沈陽某項目可研報告-wenkub

　

【正文】 *******收購****股份公司，主要是看到****股份公司所辦的*****************************************及中國****批發市場是經過十幾年時間逐漸發展起來的專業市場，經營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規劃較為混亂，設備設施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經營環境已經不能滿足消費者的要求。****批發市場項目改造工程項目占地19327平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目共分三期完成。預計總投資約4億元人民幣。****批發市場 項目規劃設計條件c. **及中國**市轄九區一市三縣，市區面積3495平方公里。金廊工程的啟動極大的促進了**房地產市場的發展，金廊拆遷釋放了巨大的消費能量。據專家預測，**房地產至少在8年內將保持穩定上升的發展趨勢。**以其優越的地理位置，雄厚的工業基礎及科技實力，完善的市場體系和發達的交通網絡必將成為中國最具吸引力的投資地區之一。從**專業市場的分布來看，各區已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場、大東區的通訊器材市場等。這充分表明，從解決居住逐步過度到發展經濟的階段，房地產業越來越向商業、第三產業傾斜，商業房地產蘊藏著巨大的投資空間。這一點，從目前***的庫房出租率就可以明顯看出。因此，對本項目的銷售價格預測是建立在目前**和中國****批發市場的租金和為數不多的幾個同類市場的銷售價格基礎上確定的。國際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區文化路4100、停車場價格預測本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約300輛。兩個停車場合計年收入約為200——350萬元。在這兩個區內，城市交通網絡、市政配套、生活配套形成早，房地產開發起步早，土地資源日趨減少。據2004年**第七屆房交會數據了解到，今年**市住宅樓盤均價為：沈河區3753元/平方米；和平區3537元/平方米；大東區3026元/平方米；皇姑區2805元/平方米；鐵西區2773元/平方米；東陵區2749元/平方米；于洪區2548元/平方米；渾南新區2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。因為專業市場投資首先應注重專業市場的商業氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則，對于新興專業市場則要看是否具有建立市場的商業契機。3投資資源分析與評價**市社會經濟綜合發展實力評價**市是遼寧省的省會，東北地區的經濟、文化、交通和商貿中心，中國的工業重鎮和歷史文化名城。**市擁有東北地區最大的民用航空港、全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環五射”高速公路網。大中城市集聚，類型齊全，聯系緊密，是建立**經濟區的內在優勢；區位優勢明顯，交通便利，基礎設施完備，是構建**經濟區的基礎優勢；科技發達，人才眾多，是**經濟區的長久優勢；產業發達，結構齊全，工業實力雄厚，更是**經濟區得以持續發展的獨特優勢。有關資料表明，目前我國大中城市年人均**消費水平已達100元左右，**市目前人口已達720萬人，按平均水平計算，本地人口對**的年消費需求可達7億元以上。****批發市場在**都占有較大優勢，以**本地消費為依托，發展面向東北及內蒙東部地區的**批發業務是有前景的。**的工業企業以生產軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產品為主，**機電產品是這些企業生產經營中的常用耗材，本地需求量較大。中國**市區域環境適宜性評價從宏觀形勢上看，黨中央、國務院做出了振興東北老工業基地的戰略部署，東北地區的經濟發展速度將會進一步加快。由于**特殊的地理位置，其經濟輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強勁，從消費群體的總量看，除中部城市群的2000萬人口和全省的4000萬人口外。因此，在**市剛剛進入高速發展期這樣一個時機，投資**是合適的。****批發市場和**兩個大的市場分類；在大的市場分類下，劃分為獨立商鋪、市場內檔口、寫字間、倉儲、停車場、住宅六種不同的業態。由于市場原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項目的供暖擬定采用中央空調供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。****股份有限公司原來是開展**及機電產品經營的商業企業。并且，公司80%以上的員工都在從事物業服務的第一線崗位——物業管理部和市場招商部，徹底克服了人浮于事的現象，公司機關向市場業戶服務的思想已經普遍被職工接受，公司員工的精神面貌和思想發生了重大變化。****批發市場初步規劃方案；；c.**市近期與本項目類似的竣工決算指標。 項目投資資金籌措計劃表7 投資計劃與資金籌措表序號項 目金 額建設經營期第一年第二年1總投資￥413,344,￥288,615,￥124,729,土地成本￥112,000,￥112,000,　前期工程費￥3,381,￥3,381,　建安工程費￥164,822,￥103,875,￥60,947,配套工程費￥26,400,￥26,400,　景觀及道路工程費￥37,825,　￥37,825,配套公建費￥618,￥618,　設計費￥3,650,￥3,285,￥365,建設項目收費￥9,889,￥9,889,　監理工程費￥1,318,￥831,￥487,不可預見費￥6,592,￥4,155,￥2,437,管理費用￥8,241,￥4,285,￥3,955,銷售費用￥29,578,￥15,381,￥14,197,財務費用￥9,024,￥4,512,￥4,512,2資金籌措￥283,024,￥283,024,　自有資金￥202,160,￥202,160,　貸 款￥80,864,￥80,864,　3銷售回款￥591,578,￥15,857,￥575,720,本項目銀行借款采用分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設期開始計息，并償還貸款本金8086萬元，詳見貸款還本付息結算表。評價指標的計算過程詳見全部投資現金流量表。%。資金來源與運用表　 　 （單位：元）序號項目名稱經營期第一年第二年1資金來源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運用￥296,020,￥318,872,建設投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計盈余資金￥2,861,￥259,710,本項目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價、開發周期、貸款利率等。下表給出了可變成本、售價和第一年銷售進度上下變動10%時，主要評估經濟指標的變動情況。由于本項目是由裝修改造、擴建工程和拆除新建工程三部分組成。項目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費、預售許可、稅費等方面的優惠政策，是保證項目最終效益的重要方面。目前看，市場的商鋪應該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉儲的租售比例宜為6：4，停車場的租售比例宜為7：3。通過財務分析表明，項目經濟效益可行。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經營的影響降低到最低的程度。從目前的房地產市場分析，**市大型綜合性商業市場有一定的風險，而本項目由于是專業市場，依托原有成熟的市場，只要穩住原有市場業戶，以便利的停車條件和充足的倉儲空間為主要賣點，吸引部分社會投資者進入，一定會在此基礎上有更大的回報。市場內原有經營戶對項目改造非常支持，并對購買改造后的市場表達了強烈的愿望。銷售價格確定過低，項目達不到股東的預期收益；銷售價格確定過高，項目資金回籠速度減慢。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實施。由此可見銷售價格對收益的影響最為敏感。敏感性分析敏感性分析是財務評價的重要內容。在項目計算期內，各項資金的來源與運用是平衡有余的。企業所得稅為2,79萬元。銷售稅金及附加