淺析房地產項目工程管理(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 部、工程部協同辦理第二部分市政配套與園林景觀工程市政配套工程與園林景觀施工圖設計一、市政各專業施工圖設計（向設計單位提供項目規劃總平面圖、場地標高平面圖、審定的市政綜合設計方案、雨污水初步設計后進行）標準時限：單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）。工作成果：編制完成當期工程市政各專業施工圖。職責：分公司工程部組織辦理。二、園林景觀施工圖設計（依據項目規劃總平面圖、園林平面設計與豎向設計、公司的設計要求等進行設計）標準時限：單體工程開工后第60天開始，開工后第104天完成。（45天）。工作成果：編制完成當期工程園林景觀施工圖。職責：分公司工程部組織辦理。施工圖預算編制階段一、市政各專業施工圖預算編制（45天）標準時限：單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成。工作成果：施工圖預算職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。二、園林景觀施工圖預算編制（45天）標準時限：單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成。工作成果：施工圖預算職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。市政各專業及園林景觀工程招投標階段招標方式：自行招標招標時限：a、市政各專業工程：（40天）同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。b、園林景觀工程：（40天）同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。職責：分公司工程部與采購部完成以下工作：a、對意向施工單位的在建或已建或在建工程進行考察并作出評價。b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本c、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同評審。d、合同經評審后，簽訂施工合同。注：根據各地不同情況，針對具有壟斷性質的專業如燃氣、強電、電信等，本著公司利益最大化的原則與施工方洽談并確定合同條款。施工階段當期項目市政各專業及園林景觀工程施工（主體封頂前應完成市政工程的相關手續，主要是關于正式用水、強電、熱力的申請）（45天）。標準時限：（90天）單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業工程及園路施工。當期單體工程竣工驗收合格后第90天完成園林綠化、修整等工作。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。竣工調試與驗收標準時限：市政各專業工程、園林景觀工程施工結束后15天內調試驗收完成。職責：分公司工程部組織完成。第三部分其他工作一、辦理商品房預售許可證；標準時限：總投資額達35%時完成職責：由分公司銷售部辦理。二、移交物業（單體工程竣工驗收合格后開始）A、單體工程移交（15天）標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。B、市政各專業及園林景觀工程移交（15天）標準時限：市政各專業及園林景觀工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成。工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。三、辦理業主入住手續標準時限：單體工程竣工驗收合格，市政各專業及園路完成后第1天開始，第15天完成。職責：由銷售部牽頭組織此項工作，向各業主發入住通知，由物業公司辦理相關入住手續，客服部與工程部配合物業公司進行業主入住前的驗收工作。四、項目的規劃驗收當期項目的園林工程驗收合格后第1天開始，第15天完成。五、辦理竣工結算標準時限：工程竣工驗收合格后第1天開始，工程竣工驗收合格后90天內完成。工作成果：完成最終工程結算報告。職責：分公司工程部復核施工方上報的結算資料，公司預結算部審查分公司上部的結算資料，造價咨詢公司審定公司預結算部遞交的結算資料。第三篇：房地產項目管理房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容？第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規劃設計管理第一章 項目設計管理制度 21 第二章 規劃方案設計作業流程 25 第三章 建筑方案設計作業流程 26 第四章 景觀環境設計作業流程 27 第五章 規劃設計指引編制要點 28 第六章 規劃設計任務書編制要點 33 第七章 項目規劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 51 51 52 第二章 經濟合同管理 55 55 59 61 63 66 附：經濟合同審批表（500萬元以上）68 經濟合同審批表（500萬元以下）69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 72 78 81 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 93 95 97 99 第五章 工程質量與施工管理 100 100 104 108 110 113 115 117 119 （項）專業工程驗收檢查要求 121 122 124 126 132 135 附：重點監管部位質量監管計劃表 136 材料設備質量監管計劃表 137 材料設備進場驗收單 138 甲供材料設備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 140 143 147 149 151 154 附： 設計變更審批表 155 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 164 / 13 168 170 172 173 第四部分 營銷管理第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 總則 176 總體策劃 177 178 179 ——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 192 193 第四章 現場銷售工作規范 195 195 199 201 202 204 206 209 211 214 第五章 客戶服務工作規范 217 217 218 220 222 224 第六章 營銷費用制度 226第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度 總則 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。/ 13 項目投資建議，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。項目投資論證，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析；2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；6）經營效益分析等。《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。項目投資決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目并購及合資合作/ 14條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目變更與調整，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。第二章 項目投資管理工作流程圖第三章 項目建議書編制指引 城市規劃及發展簡述 項目決策背景及摘要 1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。 / 13 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。法律及政策性風險分析土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來23年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。主要經營指標分析開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。結論和建議第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。/ 13（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。 1）四至范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。1）總占地面積、代征