小區物業管理方案-wenkub

　

【正文】 *****項目位于**市院校中街以北，濱河路以西，由****房地產開發有限公司開發，總建筑面積118239平方米，其中地上建筑面積81980平方米，地下建筑面積36259平方米。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市潮活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。（二）密切配合，抓好整改。六、保障措施（一）提高認識，明確責任。五、實施步驟依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。三、工作內容（一）完善我市物業管理地方性規章建設。大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。二、目標和范圍（一）目標：有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。新建住宅小區推行招投標率達到100%；～年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。三、組織領導為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。四、職責分工規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。（一）排查階段（～年5月10日至5月31日）由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。（四）強化管理，鞏固成果。該項目包含3棟5層住宅樓（1號、13號、14號）、3棟6層住宅樓（2號、3號、12號）、7棟17層住宅樓（4號、5號、6號、7號、9號、10號、11號）和1棟25層住宅樓（8號）,共667戶，725個地下車庫。三期包含2棟17層住宅（6號、7號）和1棟25層住宅（8號）。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。、構筑物的養護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地下車庫等。范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統等。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。綠化的功能是美化環境。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。它貫穿于物業管理之中。經營性多種服務即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。實現辦公管理自動化。、經濟手段、行政手段并用的方法。、創造性、全方位地實行共管式服務。尊重個體權力，保持團隊希望。方式有培養提升、培訓進修等。，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。B、不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位臵。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。E、請您不要在樓梯間放臵車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。治安保衛應急預案：，應立即查清樓號、樓層、房號，通知保安隊或當班保安領班派員前往現場查驗，并通知監控值班員密切注意相關畫面，監視犯罪嫌疑人動向。，保安人員應注意保護現場，阻止任何人員進入或接近現場，并不得觸動現場任何物品和門窗，等候警方前來處理。，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。 如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向監控室報警。 在撲救人員未到達火警現場前，報警者應采取相應的措施，使用火警現場附近的消防設施進行撲救。如有業主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業主：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用通知您”，同時提請業主關好門窗。3．1 內部報警應講清或問清：；；；；；。物業經理尚未到場時，由值班主管代任總指揮。 在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。 消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。 火災發生后，由疏散組負責安排人員，為業主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業主和訪客向安全區域疏散。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位業主和訪客均能安全撤離火場。 在火場上救下的受傷業主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。 保安隊組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。 滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。人員配臵和人員的素質要求物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。公共設施、設備日常運行、維修及保養費、綠化管理費：清潔衛生費：保安費：辦公費：固定資產折舊費：法定稅費：利潤等按照有關規定及小區實際費用發生額測算。二、公共服務（一）安全管理小區主入口24小時執勤；1監控室實行24小時監控；1設立專職保安員；1小區內每小時保安巡查一次；1對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；1對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；1對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。2小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；2對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；（四）設施、設備管理2建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；3對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；3載人電梯正常運行；3消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。50 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂。(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝臵。(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協助乘客撤出轎廂。維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。監控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。，一方面立即派員前往現場支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊。，應采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進入室內后，應立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現場范圍內的非相關人員，協助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現場秩序。，遇有異常氣味時，應小心處理，同時應掌握液化器總閘的位臵和關閉方法。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。五、安防：根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。八、特約服務：增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理