廣安市星河商業城項目定位報告(完整版)

　　

【正文】 去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費者對商場布局的一般認識和規律能不能知道是經銷何種商品的？這說明商場的布局是和整體形象聯系在一起的，不科學的分割與規劃，既會影響商場的整體形象，也會使商場在競爭中處于劣勢。結論：本項目的核心競爭力是商業地產項目規劃、產品品質和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業目標、建筑風格、休閑配套等品質，加上特有異域商業文化及環境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。4時機價值充分利用廣安城南板塊的規模開發契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業地產的一個經典典范。 以建筑與商業特色作為商業地產產品的重要特色，希冀引起市場關注。 SWOT分析的優劣運用：，利用機會4在區域配套、環境不斷完善的基礎上，借助其優越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業區的認同度，美譽度。目前市民對該區的中高檔休閑商業尚未有明確認識。為項目提供了極大的交通便利。二、項目地塊分析 星河商業項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。 基礎數據調查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產管理咨詢公司分兩階段進行。 星河商業城 項目定位報告 重要提示 ◎項目定位： 廣安現代休閑商業城 ◎項目主題： 以購物休閑為主的現代商城◎規劃元素： 集中式與分散式規劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產品特性： 承載商業原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結構 獨立單位與規模產權的有機結合 ◎中高檔次： 硬件—產品質素高、單位結構優先、配套品位高 星河商業城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯商廈 ）廣安星河商業城定位報告 目 錄基礎數據調查說明第一章 基本數據統計情況一、在經營商業項目調查二、再投資商業項目選擇第二章 項目區位分析一、區位環境分析二、項目地塊分析第三章 可類比商業地產項目市場調查分析一、項目板塊開發調查分析二、已建項目調查分析三、在建項目調查分析第四章 目標客戶分析 一、目標區域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章 項目定位一、商業形態定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業城商業主題定位 五、項目產品定位 六、目標客戶定位七、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經濟發展狀況，項目所在地的商業地產發展水平。一、樣本框：廣安市廣安區（包括城南、城北區域：思源大道附近（28份），老城區（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內80份，有效數66。屬于高尚商業用地。根據目前廣安市房地產市場發展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業城項目的規劃在城南屬于中高檔型商業用地地塊。板塊的景觀配套、商業配套發展需要較長時間。4結合本項目定位和考慮規避市場競爭的基礎上，產品設置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內外的客戶，增強客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發展和升值潛力4開發時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區確立樓盤品牌地位的情況下，向本區以外的區域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。主核心競爭力環境景觀 該板塊規劃中，思源廣場與商業步行街是區域的亮點，應成為項目開發的主要商業環境要素。4商業背景價值聯合商業步行街，在社區內構建集中式商業與綜合門店商業設施，借助商業步行街的散客資源為本項目所用。第三章 可類比商業地產項目市場調查分析?調查數量：商家共13家。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風靡全國，才使一個民營企業擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業。）4總價特點：1237萬元（單價26003800元/ m178。（18個）4價格特點：總價3050萬元 均價4900元/ m178。4商業面積：13360 m178。 4地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。 4地理位置：項目位于廣安渠江北路、建設路延伸處。二、已建項目調查分析供應市場特點： 30—60平方米的獨立門面是市場供應的主力，從市場調研的數據可看出：30—60平方米的獨立門面占供應量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。如浦東商業廣場的出現，必將帶動廣安商業地產新的發展。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪等等不可否認是最為優秀的。中國目前的商業界是有必要進行整改和重新進行業態的調整和采用新的管理模式。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經營策略。但商業形象受到極大損害，且有一定的風險。 開 業 后 深圳零售市場在經歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的經營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經營上均保持競爭優勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現不斷細分的趨勢，零售商場日趨專業化。大眾化的經營定位與特色化的經營定位本身并無孰優孰劣之分，而要視乎商場所處的經營環境來定。3）純分成，商場將場內一定面積的鋪位或專柜交由實際用家經營，商場按該鋪位或專柜銷售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經營，共當風險。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達、統球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強電腦世界等，其特點是經營品種限于一定的主題。這是深圳近年來發展較為迅速的一種商業類型，其特點是在同一商場內同時引入百貨與超市兩種業態，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優勢有機地結合起來。 。如果單店面積超過這一規模，則超出部分的營業面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。 商場的形象定位有別于房地產項目的形象定位，其不同之處在于：形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現成熟豐收的季節感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。其次是：50100平米的大開間框架式結構商鋪。?金銀首飾：品牌金銀首飾，并配套靈活的現場設計、制作工作室。?時裝現場設計加工工作室：選擇具實力的服裝設計師入駐，為廣安女性量體裁衣。（1F）?女人好吃佬街：選擇各種適合于女性的知名小吃，滿足廣安女性的口福。會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商業quot。據悉，南濱路一、二、三期的所有開發項目將進行商業、休閑娛樂規劃，南濱路將成為全新的濱江商業城。隨著奧體中心等核心片區以及周邊區域開發，石橋鋪高新區商圈會很快形成。目前除已引起市場極大關注的同創奧韻之外，即將啟動的還有中華企業項目等，并為這一片區帶來超過20萬平方米的商業物業。該區城區內目前的城市開發主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區府周邊。在區域整休迅速發展的基礎上，大渡口雙山工業園有望成為下一個開發熱點，市內多家知名實力開發商已在此圈地，該片區將成為繼新區府開發板塊后的又一個新興區域。同時，交通改善將提升巴南區開發速度。項目的總體定位為：現代休閑商住項目。42F：大開間布局，分割產權單位。由于品牌商業的功能不同，因此，以大開間為主，有利品牌商業的打造。歷經300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現代的綜合百貨大樓共繁榮。服裝與小百貨占據了東門最主要的商業面積。　　20平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。而超市、便利店等新型商業業態在北京商業中有較大發展。2000年全年北京市實現社會消費品零售額1443億元；，比1990年增長4倍，；商業稅收已經成為財政收入的一個重要來源。 服務于小區內部的商業地產主要以居民為服務對象，以綜合經營各類、各層次的消費品為主。按照區位及住宅社區的類型不同，商業地產市場也有細分。“珠江駿景”共1萬平方米的商業地產，目前已經銷售了90％。位于亞運村的“九臺2000”，商業地產面積為4000平方米，售價為19800元／平方米，銷售率達80％，潛力型商業地產嬌人的銷售業績亦主要得意于其潛在的發展優勢，發展前景廣闊。因此投資風險小，投資回報率高，一般業主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環境就可以好賣。即使是一些看起來銷售得很成功的項目商鋪也是如此。 商鋪的開發對當前的開發商提出了新的挑戰。首先，住宅商業地產的投資回報高。投資商業地產雖然贏利前景看好，但并不是所有商業地產都是賺錢的，當然原因是多方面的，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經營者經驗不足等等。在前期購買環節時要特別注意：首先，商業建筑的土地出讓全要比住宅高，土地出讓年限只有40年；第二，在貸款政策方面，住宅商業地產的貸款是6成10年，％。大量的投資者和開發商都將目光投向了商業地產市場，“商鋪是金”的說法已經深入人心。兩年以前，沙區僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經營面積不到５萬平方米，現在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經營（引進北京華聯），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統計，明年，以沙區商業步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。新入渝的外地大商場，許多都成了摩爾的主力店。開盤價為一層2450 元/ m2 、二層1880元/ m2為起價。?逐步提升價格法：采取“低開高走”型價格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價為2260 元/ m2。像重百、北京華聯、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了摩爾大客戶。　　摩爾們大多占據了黃金口岸。北城天街和現代廣場，均在規劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心…… 　　大多數摩爾已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業物業，超過了目前該區域商業面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯入駐）、協信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。從近期北京市住宅商業地產的銷售普遍較好的情況看，商業地產市場前景樂觀。因此，住宅商業地產貸款的月供是在房子即將投入使用時才發生。在商業氛圍尚不成熟的階段，商業地產投資者將承受相當一段時間的低迷期，投資的前幾年內店鋪有可能出現零收益，這對于經濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。許多樓盤的住宅商業地產在銷售或招租時還有各種優惠，如果看好了一個旺區旺樓，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業地產房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。當前內銷住宅競爭壓力很大，雖然很多項目沒有降價，但開發商對品質方面卻非常重視，使項目性價比更高。”這是很多開發商的原話。而投資商則表現得愈加“挑剔”嚴格的講，住宅商業地產在商業操作方面存在一定的局限性，能夠在服務于本住宅區內部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。 商鋪店面一般在40120平方米之間，服務種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀城”、“朗琴園”等。業內人士預計，在今后很長一段時期里，市場對商鋪的總體需求量仍然會保持持續增長的態勢。 商業的發展為商業地產市場奠定了良好的經濟背景和基礎。整體市場普遍“畏高”，各個商業物業均呈現樓層越高，銷售越困難的銷售局面。立新路中段、新風巷一帶重點突出鞋帽類經營。東門老街由12條步行街相連，有40多家大型商場和千余小型商鋪在此安營扎寨，已投入運營的商業面積超過70萬平方米，年營業額逾60億，年納稅額3億多，已躋身為全國著名商業街。? 區縣經商戶投資者；? 其他行業轉行投資商。4商業裙房屋頂：露天休閑廣場。商場與住宅為一個整體，并有各自相對獨立的系統和功能。 　　概況：巴南區是主城南下戰略的重點區域，在區位上遠離其它主城區，原來在商業發展等方面稍遜于其它主城區的發展。目前，該區常住人口約15萬人。　　同時，厚積薄發的新區府板塊改變了大渡口開發一直在九宮廟附近開發的局面，平衡了區域樓市的發展布