廣安市星河商業城項目定位報告(存儲版)

　　

【正文】 處于成熟區域，擁有穩定的客源，回報率比住宅、寫字樓要高出許多。現代城商業地產面積約20000平方米，售價為每平方米20000—23000元，租金為25—28美金／月，目前已基本售完。如位于亞運村的“風林綠洲”，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規劃完備，人氣凝聚力強大，近幾年內的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地，商業地產的價格大約在1300016000元／平方米。還有位于東三環中國國際展覽中心旁的國展家園，有10000平方米的商業地產面積，售價約為23000元／平方米，目前已基本售完。但在房地產市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發展商的產品能否在實際問題上領先于其他項目至關重要。 商業地產投資價值及風險 因此，北京華聯看好沙區就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區也順理成章了。　　目前，幾乎每個區都矗起了摩爾，一些區域內有兩個之多，兩個摩爾甚至近在咫尺。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯和賽博數碼廣場。開發商加盟重慶商業，無疑將大大刺激商圈的繁榮。招商商家定位層 數建面面積（m2）經營項目目標商家1F1500休閑餐飲重慶及廣安餐飲商1F3500女人世界（華聯商廈）（王府井百貨）華聯商廈王府井百貨2F3500男人世界（華聯商廈）（王府井百貨）華聯商廈王府井百貨合 計 8500 七、價格定位 ?價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法、均價法。 以高投入、中風險、高利潤的形式，將本項目價值得到最大的提升從而實現利潤目標達到。 在廣安也有一個“摩爾”，那就是浦東商業廣場。良好的口岸優勢，奠定了摩爾們未來的主角地位。龍湖北城天街預計10余萬平方米，北京華聯、太平洋百貨已決定入駐。但這依然沒有讓華聯商廈、銀太百貨感到害怕，賺錢往人多的地方，據悉，這兩家商場南岸店將于近期開業。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業巨頭覬覦重慶，將引起商業物業市場的放量。具體面積標準因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散賣的。另外，投資者也不能盲目跟風，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態度。主要由于有商業地產的樓盤多處于成熟區域，已有一段時期的附近客源積累，樓盤業主入住后，面積只占社區很小部分比例的住宅商業地產，比較好經營，擁有良好與穩定的社區客源。 比如，有幾家樓盤的商業地產在最初規劃的時候只是一個大商場，但是開發商很快發現，這樣大面積的商場可能并不適合商業上操作，如果對商鋪進行了有效的切分，把商業地產變成臨街的很小的店鋪，這樣就可以減輕投資者的投資負擔。這些問題直接關系到項目的招商效果和日后運作難易。其憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅商業地產項目雖價格不菲但仍能創造佳績。另一類是潛力型商業地產。這些住宅商業地產已一改過去純粹的配套服務功能，開發商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。商業地產在整個新興社區的規劃之初本就是作配套之用，一方面可以更好地滿足小區居民生活便利，另一方面開發商也可以憑此賣個好價錢。其次，從投資角度來說，目前商業地產的買家中，自用型和投資型占30：70％，在投資型買家中既有專業投資商也有稍有積蓄的人家，理性與盲目并存。 北京科技會展中心配套公寓的商業地產曾發生過“一層商業第一天在幾個小時內一搶而空，三天之內，5000多平方米的三層商業用房全部賣完，銷售額達1億多元”的喜人狀況。各商鋪的反租租金一般每年8%，連續反租三年或以上。　　風貌街是最具旅游價值的商業街，主營特色服飾、時尚精品、旅游紀念品和風味食品等。商樓林立的東門每日坐擁30—50萬人流，商品零售額約占全市商品零售總額50%。從區位上來看，深圳商鋪市場由羅湖東門獨占鰲頭的局面已逐步演變為羅湖東門商圈、福田華強北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之勢。436層：住宅。4－1F：以1/2車庫，1/2商業單位為主分割。目前，該區城區常住人口約20萬人。巴南區主城區有兩大片區，一是漁洞（區府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區域的南部新城。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網絡，這些都將對區域帶來較大的改變。該板塊作為重慶市新興的科技開發新區，從產業結構到區內居住、流動人口結構都與其它主城區存在一定差別，這是新興商業產生的消費基礎之一。同時，目前，區內已有60多萬的常住人口，并且這一數字還在增長中。這些，將使南濱路的商業結構得以優化，也掀起了南濱路休閑商業地產開發潮。同時，鵝公巖、長江復線橋、菜園壩等跨江大橋將使長江的阻隔忽略不計。 五、項目產品定位 概念定位目前在國內流行的商業地產，主要是以純商業的業態形式出現，如北京、深圳、廣州等地，在重慶及成都都有比較新的商業地產出現，特別是重慶： 重慶以解放碑、沙坪壩坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業蛋糕瓜分殆盡。?男性鞋莊、皮具類：品質為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。?美發中心：選擇國內頂級的形象設計師入駐，讓廣安女人更加美麗、動人。?主題商城：項目結合四川廣安的地理位置和商業發展態勢，真正意義上的主題商城目前尚未出現。如果商場規模過大，勢必造成品種重復經營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經營效益。 。 。 從以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏類似香港太古城、廣州天河城這種真正意義上的大型SHOPPING MALL。 （專業）店，主要是服裝、醫藥等，如經典故事、一致、萬澤、中聯等。 自營為輔，招租為主 企業缺乏商場經營管理能力或營運資金不足。一時間，深圳的零售市場被這些商業大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經驗豐富、實力強大、客戶基礎廣闊的商業企業合作，以某種形式共同經營；要么走特色化經營路線，另覓一番天地。風險較小。良好的企業形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業形象包裝是商業競爭的必要手段。因而，商場業態建立的好壞直接影響商場的運作和發展。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。三、顯性客戶群1. 廣安區商業投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國內及外商經營零售商。4在商業經營中，混業經營與綜合商場居多，達到70％，休閑新型的商業地產式項目較少，約占30％；4在經營模式上，以獨立購買、自主經營為主，投資商鋪，統一經營管理較少，租賃經營一般。均價9500元/㎡4規劃地塊功能及優勢 屬于一、二類商業用地。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業面積：4項目定位：產權式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業中心4總價特點：3200萬元，3100萬居多4規劃地塊功能及優勢 屬于一、二類商業用地。位于城南政治文化商業中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業風情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。4地理位置：位于思源大道，思源廣場西側。4總價特點：4項目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店4規劃地塊功能及優勢：屬于一、二類商業用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業地產的旗艦，規模宏大，建面達2萬余方，他以前瞻性的總體規劃、巧妙獨特的設計，依托思源廣場其優越的區條件，將是全市的集商業、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區。的4家，％ C、均價在10000元/m178。4地形價值本項目地塊為不規則四邊型。次核心競爭力規模 本項目具有較大的開發價值，可以營造很好的商業環境，齊全的社區配套，同時體現開發商實力，增強客戶購買信心。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。面臨的競爭商業樓盤規模大。規模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業機會。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區商業的發展，吸引更多的投資者和經商者。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數5175126百分比（%）1237122613經營產品業 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數4116525327百分比（%）72212949551經營收入狀況月營業額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數141375百分比（%）36331813店員人數人 數1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數13236百分比（%）3二、再投資商業項目選擇新商業形態商業形態連鎖店商鋪集中式產權式商鋪改行人 數16321021百分比（%）商業投資計劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數301941百分比（%）563572購買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數1629233百分比（%）承受的租賃價格單 價20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數15173百分比（%）承受的購買價格單 價1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發區商業街視位置而定城中人 數17303231百分比（%）選擇業態業 態自主經營連鎖經營統一經營商業管理公司人 數371439百分比（%）5822515選擇業種業 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數568343625百分比（%）810135751042購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數212613百分比（%）354322打算購買的商場（店）是標 準毛坯房（清水房）裝修房人 數459百分比（%）83171如果是集中式商場，選擇幾層？層 數1F2F3F4F人 數44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數54235百分比（%）14116114 第二章 項目區位分析 一、區位環境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現代化建設鄧小平同志的故鄉，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫南北，幅員面積6344平方米，總人口約450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經濟區的“東大門”，大三峽旅游區的重要節點，廣安城區由城北和城南組成，城北是老城區，而城南是從91年開始作為廣安城區的重點開發區。 開發商的資源整合:開發商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.項目所在地所享有的思源廣場優勢，在項目中應該得到充分利用本設計要點之產品具有市場的“引導性”，因此產品的設計已經拔高于市場；產品以中高檔型商城為設計要點的基礎。項目地塊價值的挖掘。第一章 基本數據統計情況一、在經營商業項目調查經營商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數2227223百分比（%）總投資額（商鋪購買價）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元50萬元以上人 數1011221百分比（%）37417114租賃價（元/m178。 星河商業城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。緊鄰思源大道，未來區域發展有良好的預期；新興高尚居住區，規劃合理；自然環境好。威脅（T）面臨的商業樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。核心競爭力能夠作為主導商業地產項目對外推廣的亮點，而在表述商業樓盤整體品質方面，核心競爭力