中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 主。 該街優勢：地處甌江之邊，附近有休閑廣場，給商業街凝聚了足夠的人氣，加上交通便利，輻射整個市區以及甌北等地。雖然目前市場還未發育成熟，但是由于歐洲 城的即將投入運營，也給該街注入了無限的商機 。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第三章 財務評價 投資估算 根據建設單位提供的“中瑞曼哈頓”土建工程基礎數據，按照本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，具體參數如下： 容積率﹤ 占地面積 110 畝 （容積率取 ） 則地塊內計入容積率面積（不包括地下室和架空層）： 110 =㎡ (從中瑞房開得到的數據也是 ㎡ ) 從中瑞房開處得到總建筑面積（包括地下室和架空層）： ㎡ 則地下室和架空層的建筑面積為： — ﹦ ㎡ 其中西面地塊 ㎡，東面地塊 ㎡ 表 面積 容積率面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 地下室和架空層面積 ㎡ 土地價格 ： 153333 萬元 前期工程費 包括項目前期規劃、 設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。按每平方米 220 元計算。 則前 期工程費用為： 220 ＝ 萬元 建筑安裝工程費 中國管理資訊網 中國管理資訊網 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用（結構部分，簡單裝修部分）、設備采購費用和安裝工程費用（電梯，空調等）。以每平方米 2924 元計算，則 2924 ＝ 萬元 地下室以及架空層 地下室和架空層由于地處江邊，屬于軟地基，加上此項目要做成精品，所以每平方的造價約 2020 元左右，則其造價為： 2020= 萬元 基礎設施建設 費 基礎設施建設費包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、環衛設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。以每平方米 80元計算。則 80 ＝ 萬元 精裝修費用 若按照 2020 元／㎡的精裝修，則裝修費 2020= 萬元 銷售稅和附加稅（銷售見盈利能力分析） 其中銷售稅是銷售收入的 %，附加稅是銷售稅的 10% 則銷售稅為： %＝ 萬元 附加稅為： 10%＝ 萬元 開發間接費用 預計為 350 萬元 管理費用 預計為 500 萬元 其他費用和不可預見費用 預計為 3000 萬元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 表 “中瑞曼哈頓”項目投資估算表 單位：萬元 序號 項目 開發產 品成本 分期用款計劃進度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 土地價格 153333 153333 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 10000 32500 4 地下室以及架空 17000 5 基礎設施建設費 1800 6 精裝修費用 （也有可能在第三年過后） 7 銷售稅和附加稅 23973 4893 8 開發間接費用 350 70 150 130 9 管理費用 500 140 200 160 10 其他費用和不可預見費用 3000 800 1700 500 合 計 資金籌措 中國管理資訊網 中國管理資訊網 本項目建設資金主要由中瑞財團 9 位股東自籌以及由戰略聯盟，合作伙伴提供基金投資。再則實行房地產信托的方式進行融資。中瑞財團使用自用資金 100000 萬元作為項目資本金 ,同時按照國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房里解決，實行滾動開發。本項目需利用分期預售房款共計約 萬元。詳見下表： 表 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 1 總投資 2 資金籌措 資本金 100000 100000 預售收入（稅前） 信托（見融資） 66200 66200 凈現值和內部收益率（稅 前） 66200 0 1 2 3 (信托與利息 ) 100000 0 1 2 3 中國管理資訊網 中國管理資訊網 33800 圖 現金流量圖（萬元） 備注：信托產品資金第一年年初籌集完畢，第二年年末本加息償還 第一年年初先付 10億土地款，剩余 億在年末付 I=% NPV:＝ ／ (1+%)+／ (1+%) (1+%)+／ (1+%) (1+%) (1+%)= 萬元＞ 0 所以本項目可行 當 NPV=0 時，則 ／ (1+i)+／ (1+i) (1+i)+／ (1+i) (1+i)(1+i)=0 得出 I=% 即本項目的內部收益率為 % 經濟效益分析 銷售價格 根據工程所處位置，周圍環境條件以及房地產市場的 趨勢預測，考慮到本項目的市場定位（帶精裝修，送 30 ㎡入戶花園與 6 米挑高客廳）房地產銷售風險以及工程建設成本等綜合因素，本項目的均價為 21800 元∕㎡，地下停車庫每個車位 18 萬元（預計車位可以售完）。 銷售進度以及付款計劃 本項目計劃在 3 年內完成銷售，各年銷售計劃見下表： 表 各類建筑銷售計劃表（ %） 項目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 高檔住宅（共962 戶） 100 20 55 25 中國管理資訊網 中國管理資訊網 停車場車位（共906 位） 100 30 60 10 所有業主均在 2 年內付清房款，簽合同當年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半 。 稅費率 本報告采用的各種稅費率見下表： 表 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業稅 城市維護建設稅 7 附加稅 為營業稅的 10% 教育費附加費 3 企業所得稅 33 土地增值稅 超率累進 盈利能力分析 經營收入：①住房銷售（每平方米均價為 21800 元）： 則： 21800= 萬元 ②停車位銷售（ 18 萬元一位）則 906 18＝ 16308 萬元 ③總經營收入： ＋ 16308＝ 萬元 可獲毛利潤總和 :— ﹦ 萬元 營業稅 : %＝ 萬元 附加稅 : 10%＝ 萬元 城市維護建設稅 : 7%＝ 萬元 教育費附加 : 3%＝ ＝ 萬元 企業所得稅 : 33%＝ 萬元 土地增值稅 :約 950 萬元 則 :商品房投資利潤率＝利潤總和／總投資 100%＝ ／ ＝ 中國管理資訊網 中國管理資訊網 % 商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤／資本金 100%＝ (－ ) ／100000＝ % 清償能力分析 本項目所需資金全部由開發商自籌 ,未向金融機構借錢 ,因此不存在還款問題 .但本項目實行信托的方式 ,每個月都將付一定的利息給購買房地產券者 . 資金平衡分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是基本平 衡有余的。資金平衡分析詳見下表： 表 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 1 資金來源 住宅銷售收入 75987 208964 車位銷售收入 16308 資本金 100000 100000 信托 66200 66200 2 資金運用 投資估算表中數 所得稅 城市維護建設稅 372 教育費附加 361 土地增值稅 950 320 460 180 信托利息（年 4%） 2648 3 盈余資金 還信托后盈余 備注：上表各年的資金運用和盈余資金善未將所得稅算在內 中國管理資訊網 中國管理資訊網 融資方式 采取房地產信托的方式，于 4 月 25 日發行信托產品 300 份（土地款于 5 月 8 日交），面值有 150 萬元（ 60 份）， 220 萬元（ 130 份）， 260 萬元（ 110 份）。 目的一是為了融土地款，二是為了提高購房門檻，限制炒作，提高后續入住率。 發行機構：金信信托 發行對象：主要是 已經積累的 500 多名有效客戶 限期： 15 個月 承諾：年回報率 4%，購買者擁有優先購買權，還可以享受 折優惠 信托方案的主要優勢。主要有較高的收益率，預定實現的年收益率達 ％以上，并且免征個人所得稅，有完善的風險控制體系，極低的風險，有良好的資產流動性，提供信托受益權和提前轉讓，有極低的費率，有收入費和推出費全部都是免收的，由國家級大信托投資公司進行規范管理和運作 . 中國管理資訊網 中國管理資訊網 第四章 風險評價 政治風險 政治環境風險 從宏觀環境來看 ,隨著最近連戰 ,宋楚瑜的相繼來訪大陸 ,海峽兩岸的關系呈現出近些年來難得的可喜景象 ,民進黨當局對于臺獨的言行有很大的收斂 ,至于戰爭的可能性則不大可能出現 ,所以與臺灣隔海相望的溫州不可能受到戰爭的威脅。且中國近幾年的經濟發展迅速 ,社會穩定 .從微觀的方面來說 ,溫州這幾年為了迎接 ” 全國文明城市 ” 的評比 ,加大了對社會的治安﹑衛生等方面的工作 ,取得了很大的收獲 ,同時實施“一港三城”戰略和近期的 ” 12345” 政策 ,這些都是符合城市發展要求的 .這些對于開發商來說都是喜歡看到的 ,因為只有這樣他們才敢在溫州投資 ,開發。 房地產政策變革風險 土地政策： 71 號令（ 8 31 土地大限） 國土資源部，監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即 71 號令），要求從 04 年 31 號開始所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協議出讓的做法被正式叫停。 8 月 31 號以后發展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在 2年內不開發，政府可以把該土地收回。由此開始靠關系拿地的好日子一去不回頭。這也預示著土地交易公開化與透明化的開始，被譽為土地交易暗箱操作的“終結者”。 這個《通知》對本項目產生了一定的影響， 因為本項目地塊在 04 年 11月 7 日由溫州神力集團房地產開發公司（中瑞一員）以 億元中標。（正好在 8 月 31號以后，所以就得按這個〈〈通知〉〉來實行），該項目的土地款繳納要求是 6 個月內繳清 50%（不 中國管理資訊網 中國管理資訊網 包括保證金，其中 25%須在中標后 2 個月內繳納， 10 個月內繳清剩余款項），另從中瑞財團得悉，土地款于 5 月 8日上繳。該項目已經在 05 年 5月 2 日進行試樁，開工。 金融政策：房貸收緊，為炒房降溫。 為進一步控制貸款壞帳，加強金融控制力度， 04 年 9 月份中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征 求意見稿）》，這是銀監會成立以來發布的第一個針對行業貸款經營的指引，也是繼 03 年央行 121 號文件后發出的又一個加強房地產貸款監管的重要信號。《指引》指出，銀行在發放個人房貸時應著重考察借款人的還款能力，并由此給出了明確的規定，買房人房產支出與收入的比例不能超過 50%。同時貸款審批從嚴，加強信用審查。該《指引》的出臺，為