中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告-全文預覽

　　

【正文】 項目 造型 服務品質與物業管理 價格 周邊環 境與文化氛圍 交通 綠化率和中心景觀 升值空間和投資價值 其他 頻率 28 68 68 63 37 43 21 1 缺省值 127 87 87 92 118 112 134 154 在 “購買住宅所考慮的因素 ”這一項中，服務品質、物業管理和價格是人們心中普遍關心的因素 , 提及率均為 68；周邊環境與文化氛圍提及率是 63排在第二；綠化率和中心景觀提及率分別是 43 和 37；造型提及率為 27。市中心區域看來是人們的理想居住區域。 2)、現住房來源（百分比） 本次調研樣本分布如上圖所示，市民目前住房的一個主要來源是購買商品房，占樣本量的 %，居住單位福利房占 %，住自租房和購買微利房的人群占總體的 %和 %，從這三個數據結合本項目可以看出，我們瞄準二次置業的消費者，市場需求潛力巨大。 運城的娛樂休閑業溫莎堡和水世界規模大，檔次高，年營業額在 1000萬元以上，生意相當火暴；而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業規模都較小，生意都較好。運城當地特色餐飲相對較少，這是說明來運城觀光旅游人員較少，流動人口較少。 3)、小結 向東沿河東街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區聚集了多家企事業單位和運城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機場路延伸至機場工業園。隨著收入水平的逐步提高的同時，城鄉居民的生活節奏加快，傳統的飲食消費習慣受到沖擊，特別是節假日時間較長，為居民休閑和外出就餐創造了條件。而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業規模都較小，但生意都比較好。普通住宅的大中戶型在運城受到青睞，三房暢銷，主導面積 130—170㎡。普通住宅類商品房銷售價 格已超過 2020 元 /㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國家土地政策收緊及原材料價格的上漲， 2020 年商品房價格將繼續上升； 運城市城鎮（鹽湖區）居民人均可支配收入接近 7 千元，人均消費支出5 千元，人均儲蓄存款余額突破萬元，恩格爾系數 (即食品支出的總消費支出的比重 )由 2020 年的 33． 2％下降為 31． 0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉變； 工業仍是拉動經濟增長的引擎。 戶型：復式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。 3)、商鋪：受地理位置影響，運城是山西最大的物流集貿中心， 再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設奠定堅實的基礎，商鋪是城市繁華的標志，運城撤區設市以來經濟發展的速度是令人震驚的，大型商鋪數量 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 33 頁 不斷增加，最具代表性的有，東星時代廣場、今日國際商城、粵晉新天地等，目前沿街開發的項目大都為商住兩用， 4)、別墅：運城市屬典型的上層階級密集型，隨著人們對住房環境要求的不斷提高，別墅在運城也有了一定市場，御苑房地產公司首家在運城開發別墅 56 套，現已全部售完，每套售價在 50 萬元以上，空港度假村的別墅也正在建設。 3 房地產分類市場分析 1)、寫字樓：運城市目前無專業的寫字樓，大多數公司都在原來一些單位的辦公樓上租房子，寫字樓在運城市應該算是一個新興行業，具有一定的潛力， 但目前市場銷售并不理想，近期以御苑房產推出的河東商務中心最具代表性。 2)、 舊城改造、城市基礎設施 建設、新區建設的熱潮席卷全市，隨之帶 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 33 頁 動房地產迅速發展。 1 市場簡況 2020 年以來房地產迅速發展，部分指標如下： 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 完成投資額 億 億 億 10 億 開工面積 170 萬㎡ 竣工面積 70 萬㎡ 2020年以來運城市房地產發展勢頭超過以往，商品房銷售價格持續上漲，與去年同期相比售價指數上升 %究其房價上漲原因主要有： 1)、國家宏觀調控房地產業，嚴格限制土地出讓項目審批，實行土地招標、拍賣、掛牌等交易形成，使土地價格迅速上漲。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 33 頁 近年來針對國家發展中部地區的歷史機遇，政府加快了城 市化建設的步伐，在城市建設上下大力氣，重在改變城市面貌，改善投資環境。工程進度計劃國慶節完成主體工程，年內全部竣工。工程為框剪結構，層高為 16 層，一、二層為商業門面房，以上為住宅，下設地下停車場與人防工程；大廈內設地溫式中央空調，各單元設專用電梯及消防樓梯，配置 專線及專用發電機組，各住戶可全天供應熱水， 24 小時監控錄像，保證住戶的財產安全；大廈外墻為干掛花崗巖，窗為第五代雙玻璃纖維鋼窗；室外設地上專用商業停車場，下設兩座 800 立方專用消防蓄水池。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 33 頁 中銀國際項目全程策劃運營報告 前 言 ……………………………………………………………………………………………..03 第一章、市場分析報告 ……………………………………………………………………………..04 第二章、項目定位 …………………………………………………………………………………..27 第三章、目標客戶群體分析 ……………………………………………………………………….39 第四章、項目招商策略部分 ……………………………………………………………………….45 第五章、項目形象策劃 ……………………………………………………………………………60 第六章、推廣與傳播策略 …………………………………………………………………………75 第七章、商務住宅銷售執行方案 …………………………………………………………………94 結 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 33 頁 語 ………………………………………………………………………………………………..103 前 言 作為運城市具有專業地產服務意識的全程策劃公司，創天置業國際策劃聯盟本著對 “中建項目 ”認真、負責的態度，在大膽假設、小心求證的實踐精神和時間緊、工作量大的前提下，我們深入到運城的大街小巷，對商業物業、住宅地產等眾多運城現有或在建的所在項目進行了全面的勘查和調研，同時從國家土地宏觀調控政策分析、運城地區及山西省的地方土地政策、城市規劃等諸多方面入手，作了深入、細致的分析和調研工作，目的是能夠精確項目市場定位、找準本項目的核心購買人群，同時最大價值的挖掘項目本身所蘊含的經濟價值。占地面積 ，建筑面積約為20200m2。現已完成地基處理，正進行基礎筏板鋪設，完成投資額 200 余萬元。古代的運城被稱為河東，是中華民族的重要發祥地之一，同時在山西省，運城乃是山西主要的麥棉基地，地勢平坦、氣候溫和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世紀的運城將被打造成為一個黃河金三角地帶的 “經貿、旅游 ”為一體的中心城市。城市格局基本形成；新區建設全面啟動，房地產迅速興起，以金鑫、天泰、御苑等一線開發商為龍頭的房地產企業帶動整個運城市房地產業迅猛發展。 2 運城市房地產業特點 1)、 逐步向高檔次、高品質、高價位方向發展。城市改造建設帶動住宅革命，導致商品房銷售勢頭一路盤升，價格持續上漲。高檔住宅以梧桐名邸、學府家園、御溪苑、凰金苑、金兆大廈為代表，而且銷售情況良好。 （二）居住喜好分析 位置：喜城中、城東，其次東北、城北，城東屬城市新區，居住大環境已形成，是未來城市的科教文化中心，城北和東北受工業園區影響必將聚集人氣。運城市的經濟至今仍以重工業為主導。運城市國內生產總值 億元，規模不大，使城市建設投資偏小； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 33 頁 城市化進程不斷加快，城市改造建設和人們對居住環境的高要求推動住宅革命，樓盤產品將逐步向高檔次、高品質、高價位方向發展； 根據運城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應在城北開發； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 33 頁 運城的娛樂休閑業如洗浴中心、酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業發展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規模大，檔次高，年營業額在 1000 萬元以上，生意相當火 暴，親水彎次之。近年來，城鄉居民購買力進一步增強，消費品市場繁榮活躍，居民消費結構升級明顯加快。 運城市商圈情況 1)、運城城市布局與發展方向 整個城市朝東北方向