酒店商業(yè)計劃書(文件)

　

【正文】 酒店單行、進出不便進入酒店后方區(qū)域只有一條進路，沒有出路，同時后山為懸崖，不利于擴張，會存在一些安全隱患，排除這些需要在改建過程中新增建設投入，且有火車經(jīng)過，存在一定的噪音污染，客房的改建需要做隔音裝置，要不會影響用戶的住宿體驗。② 贛州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展隨著國務院印發(fā)國發(fā)〔2012〕21號《國務院關于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》文件實施以來，贛州地區(qū)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，提供大量的商業(yè)機會，增加贛州地區(qū)的商務、會議游客數(shù)量，將為贛州地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應當采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施酒店項目規(guī)劃和落地，使酒店能夠在2018年元旦來臨之前投入試運營。以國內(nèi)客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利、旅游資源豐富、市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團體和自助旅游者將來到本，而項目地處火車站經(jīng)濟圈，周邊配套設施齊全，又有眾多經(jīng)濟實體，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施酒店后方用地的改造工程，以充分提高現(xiàn)有資源的利用率，使之成為綜合、休閑、舒適型度假商務酒店。第一階段計劃在810個月內(nèi)完成。第二階段計劃在2－3年內(nèi)實現(xiàn)。第五部分 市場和營銷規(guī)劃. 目標市場參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來贛旅游的人員及海外僑胞，臺灣同胞。5 會議會展客人：政府各職能部門、駐贛州政府、企事業(yè)單位及贛州內(nèi)外各大中小型企業(yè)會務。. 銷售渠道 . 直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司《2015年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。 .建立自營媒體渠道建立酒店官網(wǎng)及微信公眾號，并打通在線訂房渠道，通過官網(wǎng)和微信公眾號拓展市場渠道。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社會領導的商務公關活動。具體計劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來贛散客；加強與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設計多種房間包價套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎勵或優(yōu)惠。. 銷售激勵制度 酒店將根據(jù)實際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度，針對出租車司機的拉客，制定合理的拉客獎勵制度。②客房服務項目，包括客房服務及房內(nèi)冷熱水供應，電話、電視、叫醒服務、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務等。⑥其他服務項目，如代辦旅游汽車出租、商務租車服務、自行車出租服務等。④娛樂服務設施：具有與酒店規(guī)模相適應的健身中心、游泳池、棋牌室、咖啡廳，以及所必須的各項設備設施等。⑵餐飲質(zhì)量標準：具體包括環(huán)境及設施標準、物品及原料配備標準、員工狀態(tài)標準、服務質(zhì)量標準、廚房采購及儲存衛(wèi)生質(zhì)量標準、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標準、餐廳收款服務質(zhì)量標準等。酒店計劃的內(nèi)部及財務流程如下圖所示：圖61 內(nèi)部及財務流程. 機構(gòu)設置 。其他銷售、職能部門根據(jù)職責和需要配備人員。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴格遵照執(zhí)行。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務骨干的流失可能會導致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。. 人力資源風險對策酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎。第七部分 期望、困難和回報本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化星級商務精品酒店，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。尊敬的中鐵二十四局集團新余工程有限公司領導：您們好！我是贛州市眾望廣告?zhèn)髅接邢薰矩撠熑宋閲模ㄟ^對貴單位物業(yè)的基本了解，本人有意向和貴單位進行合作，并有能力將貴單位的物業(yè)運營的很好。據(jù)此，本人有相當大的信心能將鐵路部門原紅辣椒酒店的物業(yè)打造成火車站商圈中酒店行業(yè)的領頭羊。項目投資回報周期較長按照酒店行業(yè)目前入住率情況普遍偏低，維也納酒店加盟合作協(xié)議中承諾的保證常年75%入住率來計算，平均房價160元/晚，那么每年酒店收入在876萬左右，根據(jù)眾多資料查找和驗證，維也納酒店的年平均毛利潤率在45%，根據(jù)初期的投資數(shù)據(jù)而言，項目的投資回報周期在89年之間。本著平等互助、合作共贏的合作理念，本著創(chuàng)造更高的投資回報的前提，本人希望最佳合作年限在15年，至少12年以上。以月度或季度繳納租金，對我方的經(jīng)濟壓力較小，自然能及時的和鐵路部門的財務對接，從而讓鐵路部門更能有保障。以上三點建議是我方通過慎重考慮后向貴單位提出，希望貴單位領導能考慮一下我們的建議，減輕一些我們年輕人創(chuàng)業(yè)的壓力，我們將以更飽滿的熱情投入到創(chuàng)業(yè)的經(jīng)營管理中去，創(chuàng)造更多的價值，同時也讓貴單位有這樣的物業(yè)感到驕傲。綜上，自我司接盤之后，在各環(huán)節(jié)銜接順暢的前提下，需要將近13個月之后酒店才能正常營業(yè)，在這一年基礎設施改造和酒店裝修期間，希望貴單位能給予免租。二、物業(yè)租金結(jié)算方面的建議本著公平公正、合作共贏的合作原則，本公司正對資金結(jié)算方面提一下兩點建議：以季度或月度結(jié)算首先，這樣可以減小我司的經(jīng)營周轉(zhuǎn)壓力和管理壓力，從而花更多的時間和精力在酒店運營管理上，特別是投資前幾年，效果會更加明顯。酒店配套設備的折舊期在正常使用且保養(yǎng)良好的狀態(tài)下，電梯的的使用年限在20年左右，酒店空氣能、空調(diào)、電視使用年限均在10年以上，辦公座椅和沙發(fā)、床等的折舊使用年限就更長，如果租期在10年計算的話，所有設備的這就處理將損失很大一部分資金，有的根本只能當廢品處理。就雙方的物業(yè)租賃事宜的合作，本人先提出個人的幾點想法和建議，并希望得到鐵路部門相關領導的認可和支持：一、物業(yè)合作承租期建議1215年通過我公司對酒店行業(yè)的了解和前期的調(diào)研，以及相關的財務核算，我方建議合作承租期建議在1215年以上，具體原因有下：項目前期資金投入較大 酒店加盟合作費根據(jù)維也納酒店的合作方式，其加盟合作費3000元/間，且需要繳納100萬左右的加盟保證金，外加設計費施工費，整體費用在200萬左右； 酒店整體裝修根據(jù)維也納酒店的整體風格和裝修標準，以及其他加盟商的投入，每間客房的裝修及家電家具投入均攤在89萬，按200間客房投入計算，外加外墻裝修，大廳、會議室等費用，預計投入在2000萬左右； 停車場配套作為酒店不可或缺的配套，:1，作為150個以上停車場的平整和建設，還有目前酒店后方廠房拆除的因素，預計成本在100左右，再加停車場上門禁軟硬件設備投入，游客接送車投入，停車場配套總投入預計在130萬以上； 酒店翻新裝修費作為酒店行業(yè)的翻新周期規(guī)律，每56年必須做一次全方位的翻新，翻新成本預計在23萬每間客房，加上酒店外墻，大廳等的翻新，預計翻新費用在600800萬左右； 電梯投入按照電梯的正常使用壽命在20年左右，酒店建設初期至少要保證2梯，費用預計在45萬左右； 維也納管理團隊及員工績效工資投入酒店正式運營會配置1+6的隊伍參與酒店的整體運營，加上酒店運營的員工配置，每月的成本預計在40萬左右。維也納酒店是一家以“音樂藝術”為主題的精品連鎖酒店，在考察期間，該酒店“以“五星體驗，二星消費”為核心定位，將高雅體驗和平民價格完美的融合”的理念，贏得消費者的青睞。原有出入通道窄小，坡陡需要規(guī)劃改建。. 市場競爭風險對策酒店將密切關注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。. 行業(yè)特點決定的風險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當時酒店業(yè)造成了很大的影響。. 人力資源風險現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。酒店后樓服務人員計劃1：1的比例旺季配備服務人員42人。⑷安全質(zhì)量標準：具體包括環(huán)境及設施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態(tài)標準、服務質(zhì)量標準等。⑥酒店經(jīng)營保障設施：包括工程保障設施，如變、配電設施，空調(diào)冷凍設施，備用發(fā)電設施，供、排水設施，熱水供應設施，洗衣房、晾曬房及其所需的設備設施；安全保障設施，如對講通訊設施、事故廣播設施、消防指揮設施、各種滅火器材等；內(nèi)部運行保障設施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。②客房接待設施：客房內(nèi)將配有與酒店星級標準相應的客用設施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設有單獨衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。④娛樂服務項目，如健身、游泳、棋牌、咖啡屋等。酒店餐飲的基本業(yè)務流程為：總臺預訂、前廳接待、點菜及用餐服務、賬單核對、總臺收銀等。. 提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進來，留住客人，提高回頭率是關鍵