淺析房地產項目工程管理(已修改)

　

【正文】 第一篇：淺析房地產項目工程管理淺析房地產項目工程管理論文原創性聲明本人鄭重聲明：本人所呈交的本科畢業論文《淺析房地產項目工程管理》，是本人在導師的指導下獨立進行研究工作所取得的成果。論文中引用他人的文獻、資料均已明確注出，論文中的結論和結果為本人獨立完成，不包含他人成果及使用過的材料。對論文的完成提供過幫助的有關人員已在文中說明并致以謝意。本人所呈交的本科畢業論文沒有違反學術道德和學術規范，沒有侵權行為，并愿意承擔由此而產生的法律責任和法律后果。論文作者（簽字）：日期：****年**月**日中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）摘 要2005年以來，房地產業迅猛發展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續數年的迅速增長。面對如此情景,國家出臺眾多法規以加大對房地產市場的宏觀調控,特別是2011年可說是房地產業的隆冬。今后房地產企業可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創造更大的價值，如何提高工作效率將會是房地產企業面臨的頭等問題。我國的房地產行業規范化發展起步晚,制度不完善，傳統的集權化組織結構越來越不適應現代化的房地產企業發展,如何在企業組織結構方面對特定的房地產企業組織結構進行更為合理的調整,提高企業的資源利用能力和項目管理水平,使其適應行業的持續發展，將是企業面臨的一個重大問題。關鍵詞：房地產；項目；工程管理中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）目 錄一、房地產項目工程管理含義………………………………………1二、房地產項目工程管理的現狀……………………………………2（一）房地產項目質量管理現狀 ………………………………2（二）房地產項目成本管理現狀………………………………2三、房地產項目施工管理的對策……………………………………3（一）房地產開發的規劃管理…………….……………………3（二）房地產開發的設計管理………………….………………3(三)房地產開發的施工管理………………….………………4四、結論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻………………………………………..……………………12中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）一、房地產項目工程管理含義房地產開發項目管理是以高效地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎。運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果目標和約束性目標。成果目標是指投資回報率，銷售率等到投資效益指標，以及項目的外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個部門，以及最終用戶消費者的相互制約影響，因此，房地產開發項目建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。房地產開發項目的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃管理、設計管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）二、房地產項目工程管理的現狀隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區建設需考慮的功能越來越全，配套設施科技含量越來越高，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費行為的變化等需要房地產企業專業性強、知識面廣、應變能力快。房地產企業面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售,而是處理不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁復雜的各種資源進行整合。房地產企業實質是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。然而當前大部分企業對房地產項目的運作采用自主式管理，公司自己組建項目部，組織招投標，選擇施工單位，監理單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業管理公司，承擔過渡期物業管理和售后服務。由于房地產企業的現狀，導致項目質量，進度，成本，效率不高。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏,項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題,開發企業就要在管理模式上下功夫,加強對項目制管理的研究和應用,把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式,給予積極關注。（一）、房地產項目質量管理現狀現階段，由于房地產商追求利潤最大化，因而在選擇設計、施工、監理、材料供應等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經濟支撐。在設計上，專業不配套、不齊全；在施工圖設計上，對方案、套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場；售后服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當前市場急跌環境下對許多房產企業而言面臨生死考驗。（二）、房地產項目成本管理現狀無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）本，影響房地產投資效益。房地產開發項目施工管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標、進度目標、質量目標進行有效的控制，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。（一）房地產開發的規劃管理規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規劃方案的謹慎取舍，因為建筑規劃方案在整個項目開發中具有極其重要的作用，關系到項目開發的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。（二）房地產開發的設計管理設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統等統籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現。為此，房地產開發設計管理應做好以下幾個方面的工作：注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規為依據，擇優選擇設計單位承擔設計任務。保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現的，需由房地產開發企業確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）計人員進行溝通、探討。要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產開發企業要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規定程序辦理手續。（三）房地產開發的施工管理施工階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金籌資源聚集在一個特定的時空點上來的施工生產活動。它是實施投資效益的基本環節。施工階段的工作，包括施工準備，如人力準備，通過招標投標確定施工隊伍，建材和施工設備的準備，落實水電交通運輸等外部條件；組織施工，如在開工之前，建設單位應辦理開工手續，在向規劃部門領取開工執照后，施工單位方可進行施工，在施工過程中，督促監理單位工作，協助施工單位處理施工中常遇到的技術問題，監督施工單位按圖施工，保證工程質量等。概括起來，該階段的主要任務就是通過招標投標優選施工單位，對建設過程進行總體組織、協調與項目的進度、質量、成本、安全的控制。以及設計變更管理，合同管理，信息管理等工作。質量控制工程質量體現設計意圖的實現程度。工程質量管理是以合同約定的質 量標準以及國家規范為目標的監督活動。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。質量管理工作主要有以下幾方面內容:(1)檢驗原材料,保證材料質量為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。(2)檢驗配套設備工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，應到到制造廠進行監督或考慮指定到政府相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。(3)明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。(4)加強工序驗收、中間檢查、隱蔽驗收和最終驗收房地產開發工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方在進行自檢基礎上提前通知驗收,且要求通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點。若驗收合格在驗收記錄上簽字后方可繼續施工。倘若查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，有權對已經隱蔽的工程進行檢驗，施工方必須按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，嚴禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(5)確立質量文件檔案制度匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。進度控制房地產開發項目進度度控制涉及整個項目實施階段的進度，包括設計準備階段的工作進度，設計工作進度，施工進度，物資采購工作進度等。進度控制是指對工程項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。進度控制的最終目的是確定項目進度目標的實現，開發項目進度控制的總目標是建設工期。開以企業進度控制主要內容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設的實際進度 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）定期要求監理單位匯報建設的實際進度并提供必要的進度報告，對涉及重大問題及時組織參加協調進度會，并提供現場會紀要；掌握檢查進度偏差的方法，通過實際進度與計劃進度比較，確定進度偏差值的大小，以便采取進度調整措施，開發企業只對施工總進度實施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業進度狀況，重點是對工程進度的里程碑點的檢查與控制，檢查進度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。均能直接判定進度狀況及進度偏差值，并對工期及后續工作的進度影響進行分析；參與監理單位組織的現場會議，及時掌握掌握施工實際進度，特別是網絡計劃中關鍵控制節點的完成情況，下達有關進度的決策。（2）籌措資金并及時兌付工程進度款根據施工協議條款約定的時間，方式，對監理已確認的工程量，按其相應的單價和取費標準及時兌付工程進度款。如不能及時兌付應與承包單位勾通協商，避逸因進度款撥付不及時面造成停工，影響總進度目標工期拖延控制決策監督承包單位按批準的施工進度計劃組織施工，定期檢查計劃執行情況，采取措施調整進度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進度管理行為。（3）控制工程變更對施工中所出現的工程量變化，應及時根據承包方的申請，進行核準后，根據合同文件批準工期拖天數擴所增加的相應費用；對合同范圍內的工程變更，可隨時指令承包商隨時執行，并核準工程延期及相應經濟補償；對合同外的變更，僅時工程量或款額超過一定的界限，可根據原工程量清單中規定工程量的變更限制，適當調整合同單價及批準工期拖延；對工程性質、結構類型、工程規模及數量發生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內，可下達工程變更指令確認新增項目，而不在工程范圍，可協商重新簽訂協議。為保證工程順利進行盡可能減少或避免在工程建設實施過程中發生變更。因無法避免也應在承包商修改工作前提出，避免返工浪費和工期延誤。成本控制為了有效地控制建設項目投資，業主應在建設前期確定建設規模，采用技術先進，功能合理，經濟節約的設計方案，做到投 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）資決策正確；同時，在施工階段做好工程價款結算的審查與管理，對工程變理及時確定調整價款，合理處理索賠和進行反索賠。施工階段成本控制的主要內容包括以下幾個方面：（1）組織對費用支出的審核通過對項目的劃分，將建設項目劃分到分部分項工程，審查每期個單項工程和分部分項工程清單與單價，按形象進度制訂撥款計劃。（2）做好備料款工作承發包雙方應在合同中約定預付工程款的時間和數額，開工后嚴格按約定的時間和比例扣回。具體備料款的