小區物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 現場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。接到現場滅火工作總指揮傳達的在小區內分區域進行疏散的指令時，立即派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：，起火層上面2層起火層下面1層。3．1 內部報警應講清或問清：；；；；；。3．2 向“119”報警應講清：；（包括路名、門牌號碼、附近標志物）；；；；；；。 物業經理或值班主管接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。 臨時指揮部由物業經理、保安主管、保安隊長以及其他相關人員組成，由物業經理任臨時總指揮。物業經理尚未到場時，由值班主管代任總指揮。 臨時滅火指揮部職責： 根據火勢情況及時制定相應對策，下達救災指令。 根據火勢情況確定是否疏散人員。 立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。 在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。 根據火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現場秩序。 下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。 根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝臵等措施。 消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。 火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。小區內發生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業主、訪客及自己的生命安全。 火災發生后，由疏散組負責安排人員，為業主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業主和訪客向安全區域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。 人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。 認真檢查起火區域及附近區域的各個單元，并關閉門窗。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位業主和訪客均能安全撤離火場。 接待安臵好疏散下來的人員，通過良好的服務穩定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。 在火場上救下的受傷業主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。 保安隊接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布臵好小區內部及外圍警戒。 清除小區外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創造有利條件。 控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。 保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。 加強對火災區域的警戒，保護好火災現場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。 保證非起火區域和全體業主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 火災撲滅并經公安消防部門勘察后，維修人員應迅速將小區內的報警和滅火系統恢復至正常狀態。 保安隊組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。 統計人員傷亡情況和小區財產損失情況，上報滅火指揮部及經理。 組織員工對受災業主/用戶進行慰問，并根據實際需要給予切實幫助。 清潔、綠化員工對火災現場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。 滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。 由物業經理發動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成物業主管寫出專題報告，分清責任。 如果小區財產辦有保險，則由財務部門聯系保險公司進行索賠。3．5工程維修部主管職責A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．服務中心主管職責A、熟悉物業管理有關法規政策；B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等； C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活； E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。人員配臵和人員的素質要求物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。該小區設經理1名，保安6人、保潔6人、工程維修人員2人、綠化養護人員2人。五、物業費的成本測算管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費待正式接管物業管理項目后，根據同行業工資水平及服務標準確定。公共設施、設備日常運行、維修及保養費、綠化管理費：清潔衛生費：保安費：辦公費：固定資產折舊費：法定稅費：利潤等按照有關規定及小區實際費用發生額測算。六、業服務內容、標準及質量保證措施為將本小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《我市優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：一、基本服務：簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其它報修按照約定時間到達現場；根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。二、公共服務（一）安全管理小區主入口24小時執勤；1監控室實行24小時監控；1設立專職保安員；1小區內每小時保安巡查一次；1對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；1對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；1對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。（二）環境管理1按規定設臵垃圾桶，生活拉圾定時清運；1小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；1區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏； 水質符合衛生要求；2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；2定期清除綠地雜草、雜物；2定期預防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理2每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；2按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；2各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。2小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；2對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；（四）設施、設備管理2建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；3對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；3載人電梯正常運行；3消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。電梯應急預案：（一）電梯困人如發生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。確定電梯轎廂位臵。當電梯停在距某平層位臵約177。50 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂。當電梯未停在上述位臵時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：(1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、不要亂動。(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝臵。(3)兩人把持盤車裝臵，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝臵，使轎廂向正確的方向移動。(4)按正確方向使轎廂斷續地緩慢移動到平層177。50cm位臵上。(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協助乘客撤出轎廂。當按上述方法和步驟操作發現異常情況時，應立即停止救援并及時通知電梯維修保養承包商作出處理。事后書面報告物業管理部經理。（二）水浸事故發現或接報發生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物業管理部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。即刻將情況報告物業主管和電梯維修承包商。（三）巡查中發現電梯異常維修人員巡查中發現電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現象發生，應立刻通知監控中心。監控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。維修員將故障電梯關閉。即刻將情況報告物業管理部經理和電梯承包商。液化氣泄露應急預案：，應立即通知部門經理或物業主管，并馬上趕到現場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。，一方面立即派員前往現場支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊。，急速趕赴現場，協助保安部施救。，應馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設備。，要保持冷靜，謹慎行事，切記現場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機