場受到消費者的追 此資料來自 , 大量管理資料下載 24 捧來看，旅游與房地產的結合還有很大的潛力可挖，需要樂山各方面的共同努力。在樂山市城區范圍內目前有一家（準四星級）酒店，其中，金海棠賓館為商務會議接待型酒店，主體為一座 13 層建筑，位于樂山市中心城區東部邊緣。開業時間較長，但已經過重新裝修。而隨著樂山市商業經濟的發展和旅游吸引力的提高，酒店的行業水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進入完全的市場競爭階段。目前，樂山市核心的商業集中于柏楊路 嘉定路 高北門 玉堂街一帶。 98 年到 2020 年是樂山市商業經濟發展最快的時期，平均每年的增長幅 度達到 8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發展，帶動商業市場連鎖發展。 與很多城市不同的主要地方在于 :在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題 ,據筆者觀察 ,很多背街或二層以上的商鋪經營情況都不理想 .除了寥寥幾家較好之外 (一家是玉堂街的文軒連鎖書店 ,一家是本已有名氣的東方眼鏡 ,一家是超市 ),整個樂山鮮有亮點 .由此可見 ,沿街為市的商業形態由很大的局限性 . 大型商業業態發展緩慢，現有大型商業形式經營困難 此資料來自 , 大量管理資料下載 28 據筆者了解 ,很多的大型商家已經進入四川的二級城市 ,比如麥當勞進入綿陽等 ,可是樂山目前為止沒有全國規模的商家進入 .即將要進入樂山的北京華聯集團 ,其經營成敗與否還值得觀察 .這里面固然由樂山消費力的原因 ,但是作為房地產的規劃引導作用也值得深思。 在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發商仿照成都春熙路的模式，開發的泌水院步行街，本來創意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。 樂山房地產業發展 的基本思路是：進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化；進一步完善多層次住房供應體系，加強經濟適用房的建設與管理；切實做好城區危舊房的改造，充分發揮中心城區的現代化城市功能；建立規范、高效、統一的樂山房地產市場，規范房地產業市場行為；建立完善的房地產金融體系，為房地產業發展提供堅實的金融支持；堅持擴大內需的方針，大力推動和引導房地產消費， 此資料來自 , 大量管理資料下載 30 以投資與拉動國民經濟增長，把房地產業培育成為國民經濟的支柱產業 /加強住房產業化的政策性引導，提高商品住宅的有效供給。 此資料來自 , 大量管理資料下載