廣安市星河商業城項目定位報告(文件)

　

【正文】 和一個好的經營策略。良好的企業形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業形象包裝是商業競爭的必要手段。但商業形象受到極大損害，且有一定的風險。風險較小。 開 業 后 深圳零售市場在經歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的經營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經營上均保持競爭優勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業化。大眾化的經營定位與特色化的經營定位本身并無孰優孰劣之分，而要視乎商場所處的經營環境來定。一時間，深圳的零售市場被這些商業大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經驗豐富、實力強大、客戶基礎廣闊的商業企業合作，以某種形式共同經營；要么走特色化經營路線，另覓一番天地。3）純分成，商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經營，共當風險。 自營為輔，招租為主 企業缺乏商場經營管理能力或營運資金不足。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經營品種限于一定的主題。這是深圳近年來發展較為迅速的一種商業類型，其特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業態，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優勢有機地結合起來。 （專業）店，主要是服裝、醫藥等，如經典故事、一致、萬澤、中聯等。 。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 。如果單店面積超過這一規模，則超出部分的營業面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。 。如果商場規模過大，勢必造成品種重復經營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經營效益。 商場的形象定位有別于房地產項目的形象定位，其不同之處在于：形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現成熟豐收的季節感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。其次是：50100平米的大開間框架式結構商鋪。?主題商城：項目結合四川廣安的地理位置和商業發展態勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現場設計、制作工作室。?美發中心：選擇國內頂級的形象設計師入駐，讓廣安女人更加美麗、動人。?時裝現場設計加工工作室：選擇具實力的服裝設計師入駐，為廣安女性量體裁衣。?男性鞋莊、皮具類：品質為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。（1F）?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。 五、項目產品定位 概念定位目前在國內流行的商業地產，主要是以純商業的業態形式出現，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業地產出現，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業蛋糕瓜分殆盡。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業quot。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋將使長江的阻隔忽略不計。據悉，南濱路一、二、三期的所有開發項目將進行商業、休閑娛樂規劃，南濱路將成為全新的濱江商業城。這些，將使南濱路的商業結構得以優化，也掀起了南濱路休閑商業地產開發潮。隨著奧體中心等核心片區以及周邊區域開發，石橋鋪高新區商圈會很快形成。同時，目前，區內已有60多萬的常住人口，并且這一數字還在增長中。目前除已引起市場極大關注的同創奧韻之外，即將啟動的還有中華企業項目等，并為這一片區帶來超過20萬平方米的商業物業。該板塊作為重慶市新興的科技開發新區，從產業結構到區內居住、流動人口結構都與其它主城區存在一定差別，這是新興商業產生的消費基礎之一。該區城區內目前的城市開發主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區府周邊。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網絡，這些都將對區域帶來較大的改變。在區域整休迅速發展的基礎上，大渡口雙山工業園有望成為下一個開發熱點，市內多家知名實力開發商已在此圈地，該片區將成為繼新區府開發板塊后的又一個新興區域。巴南區主城區有兩大片區，一是漁洞（區府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區域的南部新城。同時，交通改善將提升巴南區開發速度。目前，該區城區常住人口約20萬人。項目的總體定位為：現代休閑商住項目。4－1F：以1/2車庫，1/2商業單位為主分割。42F：大開間布局，分割產權單位。436層：住宅。由于品牌商業的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業的打造。從區位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變為羅湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。歷經300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現代的綜合百貨大樓共繁榮。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。服裝與小百貨占據了東門最主要的商業面積。　　風貌街是最具旅游價值的商業街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等。　　20平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續反租三年或以上。而超市、便利店等新型商業業態在北京商業中有較大發展。北京科技會展中心配套公寓的商業地產曾發生過“一層商業第一天在幾個小時內一搶而空，三天之內，5000多平方米的三層商業用房全部賣完，銷售額達1億多元”的喜人狀況。 2000年全年北京市實現社會消費品零售額1443億元；，比1990年增長4倍，；商業稅收已經成為財政收入的一個重要來源。其次，從投資角度來說，目前商業地產的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 服務于小區內部的商業地產主要以居民為服務對象，以綜合經營各類、各層次的消費品為主。商業地產在整個新興社區的規劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區居民生活便利，另一方面開發商也可以憑此賣個好價錢。按照區位及住宅社區的類型不同，商業地產市場也有細分。這些住宅商業地產已一改過去純粹的配套服務功能，開發商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。“珠江駿景”共1萬平方米的商業地產，目前已經銷售了90％。另一類是潛力型商業地產。位于亞運村的“九臺2000”，商業地產面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達80％，潛力型商業地產嬌人的銷售業績亦主要得意于其潛在的發展優勢，發展前景廣闊。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業地產項目雖價格不菲但仍能創造佳績。因此投資風險小，投資回報率高，一般業主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環境就可以好賣。這些問題直接關系到項目的招商效果和日后運作難易。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。比如，有幾家樓盤的商業地產在最初規劃的時候只是一個大商場，但是開發商很快發現，這樣大面積的商場可能并不適合商業上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業地產變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負擔。 商鋪的開發對當前的開發商提出了新的挑戰。 首先，住宅商業地產的投資回報高。主要由于有商業地產的樓盤多處于成熟區域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業主入住后，面積只占社區很小部分比例的住宅商業地產，比較好經營，擁有良好與穩定的社區客源。投資商業地產雖然贏利前景看好，但并不是所有商業地產都是賺錢的，當然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經營者經驗不足等等。另外，投資者也不能盲目跟風，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態度。在前期購買環節時要特別注意：首先，商業建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業地產的貸款是6成10年，％。具體面積標準因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。大量的投資者和開發商都將目光投向了商業地產市場，“商鋪是金”的說法已經深入人心。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業巨頭覬覦重慶，將引起商業物業市場的放量。兩年以前，沙區僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經營面積不到５萬平方米，現在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經營（引進北京華聯），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統計，明年，以沙區商業步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。但這依然沒有讓華聯商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據悉，這兩家商場南岸店將于近期開業。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯、太平洋百貨已決定入駐。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。良好的口岸優勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業廣場。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。 以高投入、中風險、高利潤的形式，將本項目價值得到最大的提升從而實現利潤目標達到。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。招商商家定位層 數建面面積（m2）經營項目目標商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯商廈）（王府井百貨）華聯商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯商廈）（王府井百貨）華聯商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。像重百、北京華聯、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。開發商加盟重慶商業，無疑將大大刺激商圈的繁榮。　　摩爾們大多占據了黃金口岸。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯和賽博數碼廣場。北城天街和現代廣場，均在規劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業。　　目前，幾乎每個區都矗起了摩爾，一些區域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業物業，超過了目前該區域商業面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯入駐）、協信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。因此，北京華聯看好沙區就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區也順理成章了。從近期北京市住宅商業地產的銷售普遍較好的情況看，商業地產市場前景樂觀。 因此，住宅商業地產貸款的月供是在房子即將投入使用時才發生。在商業氛圍尚不成熟的階段，商業地產投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內店鋪有可能出現零收益，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。 許多樓盤的住宅商業地產在銷售或招租時還有各種優惠，如果看好了一個旺區旺樓，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業地產房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。商業地產投資價值及風險 當前內銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發商對品質方面卻非常重視，使項目性價比更高。 ”這是很多開發商的原話。而投資商則表現得愈加“挑剔”嚴格的講，住宅商業地產在商業操作方面存在一定的局限性，能夠在服務于本住宅區內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。但在房地產市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發展商的產品能否在實際問題上領先于其他項目至關重要。還有位于東三環中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業地產面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業地產的價格大約在1300016000元／平方米。 現代城商業地產面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。商鋪店面一般在40120平方米之間，服務種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。業內人士預計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續增長的態勢。因此在房地產業中，商鋪只要處于成熟區域，擁有穩定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。 首先，從市場大環境來說，經濟的迅猛發展使北京商業氛圍更加活躍，宏觀商業氣候近年來不斷看好，各種新興行業的迅速發展，為商鋪帶來了旺盛的需求。這類商業地產的紅紅火火，增強了投資者的信心，開發商更是看準火候，將其視作開發的熱點，商業地產已經無可爭議地成為房地產業的新貴。商業的發展為商業地產市場奠定了良好的經濟背景和基礎。　　　　 4北京商業地產的昨天和今天 目前北京市商業總體規模較大，但人均商業面積仍顯不足。整體市場普遍“畏高”，各個商業物業均呈現樓層越高，銷售越困難的銷售局面。 ?東門商鋪的售價和租價　　東門商鋪的售價和租價由東門中、解放路、人民北路、二橫街、新園路依次降低:九龍城底層行行行金鋪的售價最高20萬/m2，每月租金2000元/m2，太陽廣