中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研-wenkub.com

　 　

【正文】 中國管理資訊網 中國管理資訊網 參考文獻 [1]：蔡曉真，《溫州 2020 統計年鑒》 中國統計出 版社 出版地點溫州北大方印務有限公司 2020 年 6 月第一版 [2]：李明哲，《房地產開發項目經濟評價案例》 中國計劃出版社 北京 02年 2 月第一版 [3]：武育秦，趙彬，《建筑工程經濟與管理》 武漢理工大學出版社 武漢 2020 年 7月第 2 版 [4]：王家庭，《房地產估價》東北財經大學出版社 大連理工大學印刷廠印刷 01 年第一次印刷 [5]：陳建明，《商業房地產投資融資指南》 機械工業出版社 北京銘成印刷有限公司印刷 新華書店北京發行所發行 03 年 6 月第一版 中國管理資訊網 中國管理資訊網 [6]：張建坤《現代房地產開發與經 營管理》經濟日報出版社 北京 1995 年 10 月 中瑞針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和溫州市已有一部分收入較高的住房消費群體，根據對溫州市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。 廣告計劃 廣告目標 A:前期 — 入市開盤期，引爆轟動效應 B:中期 — 完成總量 85% C:后期 — 清盤期，順利實現清盤 廣告時間 A:開始時間： 05 年 2月底 B:結束時間： 05 年 6月 廣告目標市 場 溫州地區（也包括其他地方）的私營企業老板、民營或外資企業高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業的高收入者以及持外國護照在大陸做生意的華人等 廣告主題 A:主題創意主旨 主題的創意要與項目的定位相吻合，用“一種聲音”的方式對產品進行宣傳推廣，保持項目風格的連貫性與一致性。 樓書、單張 樓書和單張是對樓盤項目宣傳的最主要宣傳方式，也是消費者最深刻最全面認識項目的宣傳渠道，因此，樓書和單張對項目定位和主題宣傳到位與否相當重要。具體的營銷渠道包括以下幾大內容： 開盤優惠促銷 對頭 50 名認購者進行 折的優惠（但是前提是一人只能認購 1 套），后面的認購者給予一定的獎勵（比如送高檔攝相機等）。 ◆ 建議： ：賦予良好的項目包裝“理念”與“主題”， 給溫州的民眾形成良好的視覺上與精神上的“概念定位”信息傳達，制造出在溫州的轟動效應； 2．信用：有效結合溫州的“信用溫州”的政策，使本項目形成與當地政府“千絲萬縷”關系，給目標客戶群“榮耀”、“權威”的印象，同時也使本項目在當地樹立起“至高無上”“獨一無二”的大盤形象。 劣勢分析 (W) ◆壓力：溫州目前善還沒有如此高檔的別墅，許多人（包括一些專家）對此持懷疑態度，且政府對此 嚴厲審查； ◆交通噪聲：由于處于交通主干道上，來往車輛多，尤其夜深時一些商品混凝土車仍在行駛，加上周邊有冷作卷板廠以及或許夜間輪船的汽笛聲時有發生； ◆開發商首次涉入高檔住宅開發，經驗還善不足。近 900 來個停車泊位； ◆ 地段：北臨江濱路，毗鄰江心嶼，與甌江為伴，南鄰即將竣工的歐洲城 (原東方造船廠地塊 )。 樓盤推出時間的確定 該樓盤計劃于 05 年 5 月開工， 08 年 6 月份竣工。 價格定位 定價思路 項目在進行價格定位時必須以市場為依據，并結合項目本身的定位、市場承受能力及開發商的期望值等因素進行多方 位系統分析與綜合考慮。 產品定位 中國管理資訊網 中國管理資訊網 高檔住宅： 依據所確定的產品宏觀定位，對同一檔次（或低點檔次）的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查 ，為本產品提供更為細致的地位指導。主臥總統套房享受，中空客廳盡顯皇家氣度。 中瑞 因此擬建項目在產品價格方面還有一定的承受風險能力。說明經營狀況很好。 在財務分析里面我們已經知道以下這些相關數據： 1． 總銷售收入： 萬元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 2． 平均單位價格： 3962427000 / =15016 元 /平方米 3． 開發總成本： 萬元 4． 總建筑面積： 平方米 5． 最大利潤 M:= 萬元 6． 住房： 21800= 100%=% 7． 車位： 906 18＝ 16308/ 100%=% 由盈虧平衡時的總成本與總銷售收入相等，利潤為零，則 盈虧平衡點產量 QBEP=[21800 (%) %+180000 (%) %]=109419平方米 盈虧平衡點銷量為 109419 平方米，表示該項目有一定適應市 場變化的能力、抗風險能力和獲利能力。 敏感性分析 將出售價格和利率等作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明售房價格和利率這 2 個因素對本項目的效益都較為敏感。就溫州而言最大的風險是每年夏末秋初的臺風，但是就這幾年的情況來看，溫州已經有了如何防 御臺風的經驗與措施。連續加息無疑將極大限度的遏制中國目前處于發展高漲期的地產業。 再則央行從 04 年 10 月 29 號起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。除消費性支出之外，去年市區居民用于購建房、個人所得稅等非消費性支出同比增長 ％。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 ③ 工程質量有保證，一般不會產生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現象，值得一提的是本項目還將實行菜單式裝潢后交付使用 ④ 綠化率高，戶戶可看江景 ⑤ 密集度小，大多是 4 梯 2 戶，住戶之間的干擾性小。如今的購買者趨向于理性購買，他們不一定就喜歡花錢買一些作用不是很大的東西。 而本項目從某種方面來說是違背該政策的，將來或許會有一些不必要的麻煩出現。 國家 7 部委聯合出臺新政穩定房價 今年 4 月 11 日，國家 7 部委聯合出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，該通知主要內容是保證中小套型住房供應，合理引導住房建設 與消費打擊炒地，期房禁止轉讓， 要遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設， 中國管理資訊網 中國管理資訊網 促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展 等。 加強個人住房貸款管理。目前中瑞財團已經積累了 600 多名有意向的購房戶，其中約有 1∕ 6 為炒房者 。《指引》指出，銀行在發放個人房貸時應著重考察借款人的還款能力，并由此給出了明確的規定，買房人房產支出與收入的比例不能超過 50%。（正好在 8 月 31號以后，所以就得按這個〈〈通知〉〉來實行），該項目的土地款繳納要求是 6 個月內繳清 50%（不 中國管理資訊網 中國管理資訊網 包括保證金，其中 25%須在中標后 2 個月內繳納， 10 個月內繳清剩余款項），另從中瑞財團得悉，土地款于 5 月 8日上繳。 8 月 31 號以后發展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在 2年內不開發，政府可以把該土地收回。且中國近幾年的經濟發展迅速 ,社會穩定 .從微觀的方面來說 ,溫州這幾年為了迎接 ” 全國文明城市 ” 的評比 ,加大了對社會的治安﹑衛生等方面的工作 ,取得了很大的收獲 ,同時實施“一港三城”戰略和近期的 ” 12345” 政策 ,這些都是符合城市發展要求的 .這些對于開發商來說都是喜歡看到的 ,因為只有這樣他們才敢在溫州投資 ,開發。資金平衡分析詳見下表： 表 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 1 資金來源 住宅銷售收入 75987 208964 車位銷售收入 16308 資本金 100000 100000 信托 66200 66200 2 資金運用 投資估算表中數 所得稅 城市維護建設稅 372 教育費附加 361 土地增值稅 950 320 460 180 信托利息（年 4%） 2648 3 盈余資金 還信托后盈余 備注：上表各年的資金運用和盈余資金善未將所得稅算在內 中國管理資訊網 中國管理資訊網 融資方式 采取房地產信托的方式，于 4 月 25 日發行信托產品 300 份（土地款于 5 月 8 日交），面值有 150 萬元（ 60 份）， 220 萬元（ 130 份）， 260 萬元（ 110 份）。本項目需利用分期預售房款共計約 萬元。則 80 ＝ 萬元 精裝修費用 若按照 2020 元／㎡的精裝修，則裝修費 2020= 萬元 銷售稅和附加稅（銷售見盈利能力分析） 其中銷售稅是銷售收入的 %，附加稅是銷售稅的 10% 則銷售稅為： %＝ 萬元 附加稅為： 10%＝ 萬元 開發間接費用 預計為 350 萬元 管理費用 預計為 500 萬元 其他費用和不可預見費用 預計為 3000 萬元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 表 “中瑞按每平方米 220 元計算。 該街優勢：地處甌江之邊，附近有休閑廣場，給商業街凝聚了足夠的人氣，加上交通便利，輻射整個市區以及甌北等地。飛霞北路和江濱西路交接處有一家家友超市和較高檔的新江濱甌越 美食。 表 溫州 03 年的一些參考數據 參考對象 數據 備注 第二產業 萬人 房地產業 萬 第三產業 萬人 建筑業 萬人 房地產開發投資 億元 住宅 億元 基本建設投資 億元 施工住宅面積 萬平方米 竣工住宅面積 萬平方米 商品房銷售面積 銷售給個人 萬 平方米 萬平方米 商品房空置面積 萬平方米 商品房銷售額 銷售給個人 億元 億元 城市人均可支配收入 城市居民人均消費支出 城市人均住宅使用面積 16035 元 12619 元 平方米 全市人均住宅面積為 平方米 中國管理資訊網 中國管理資訊網 項目周邊環境 由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調查項目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。供應量未能達到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。 當前經濟運行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經濟持續高增長的基礎還不夠穩固。 表 2020 和 2020 年溫州三大產業比較統計表 ０３和０４年溫州三大產業比較 0100200300400500600700800900第一產業０３年 ０４年第二產業０３年 ０４年第三產業０３年 ０４年系列1 市場物價在結構調整中總體保持穩定。 區位特點 位于近幾年開發比較熱的江濱路商圈內，尤其是 05 年溫州的商業航母歐洲城投入運營使用，將極大激活這一地區的商業發展。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設 施功能：分戶計量式空調、智能化一卡通系統、全區門禁系統、住宅防護系統??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區名流會所 —— 商務會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風景名勝。再則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅溫州還是供不應求，所以社會需求與購買力方面不存在 大的風險。但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 地理位置 人民西路隔岸路口 學院路與湯家橋路處 龍港 104 國道與甬臺溫處 龍港龍金大道東 江濱路 都處于當地較好地段，但龍港地處縣區，處于劣勢 總建筑面積 8 萬多㎡ 占地 公頃， 萬建筑面積 占地 260畝（其中 50畝為自然河道）， 18 萬建筑面積 9 萬㎡ 占地 110畝，建筑面積 174281㎡ 總體規模不如錦繡名園，而周邊環境類似。容積率過高，導致左鄰右舍間距過近，各戶內外的過度空間不足等。而也有約 32%的人選擇價格下降到他們可以接受的情況下進行購買，同時其中有 28%的人選擇分期付款。約 60%的被調查者對本