中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告-wenkub

　

【正文】 三大板塊 城東高檔住宅 項 目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 梧桐名邸 金世 2400 4 棟板式小高層 框剪 11 層 50% 學府家園 金鑫 2200 占地 100 畝 磚混框架 6 到 12 層 70% 御溪苑 御苑 1700 占地 130 畝 磚混多層 售完 御溪苑 御苑 2100 占地 150 畝 6 到 12 層 60% 鳳凰小區期 天泰 2200 一二三期 三棟小高層 三期開盤已售 40% 禺都花園 天泰 1600 多層 80% 城內商鋪住宅平分秋色住宅 項目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 世紀東方 鳳金園 2380 4 棟板式小高層 框剪 12 層 70% 家電二期 廣廈 1580 8 棟多層 磚混 7 層 50% 御鳳圓 建筑公司 2280 1 棟小高層 框剪 15 層 20% 金兆大廈 金兆 2580 畝 碟式高層 26 層 38% 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 33 頁 以上項目中世紀東方、御鳳圓、金兆大廈均為商住兩用，一至三層為商鋪，售價都在 8000 元左右。相應也推出了一批住宅式公寓，如：世紀東方、御鳳園等。 3) 西安、北京等地先進的開發理念、服務品質，使運城市房地產品質不斷提高。 2)、筑材料價格上漲幅度較大。 2020年撤地設市以來，全市社會固定資產投資 億，其中房地產投資 億。施工方為山西省第二建筑公司，該公司制度完善，管理到位，是一支技術一流、信譽可靠的專 業建筑工隊伍。中建大廈項目整體設施齊全，配套一流，領河東大地家居時尚之潮流。 在本報告中，我們將從市場分析部分、項目定位及價值分析部分、招商策略部分、形象策劃部分、廣告推廣部分、銷售執行部分進行重點闡述，同時我們將針對本項目所潛在的目標客戶群體做深入、細致地挖掘和求證工作，為本項目多快好省的實現其價 值最大化做出總綱策略性的文字，能夠使得 “中銀國際 ”成為運城市的地標性建筑之一，同時提升中建集團在運城的美譽度及市場知名度，為發展商進一步開拓運地產打下堅實的一線開發商的品牌格調。 第一章 市場分析報告 第一節 項目概述 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 33 頁 中建公司現開發項目 “中建大廈 ”，位于運城市區金融一條街中銀大道和商業一條街禹都大道交匯處。 “中建大廈 ”項目計劃總投資 5000 萬元，將陸續到位資金 2020 余萬元。 第二節 市場分析 運城市位于山西省西南端，與陜西省、河南省隔河相望，地處東經 110 15112 04，北緯 34 35—35 4 之間，撤地建市后下轄 2 市 1 區 10 縣，總人口接近 500 萬人，面積約為 萬平方公里。城市基礎設施累計投資 70545 萬元，市區完成拆遷任務 13 萬平方米。 3)、小高層與高層等高檔住宅項目增加、投資成本增加。 4) 市場潛力大，運城市是山西最大的物流貿易中心，設市以來，經濟發展迅速，城市化進程不斷加快，城市的聚集效應增大，周邊城區人流不斷涌入。 2)、住宅： 2020 年以來，市場上出現了供銷兩旺的局面，竣工銷售均出現持續增長勢頭，市場價格一路飚升，目前市場上商品房銷售價格已超過 2020 元 /㎡，一套房的售價都在 20 萬元以上，實現了由普通住宅向高檔精品住宅的成功過渡，人們對住宅品質的要求不斷提升。 商鋪 項目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 二朗廟商業街 達隆 10000 占地 84000 平方米 商鋪 2 層鑄住宅 6 層 80% 今日國際 新利通 10000 占地 90 畝 框剪 70% 粵晉新天地 澤鑫 10000 占地 15 畝 框剪 售完 蓄勢待發 項目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 金源閣 豐喜房產 2020 三棟小高層 框架 14 層 售完 都市御廷 建筑公司 2050 2 棟小高層 框架 16 層 20% 金地花園 市開發公司 1550 占地 100 畝 6 到 12 層 （二） 2020 年新建項目 1 大世界花園 開發商：寶翔房地產公司 規模： 1000 畝 位置：城東 名士花園 開發商：鑫圓 規模： 100 畝 位置：城東 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 33 頁 名人港灣 開發商：亞航房地產開發公司 規模： 160 畝 位置： 東北 第四節 市場簡析 （一）區域商品房價格分析 整個運城市的商品房市場自東向西，自南向北價格逐漸上升，品質不斷提高，從城西的明珠小區到城東的梧桐名邸房價叢 1400 元漲至 2500 元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房價從 1400 元漲至 2020 元。 (三 ) 小結 運城市城鎮（鹽湖區）人口 20 萬，流動人口亦不多，這將成為制約運城房地產快速發展的瓶頸； 2020 年，運城市房地產業完成投資額達 10 億，開工面積 170 萬㎡，竣工面積 70 萬㎡，商品房銷售價格持續上漲，與去年同期相比售價指數上升 %，顯示出強大的市場潛力； 隨著人們對住宅品質的要求不斷提升，高檔住宅的市場逐步成熟，運城市屬藏龍臥虎之地，每套 50 萬元以上的別墅市場情況良好，但總需求量不會太大； 運城當地特色餐飲相對較少，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，由于運城人講吃不講穿，所以餐飲生意相對較好，具有代表性的有京福華肥牛，粵珍軒等。 2 商圈調查與分析 2020 年運城全社會消費品零售總額在 70 個億以上，人均生活消費支出在 1500 元以上。 另一方面我市加快改造規劃建設步伐，加大基礎設施投入，精心打造中心商務區和特色商業群，極大地 改善了消費環境。 經營范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫院、醫藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發等。說明運城流動人口不多。定位運城本地人的餐飲生意相對較好，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，如京福華肥牛，粵珍軒、一尊皇牛等。 專業批發市場面積較大，效益不是很樂觀，但是批發市場周遍的房產開發興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產開發圈。 4)、現住房購買單價（百分比） 調查顯示： 900 元 /㎡以下的占最多達到 %，其二是 9001200 元 /㎡的占 %， 12002020 元 /㎡的是 %， 2020 元 /㎡以上的是 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 33 頁 % 。 3)、購房目的（百分比） 消費者追求消 費質量、生活質量的消費觀念日益增強，此次調查中為改善居住條件自己居住而購房的消費者占總體的 82%， 將購房作為一種投資的占總體的 %。 第二章 項目定位 通過《市場分析報告》大量資料的分析論證，無論本項目自身 要素或市場大環境方面，都是機會點與問題點共存、機遇和挑戰同時共存。根據三種方案比較，我們建議采用方案三進行項目定位。 項目劣勢分析 項目是由商場與住宅兩部份組成，周遍的商業配套不是很完善，所以樓下四層的商業配套對于住宅的銷售價值提升非常重要。 進入新的市場，縱觀運城市現時的住宅項目定位一般都比較傳統，如將本項目設計為一個綜合性的商業、辦公（迷你 OFFICE）、住宅項目，可擴大潛在的消費群。 運 城在業種經營上已較全面，商業檔次上差別不大，多是中小型的經營，就給四層的商業招商帶來了一定的挑戰，令推廣宣傳階段市場對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 33 頁 項目主題性或特色性要求較高。本項目的定位目的是找到消費區間和競爭區間。 功能定位 “運城首席以商務住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復合地產 ” 定位演繹 “運城首席以商務住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復合地產 ”，由于其定位層次比較高，價格更需要更多的上升空間來支撐本功能定位。同時，我們將使得該項目成為運城的地標性單體建筑。 項目形象定位 形象定位 運城市房地產行業的思想者 項目形象定位操作重點 操作 1 導入視覺識別系統－－ VI 系統建立 項目名稱、項目標志、項目吉祥物 、應用物件等。 操作 3 重點策劃可持續發展戰略 項目主題不僅要符合運城社會發展、行業需要，而且特別要迎合市場與行業發展趨勢，具有可持續發展性，才能使發展商品牌經久不衰。 發展較好的私人性質的中小公司領導人，注重性價比，敢于投資冒險。 運城市富裕的年輕家庭，父母家在附近居住。準備買個商鋪，做一個在運城比較有檔次、有規模的咖啡店，相信在現在發展迅速的運城，這種時尚的冷餐市場一定會非常火暴的。 大學時代我是在北京上的學，城市里高層建筑非常多，去過朋友家是那種綜合性的高層住宅，人車分流，底下有銀行、大型超市、一些娛樂休閑的咖啡廳、酒吧、超市，居住非常方便，舒服，生活也顯得精致有品位。 劉先生，周邊郊縣企業中老板準備在運城市區進行投資 . 一直在郊縣做生意，這