住宅小區一期建設項目可行性研究報告-全文預覽

　　

【正文】 率06增值稅免交表14 項目可運用資金估算表 單位：萬元序號項 目合 計建設經營期1234561銷售收入2151019452729423152227383營業稅11831071502332874063土地增值稅0000004可運用資金(123)2032718382579399849356977表15 稅后利潤測算 單位：萬元序號項目合計建設經營期1234561銷售收入21510194527294231522273832總成本費用18238164923143587442862603營業稅11831071502332874064土地增值稅0000005利潤總額20891892654115077176所得稅68962871361672377稅后利潤1400127178275340480注：總成本費用按銷售計劃及開發建設總投資進行測算七、項目經濟效益評價對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)，參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經濟效益。表10 住宅銷售總收入預測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(元/㎡)銷售收入(萬元)住宅第一期第一批131138801154第二批131138801154第三批131138801154第四批4371880385第二期第一批6303880555第二批126068801109第三批252128802219第四批189098801664第三期第一批5430880478第二批10860880956第三批380108803345合計161040/14173別墅銷售總收入預測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅第一期第一批30001500450第二批30001500450第三批30001500450第四批10001500150第二期第一批10001500150第二批20001500300第三批40001500600第四批30001500450第三期第一批10801500162第二批21601500324第三批756015001134合計30800/4620商業用房銷售總收入預測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(元/㎡)銷售收入(萬元)商業用房第一期第一批1580341第二批1580341第三批1580341第四批1580114第二期第一批500158079第二批10001580158第三批20001580316第四批15001580237第三期第一批500158079第二批10001580158第三批35001580553合計/2717 (三)銷售收入分期比例的測算根據商品房預、銷售的有關規定，該項目總投資達到25%，即可辦理商品房預售許可證進行預售。表8 投資計劃與資金籌措表(I=%) 單位：萬元 序號項 目合計建設經營期1234561投資總額1823820253904416248123050285建設投資1697620253820394845022681貸款利息1262　842143103692852資金籌措1823820253904416248123050285自有資金50932025015001568　借款(含利息)7262　308417141810369285銷售收入再投入5883　82094814342681 表9 貸款還本付息估算表 單位：萬元序 號項 目合 計建設經營期1234561年初借款累計30844798660851082本年借款60003000150015003本年應計利息1262　842143103692854本年底本息償還7262186953935年末借款累計308447986608186953936歸還借款本息來源726218695393投資回收726218695393其它收入注：%；=(年初借本息累計+當年借款/2)年利率。銷售收入扣除有關銷售稅費后，作為可運用資金，首先用于投資，滾動開發，開發建設完成后一次性還本付息。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。本期有利于小區成型及公建配套設施的落實建設，對銷售有利。綠地建設甚至應先于住宅建設，將住宅與綠地溶為一體。(二)開發方案設想與分析考慮到市場推廣計劃及小區成片建設的需要，擬將整個項目分為三期開發。（1）土地使用指標。(4)吸收優秀的地方居住規劃特點，創造具有本市特色的滿足居住生活需要的環境功能。(詳見規劃設計要點)(三)地塊征用情況本地塊的征地總費用初步估算為2025萬元，目前征地工作已基本完成。建議控制車行道，增加人行通道。(2)路網本規劃區四面臨路，為出行便利，均設出入口。X花園優越的地理位置及其獨具特色的樓盤，將會成為X市的知名品牌，提升X市的城市形象。本規劃區以南的酒金公路和以西的酒銀公路是該地區的進出口主干道。區域基礎設施已達到“五通”，即通上水、通下水、通電、通電訊、通路。按該區流動人口的2%計算，約有1000戶。主要分為兩類：一類是本區內私營業主、個體老板及周邊X衛星發射中心、國營404廠、玉門油田、土哈油田、嘉峪關等區域內的離退休老干部、高級工程技術人員及高工資、高收入人員中，來X市肅州區安家定居者不在少數，這部分富裕家庭對中、高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。近幾年，該區房地產業發展速度較快，大戶型住宅出現過剩。根據市場調查資料，X市肅州區現有城市人口15萬，流動人口56萬人(包括外來人口以及農村進城務工、經商、上學人口)，未來5年，X市肅州區城市人口將發展為20萬人。人民物質生活水平的提高，人們對住宅的需求和消費在社會總消費支出中的比重已日益增大，住宅逐漸成為人們消費和投資的主要方面。；，其中城鄉居民儲蓄存款余額達90億元，人均儲蓄9000元。全市轄區范圍內七個縣市全部基本實現了小康目標，走在全省小康建設的前列。市內電網通過永嘉330千伏輸電系統，與西北大電網聯為一體，電力供應充裕。干線公路與縣鄉公路相配套的公路網絡覆蓋全境。全市有漢、蒙古、哈薩克、回等24個民族，總人口100萬人。“X花園”規劃總用地203828平方米（），其中居住區用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共綠地20670平方米，地上總建筑面積為219270平方米，綠化率48%（詳見規劃設計要點）。并根據肅州區建設局（原X市建設局）[2002]136號《關于市開發總公司北新花園二期規劃選址的批復》，辦理了建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。先后被授予“甘肅省房地產開發與經營效益最佳單位”、“模范文明單位”、“非公經濟納稅先進大戶”等榮譽稱號。企業位于X市南市街16號，法人代表馬世賢。 38 X住宅小區一期建設項目可行性報告一、項目的基本情況（一）公司概況X市X城建開發有限責任公司，（原X市城市建設開發總公司），成立于1985年。公司現有職工63人，其中：高、中、初級技術員工26人，%，大、中專以上學歷的員工29人，占職工總數的46%；職工平均年齡為34歲，是一個年青化、知識化、專業化、水平較高、有較強發展前途的新型企業。為改善城市居民居住條件，改變城市環境，提高城市載體功能發揮了積極的促進作用。X市計委已批準該項目的建設計劃，市土地局同意征用土地203828平方米（），并已發出該地塊建設用地許可證。該項目位于城郊結合部，周邊小學、醫院、體育場、集貿市場等公用設施一應俱全且交通便利，地理位置優越，是建設花園小區的理想地段。全市共轄肅州區、玉門市、敦煌市和金塔、安西、肅北、阿克塞四縣。蘭新鐵路、312國道橫貫東西，215國道通達南北，是新亞歐大陸橋的必經通道。境內有4個火電廠和27個小型水電站，年發電20億千瓦。作為基礎產業的農業穩步發展，棉花總產量達153萬擔，全市農民人均純收入達到3514元。市場商品充裕、物價平穩、購銷兩旺。(三)市場環境分析近年來，隨著X市經濟的發展，把X建成西隴海蘭新線經濟帶甘肅段上的第二大經濟大市是全市人民的努力方向。本地人口和城市外來流動人口的增長使人們對位置優越、環境美觀、服務設施完善的物業需求增長。隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。根據今后城市居民住房發展趨勢預測，我區有20%的住戶有購房的潛在需求。該區流動人口在今后一段時間內可能仍將以租房為主，但也有小部分租房者會購買住房用于自住、保值、增值。三、項目開發條件及技術設計方案的分析(一)項目現狀概況規劃區內土地大部分已被平整，地勢平坦。項目所在的X市屬Ⅷ類氣候區，該地區11月至1月盛行西風，2月至10月東風，年平均氣溫7～8度，平均無霜期130天，基本地震烈度7度，環境條件較好，無水污染，空氣質量良好，春季有輕度沙塵。這里的基礎設施、交通條件及周圍的景觀都為項目的開發建設提供了便利的條件。綠化保證率直接影響建筑物的售價，為了提高綠化保證率應當盡早委托專業綠化公司對區內綠化進行具體規劃，合理選擇樹種、草籽及苗木，以保證綠化率達到設計要求。其他三面臨城市道路因地制宜設三個次出入口。X花園規劃總用地面積為該項目規劃總用地為203828平方米（），地上擬建建筑物總建筑面積219270平方米，綠地率48%。(3)合理組織綠化、交通體系，完善公建布局使整個小區具有良好的空間布局形態。即A組團（40～60㎡戶型），B組團（40～60㎡戶型），C組團（70～90㎡戶型），D組團（180～220㎡戶型），四個組團圍繞一個中心綠地廣場——X花園廣場，此廣場是一個集小區綠地景觀，休閑活動，觀演娛樂，（地下）人防停車場及幼兒園等內向型服務功能于一體的綜合性社區活動中心廣場。本區的密度指標詳見下表：表2 主要技術經濟指標居住套數2834套居住人口9919人總建筑面積219270㎡其中住宅建筑面積191840㎡公共建筑面積27080㎡其他建筑面積350㎡住宅平均層數人口毛密度住宅面積毛密度9400㎡/公頃住宅面積凈密度13730㎡/公頃容積率建筑密度A組團%B組團%C組團%D組團%綠地率48%四、項目開發建設經營的組織與實施計劃(一)建設方式建議采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監理，有效地控制項目的工期、成本、質量。本期多數樓宇接近酒金公路與酒銀公路，因此防護綠地和綠化帶的建設顯得尤為重要。第三期可開發A組團住宅面積54300㎡、D組團別墅10