中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報(bào)告(doc45)-地產(chǎn)可研-wenkub

　

【正文】 項(xiàng)目感興趣（他們大多為私營企業(yè)老板），認(rèn)為本項(xiàng)目是別墅市場上的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新風(fēng) 格，在推出后會(huì)成為市場的新賣點(diǎn)。 別墅開發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經(jīng)歷了市場盲目開發(fā)與競爭高潮之后，開發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度對待項(xiàng)目的經(jīng)營，尤其在項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場定位、服務(wù)水平，營銷策劃等方面做細(xì)做精。（具體詳見競爭對手分析表。 溫州別墅市場供求情況以及存在的問題 供給情況 溫州地區(qū)的別墅（高檔住宅）總體來說是偏少的，是供不應(yīng)求的。 項(xiàng)目效果圖和地理位置 圖 中瑞 資金來源 本項(xiàng)目建設(shè)資金主要由中瑞財(cái)團(tuán) 9 位股東自籌以及戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作伙伴提供，通過房地產(chǎn)信托的方式籌集，不足投資通過預(yù)售房款解決。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項(xiàng)目簡介 表 項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目名稱 中瑞 因此此地要求改建的呼聲很高，于是市政府順應(yīng)民心，將此地段拍賣用與開發(fā)，希望能通過競標(biāo)單位的開發(fā)改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境，促進(jìn)市容市貌提高居民居住生活質(zhì)量，促進(jìn)現(xiàn)代化新溫州建設(shè)。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目 錄 摘 要 ……………………………………………………………………………………………. .1 目 錄 …………………………………………………………………………………………… ..2 第一章 項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………………… ..3 項(xiàng)目建設(shè)背景 ………………………………………………………………………… … ..3 項(xiàng)目簡介 ……………………………………………………………………………… ......4 第二章 市場調(diào)查以及分析 ……………………………………………………………………… ...7 調(diào)查目的 ………………………………………………………………………………… ..7 溫州別墅市場供求情況以及存在問題 ………………………………………………… ..7 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ………………………………………………………………………… 13 該項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ……………………………………………………… …… .……… 15 第三章 財(cái)務(wù)評價(jià) ……………………………………………………………………………… ......19 投資估算 ………………………………………………………………………… . ……… 19 資金籌措 ……………………………………………………………………………… .....21 經(jīng)濟(jì)效益分析 ………………………………………………………………… ...……… .23 第四章 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) ……………………………………………………………………………… ....27 …………………………………………… …………………………… .....… ...27 政策風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………… ...…………… 27 市場風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………… ...…………… 29 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………………… .....… ..33 第五章 營銷策劃 …………………………………………………………………… ...................37 物業(yè)概述 ……………………………………………………………………….. ..............37 項(xiàng)目定位 ………………………………………………………………… ..…… ..............37 項(xiàng)目 SWOT 分析 ……………………………………………………… ...……………… 38 銷售策略 ………………………………………………………………………………… 40 結(jié)束語 …………………………………………………………………… ...…………… 42 第六章 研究結(jié)論以及建議 …………………………………………………………………… ....43 參考文獻(xiàn) …………………………………………………………… …………………… .…… .… 44 附錄（問卷調(diào)查） ……………………………………………………………………………… ..45 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)背景 本項(xiàng)目是中瑞財(cái)團(tuán) 2020 年 6 月 16 日成立以來運(yùn)行的第一個(gè)項(xiàng)目，也是公司目前唯一成形的項(xiàng)目。 曼哈頓空中別墅可行性研究與營銷策劃”，并以小組分工合作的形式共同完成。本文站在開發(fā)商的角度，完成對項(xiàng)目整個(gè)過程包括前期市場調(diào)查直至營銷策劃的開發(fā)。（中瑞財(cái)團(tuán)全稱中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司， 是由溫州九家實(shí)力雄厚且在各自所屬行業(yè)領(lǐng)域處于龍頭地位的民營企業(yè)共同出資、發(fā)起設(shè)立的一家旨在積極探索中國民營經(jīng)濟(jì)全新發(fā)展和經(jīng)營模式的財(cái)團(tuán)性控股企業(yè)，也是全國首家無地域限制的正式以“財(cái)團(tuán)”命名的控股有限公司，該財(cái)團(tuán)的注冊資金為 1 億 4580 萬 元。 近幾年來 溫州房地產(chǎn) 市場飛速發(fā)展，隨之而來的房價(jià)也節(jié)節(jié)攀升，但是突顯出來的問題仍然還是很嚴(yán)峻，辟如房子 高價(jià)不高質(zhì)，尤其最近幾年房產(chǎn)質(zhì)量都不理想， 在 溫州這樣一個(gè)民營企業(yè)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)卻沒有適合企業(yè)家等成功人士居住的高檔住宅，這無疑是市場留下的一段空白。曼哈頓空中別墅 開發(fā)商 中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司 發(fā)展商 中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司 項(xiàng)目地址 溫州原東方造船廠地塊 項(xiàng)目性質(zhì) 商業(yè)和住房 物業(yè)類型 住宅，商業(yè)房地產(chǎn)，共 692 戶 項(xiàng)目規(guī)模 占地 73337 ㎡，建設(shè)用 地面積 71553 ㎡， 174281 ㎡建筑面積 總?cè)莘e率 總建筑密度 % 項(xiàng)目層數(shù) 西側(cè)層數(shù)≤ 30 東側(cè)層數(shù)≤ 27 以及裙樓 10 幢高層和小高層錯(cuò)落布置，戶戶可看江景 配套設(shè)施 西側(cè)地下停車 519 輛，東側(cè)地下停車 344 輛，地上停車 43 輛 綠化率 55% 項(xiàng)目其他介紹 該項(xiàng)目發(fā)展商為中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ⑴中瑞財(cái)團(tuán)與溫州市東方造船廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷，停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ⑵溫州市規(guī)劃局《溫州市東方造船廠改建工程出讓地塊設(shè)計(jì)條件及詳細(xì)規(guī)劃》 ⑶江濱路片區(qū)地質(zhì)勘察資料 ⑷省計(jì)委計(jì)投和市建設(shè)局《關(guān)于“中瑞 曼哈頓效果圖（局部） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 圖 中瑞 溫州目前已有別墅（高檔住宅）面積約 45 萬平方米（甚至更少 ），大約 2020 來套左右，市場新開發(fā)的項(xiàng)目占總供應(yīng)總量的 1∕ 8 左右，由于政府對別墅施行打壓政策，新開發(fā)的“別墅”其實(shí)只能說是高檔住宅，目前在開發(fā)的約 30 萬平方米，加上本案也不過 50 來萬。） 中低價(jià)位成為市場的主力： 其一，從自住方面分析該價(jià)位滿足一部分想買高檔住宅居住的人 。 需求與購買力情況 消費(fèi)客戶格局由外向內(nèi)，由上至下，由外籍轉(zhuǎn)向國內(nèi)，由高端向中低端發(fā)展已經(jīng)成 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 為趨勢。同時(shí)他們一般自身已經(jīng)擁有 2套房子以上。 （調(diào)查問卷見附頁） 存在的問題 產(chǎn)品層次不明晰，國外高檔社區(qū)基本是高檔別墅群，而我國別墅常是公寓，小戶型聯(lián)排別墅，獨(dú)體別墅與豪華的混在一起，缺乏層次， 難以形成同質(zhì)社區(qū)。 但是別墅畢竟是一種社會(huì)中高層階級才能消費(fèi)得起的產(chǎn)品，要想引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場潮流幾乎是近 100 年內(nèi)不可能的事。 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格，以中心為花園的周邊綠化 中式現(xiàn)代化水景 歐式建筑別墅 中式與歐式結(jié)合 中式與歐式結(jié)合的城市花園 錦繡比較單一，很純樸，本項(xiàng)目真正采取哪種方式意見很大 綠化率 45% 48% 58% 38% 55% 屬錦繡與本項(xiàng)目最高 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 本項(xiàng)目是唯一帶精裝修的 目標(biāo)客戶 華僑，商人，高收入者 高收入者，成功人士 高收入者，成功人士 私企業(yè)主、經(jīng)商人士、投資者、二次置業(yè) 私營企業(yè)老板，從事金融，證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入者，華僑等 目標(biāo)群體類似，而但本項(xiàng)目更期望吸引高涵養(yǎng)的客戶群體入住形成寧靜和諧的人文氛圍。本案今后還需將自己定的高價(jià)位理由向客戶群表達(dá)清楚。同時(shí)該類物業(yè)管理水平較高，客戶定位在高收入者，而他們資金來源又比較穩(wěn)定，一般可以在規(guī)定的年限內(nèi)付清房款。 目標(biāo)群體定位 A:基本信息分析 客戶來源：溫州地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入者以及持外國護(hù)照在 大陸做生意的華人等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40— 60 歲為主 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境 工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質(zhì)的追求 購買動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對目前溫州的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心 消費(fèi)行為：注重品質(zhì)，充滿理性 B:特征分析 他們是這個(gè)社會(huì)的高層人士，人際交往檔次高，在社會(huì)上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的 向更高方向去追 求和拼搏。并且這一帶各類銀行，郵局，農(nóng)貿(mào)市場等主要生活設(shè)施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨(dú)特魅力，為這一地區(qū)增添了許多活力。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升 %，其中食品類價(jià)格上升 %，娛樂教育文化用品類上升 %，居住類上升 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上升 %，衣著類，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類，醫(yī)療保健類，交通與通信類下降 %至 %之間。溫州正在實(shí)施“一港三城”戰(zhàn)略，目前海陸空交通設(shè)施齊全，將成為浙南閩北的經(jīng)濟(jì)中心。 施工面積遠(yuǎn)多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應(yīng)求的假象，從而提高房價(jià)，牟取暴利。為此以下調(diào)查的內(nèi)容是業(yè)主 15 分鐘內(nèi)駕車或者是步行即可到達(dá)的 地方。 東門商業(yè)步行街 該街是溫州第 3 條商業(yè)步行街道，是城市東向老城改建項(xiàng)目。雖然目前市場還未發(fā)育成熟，但是由于歐洲 城的即將投入運(yùn)營，也給該街注入了無限的商機(jī) 。 則前 期工程費(fèi)用為： 220 ＝ 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)部分，簡單裝修部分）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（電梯，空調(diào)等）。曼哈頓”項(xiàng)目投資估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn) 品成本 分期用款計(jì)劃進(jìn)度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 土地價(jià)格 153333 153333 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 10000 32500 4 地下室以及架空 17000 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1800 6 精裝修費(fèi)用 （也有可能在第三年過后） 7 銷售稅和附加稅 23973 4893 8 開發(fā)間接費(fèi)用 350 70 150 130 9 管理費(fèi)用 500 140 200 160 10 其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用 3000 800 1700 500 合 計(jì) 資金籌措 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 本項(xiàng)目建設(shè)資金主要由中瑞財(cái)團(tuán) 9 位股東自籌以及由戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴提供基金投資。詳見下表： 表 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 總投資 2 資金籌措 資本金 100000 100000 預(yù)售收入（稅前） 信托（見融資） 66200 66200 凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率（稅 前） 66200 0 1 2 3 (信托與利息 ) 100000