中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告-文庫吧

【正文】 鋪，售價都在 8000 元左右。 商鋪 項目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 二朗廟商業街 達隆 10000 占地 84000 平方米 商鋪 2 層鑄住宅 6 層 80% 今日國際 新利通 10000 占地 90 畝 框剪 70% 粵晉新天地 澤鑫 10000 占地 15 畝 框剪 售完 蓄勢待發 項目名稱 開發商 均價 規模 結構層數 銷售情況 金源閣 豐喜房產 2020 三棟小高層 框架 14 層 售完 都市御廷 建筑公司 2050 2 棟小高層 框架 16 層 20% 金地花園 市開發公司 1550 占地 100 畝 6 到 12 層 （二） 2020 年新建項目 1 大世界花園 開發商：寶翔房地產公司 規模： 1000 畝 位置：城東 名士花園 開發商：鑫圓 規模： 100 畝 位置：城東 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 33 頁 名人港灣 開發商：亞航房地產開發公司 規模： 160 畝 位置： 東北 第四節 市場簡析 （一）區域商品房價格分析 整個運城市的商品房市場自東向西，自南向北價格逐漸上升，品質不斷提高，從城西的明珠小區到城東的梧桐名邸房價叢 1400 元漲至 2500 元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房價從 1400 元漲至 2020 元。 （二）居住喜好分析 位置：喜城中、城東，其次東北、城北，城東屬城市新區，居住大環境已形成，是未來城市的科教文化中心，城北和東北受工業園區影響必將聚集人氣。 戶型：復式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。 面積：主導面積 80—130 次推 130—180 及 180—260。 (三 ) 小結 運城市的經濟至今仍以重工業為主導。工業仍是拉動經濟增長的引擎。有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業和電力、熱力的生產和供應業這四大行業是拉動本市工業增加值增速的主要因素； 運城市城鎮（鹽湖區）人口 20 萬，流動人口亦不多，這將成為制約運城房地產快速發展的瓶頸； 運城市國內生產總值 億元，規模不大，使城市建設投資偏小； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 33 頁 運城市城鎮（鹽湖區）居民人均可支配收入接近 7 千元，人均消費支出5 千元，人均儲蓄存款余額突破萬元，恩格爾系數 (即食品支出的總消費支出的比重 )由 2020 年的 33． 2％下降為 31． 0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉變； 運城市城鎮（鹽湖區）居民耐用消費品擁有量增長，享受型消費品成為時尚，小汽車進入家庭，這部分人有改善居住環境的愿望； 2020 年，運城市房地產業完成投資額達 10 億，開工面積 170 萬㎡，竣工面積 70 萬㎡，商品房銷售價格持續上漲，與去年同期相比售價指數上升 %，顯示出強大的市場潛力； 城市化進程不斷加快，城市改造建設和人們對居住環境的高要求推動住宅革命，樓盤產品將逐步向高檔次、高品質、高價位方向發展； 普通住宅類商品房銷售價 格已超過 2020 元 /㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國家土地政策收緊及原材料價格的上漲， 2020 年商品房價格將繼續上升； 商鋪是本地房地產中小投資者的最愛，大型商鋪數量不斷增加，價格高起，寫字樓產品開始露出頭角，但不適合大規模開發； 隨著人們對住宅品質的要求不斷提升，高檔住宅的市場逐步成熟，運城市屬藏龍臥虎之地，每套 50 萬元以上的別墅市場情況良好，但總需求量不會太大； 根據運城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應在城北開發； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 33 頁 普通住宅的大中戶型在運城受到青睞，三房暢銷，主導面積 130—170㎡。 第五節 旅游服務及相關配套市場調查與分析 現狀分析： 酒店賓館總體來看，規模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經營狀況較好。 運城當地特色餐飲相對較少，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，由于運城人講吃不講穿，所以餐飲生意相對較好，具有代表性的有京福華肥牛，粵珍軒等。 運城的娛樂休閑業如洗浴中心、酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業發展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規模大，檔次高，年營業額在 1000 萬元以上，生意相當火 暴，親水彎次之。而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業規模都較小，但生意都比較好。 總體來看，運城市缺少一個可供大數人休閑娛樂的綜合性場所。 2 商圈調查與分析 2020 年運城全社會消費品零售總額在 70 個億以上，人均生活消費支出在 1500 元以上。近年來，城鄉居民購買力進一步增強，消費品市場繁榮活躍，居民消費結構升級明顯加快。隨著收入水平的逐步提高的同時，城鄉居民的生活節奏加快，傳統的飲食消費習慣受到沖擊，特別是節假日時間較長，為居民休閑和外出就餐創造了條件。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 33 頁 年份 食品 衣著 居住 文教娛樂服務 其它 總計 02 年 128 1386 03 年 1684 03 年比 02 年增 12% % % 32% % % 從以上統計情況易得出人們對衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標志著運城人的消費習慣、消費理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉變，更加注重生活品質。 另一方面我市加快改造規劃建設步伐，加大基礎設施投入，精心打造中心商務區和特色商業群，極大地 改善了消費環境。 運城市商圈情況 1)、運城城市布局與發展方向 整個城市朝東北方向發展，以高專、禹都、機場工業園、鹽湖工業園為四大核心區向周邊，新區（城東）建設初具雛形拓展，道路系統以工農街、禹都大道、河東街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學苑路為主，構成了整個城市的道路框架。向東沿河東街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區聚集了多家企事業單位和運城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機場路延伸至機場工業園。 2)、運城商圈概況 目前運城市的商業圈仍以老商業圈為主，范圍為：河 東西街、紅旗西街、解放路中段、鳳凰路、其中解放路為核心商業地帶。 經營范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫院、醫藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發等。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 33 頁 主導產品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河東西街；酒店餐飲、煙酒批發部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫院與醫藥批發零售聚集在紅旗街；產品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內名牌、所占比例在 30%，中等檔次能以大多數人所接受的占到 50% ，整個商圈內、商業氣氛濃、人流量大。 3)、小結 酒店賓館不少但普遍規模不大，檔次一般， 基本都處于市中心較繁華地段，整體經營狀況較好。說明運城流動人口不多。 運城當地特色餐飲相對較少，這是說明來運城觀光旅游人員較少，流動人口較少。 定位運城本地人的餐飲生意相對較好，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，如京福華肥牛，粵珍軒、一尊皇牛等。 運城的娛樂休閑業溫莎堡和水世界規模大，檔次高，年營業額在 1000萬元以上，生意相當火暴；而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業規模都較小，生意都較好。這是典型的經濟發展處在上升時期的小城市娛樂休閑業特征。 運城市缺少一個可供大數人（中低端 收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運城不可能產生這種定位的大型娛樂場所。 運城的專業批發市場（家電市場、家私城、摩托城、建材市場，陶瓷市場）聚集了運城市專業經營 95%的店鋪，是政府規劃成專業區后入駐的。專業批發市場面積較大，效益不是很樂觀，但是批發市場周遍的房產開發興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產開發圈。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 33 頁 第六節 運城市住宅市場需求調查及分析 1 現住房狀況 1)、現在住在運城哪一個區域（百分比） 本次調研對象居住區域分布如上圖，市中心最多占到 39%，城西次之，占到 26%，由此得出市 中心和城西仍為主要人群聚集地。 2)、現住房來源（百分比） 本次調研樣本分布如上圖所示，市民目前住房的一個主要來源是購買商品房，占樣本量的 %，居住單位福利房占 %，住自租房和購買微利房的人群占總體的 %和 %，從這三個數據結合本項目可以看出，我們瞄準二次置業的消費者，市場需求潛力巨大。 3)、現住房建筑面積（百分比）