樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問(wèn)題分析doc71)-房市分析-預(yù)覽頁(yè)

　

【正文】 市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例從1995 年的 2%上升到 2020 年的 %。主要原因包括： 旅游城市和旅游環(huán)境建設(shè)滯后 樂(lè)山市作為優(yōu)秀旅游城市的形象不突出，城市建設(shè)與景區(qū)開(kāi)發(fā)不協(xié)調(diào)，城市個(gè)性不鮮明，城市經(jīng)營(yíng)力度不夠，與西部中心城市成都未能做到有機(jī)融合。 旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)脫節(jié) 成熱的旅游產(chǎn)品是由開(kāi)發(fā)建設(shè)成熟的旅游景區(qū)、配套完善的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施以及在旅游市場(chǎng)中運(yùn)行相對(duì)固定的旅游線路共同構(gòu)成的。 為了使樂(lè)山市景區(qū)從旅游過(guò)境地向旅游目的地轉(zhuǎn)變，樂(lè)山市政府?dāng)M建設(shè)樂(lè)山市水文化精品旅游區(qū)。所以樂(lè)山房地產(chǎn)企業(yè)首先要面對(duì)的問(wèn)題是如何在政策的指引下，合理有序的開(kāi)發(fā)。 數(shù)據(jù)顯示，今年（ 2020 年） 2 月份的樂(lè)山樓市呈現(xiàn)出兩大特點(diǎn)：一是商鋪銷(xiāo)售紅火，二是二手房交易比例大幅度提升。其原因是隨著 2020 年樂(lè)山房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)，促使一些已購(gòu)新房的居民紛紛將二手房推向市場(chǎng)，促使二手房?jī)r(jià)也隨之上漲。樂(lè)山房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特征： 一、 房地 產(chǎn)投資增長(zhǎng)繼續(xù)處于較高水平 2020 年 ， 樂(lè)山 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成固定資產(chǎn)投資 91224 萬(wàn) 元，比去年同期增長(zhǎng) %。 三、 商品房施工、竣工面積增速提高 2020 年 ，商品房新開(kāi)工 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 37%，比去年同期快 ，施工面積 ，同比增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅竣工 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 據(jù)相關(guān)資料顯示： 2020 年樂(lè)山房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %；土地交易價(jià)格上漲 %；房屋租賃價(jià)格上漲 %， 五、 商品房空置面積有所減少 今年以來(lái)，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)得到了有效控制，增長(zhǎng)幅度呈逐月下降的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年，投入到樂(lè)山樓市的商業(yè)用房面積為 萬(wàn)平方米， 2020 年達(dá)到了 萬(wàn)平方米，這兩年樂(lè)山樓市的商用房供應(yīng)量達(dá)到了 31 萬(wàn)平方米。與相應(yīng)的住宅開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾很突出，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)部門(mén)引起高度重視。 2020 年 樂(lè)山 房地產(chǎn)融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大 ，具有如下特征： 資金到位情況良好 。 2020 年 樂(lè)山 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占 65%，企業(yè)自籌占 20%，定金及預(yù)收款占 15%。開(kāi)發(fā)商可以 利用的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無(wú)政策支持；上市或 “ 借殼 ” 上市是少數(shù)有實(shí)力大企業(yè)可能實(shí)現(xiàn)的方式，但受經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和預(yù)期收益制約不易得到投資者認(rèn)同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行 “121 號(hào) ” 文件有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途 做了詳細(xì)規(guī)定，切中房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 要害 ” 。 其二 ， 開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目謹(jǐn)慎程度增加。有專(zhuān)家認(rèn)為， 2020 年是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行企業(yè)重整的 “ 企業(yè)年 ” 。隨著規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)的出局，實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將充分展開(kāi)。目前， 樂(lè)山 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問(wèn)題 有： 貸款方式少。房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款在 樂(lè)山 主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款 ,主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款 ,主要為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開(kāi)發(fā)商以擬開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。 2020 年末 樂(lè)山 經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示，資本市場(chǎng)融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強(qiáng)。 改革開(kāi)放以來(lái)， 樂(lè)山 直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但是在短時(shí)期內(nèi) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 21 仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。綜合有關(guān)專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，雖可能會(huì)喪失一些未來(lái)利益，但相對(duì)于 總體利益終究是微不足道的。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 從 98 年到 2020 年中，樂(lè)山 市城區(qū)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)住戶在 100 戶以上的樓盤(pán)只有 40 多個(gè)。同時(shí)也造成整個(gè)城市規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)困難。 其次，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，目前，在樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、交付等方面的投訴案件上升很快，2020 年投訴 2316 件， 2020 年投訴 2810 件， 2020 年投訴 3464件， 2020 年投訴 5136 件，消費(fèi)者因?yàn)榉课葙|(zhì)量、房屋面積 等問(wèn)題與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，住戶以為物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突等等經(jīng)常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理公司的信譽(yù)，同時(shí)也給購(gòu)買(mǎi)者造成一定的心理壓力，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進(jìn)而影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 樂(lè)山大佛景區(qū)是樂(lè)山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。賓館由樂(lè)山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開(kāi)業(yè)近一年，設(shè)施 較新，包括 150 間／套客房，以及餐廳、宴會(huì)廳、夜總會(huì)、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池等，并擁有多功能廳和 7 個(gè)會(huì)議室。賓館擁有 150 間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光， 1300 平方米的桑拿健 身中心，并著力宣揚(yáng)賓館是按國(guó)際綠色環(huán)保酒店設(shè)計(jì)建造。 3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢 商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 樂(lè)山市商業(yè)布局現(xiàn)狀 樂(lè)山市商業(yè)發(fā)展有較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門(mén)已經(jīng)形成了樂(lè)山市的最核心商圈。 樂(lè)山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價(jià)值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價(jià)和租金隨之大幅度上揚(yáng)。 樂(lè)山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城 ,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展 ,但 是市場(chǎng)是無(wú)情的 , 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營(yíng)慘淡 ,據(jù)筆者調(diào)查 ,出租率僅 50%,尤其是二層、三層，出租率僅 20%。目前情況稍有好轉(zhuǎn)，不過(guò)要判斷其成功與否還需要時(shí)間。 第二節(jié) 構(gòu)建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系 認(rèn)清當(dāng)前樂(lè)山 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì)，始終把為老百姓謀福利當(dāng)作指導(dǎo)思想，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進(jìn)步為手段，進(jìn)行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)、相對(duì)優(yōu)勢(shì)大力推進(jìn)現(xiàn)代化的樂(lè)山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。推進(jìn)樂(lè)山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要做好以下工作； 1 完善房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)體系。 4 以整體廚衛(wèi)技術(shù)為重點(diǎn)推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 32 第三節(jié) 加強(qiáng)城市規(guī)劃與建設(shè)管理 一、積極推進(jìn)城市規(guī)劃的發(fā)展進(jìn)一步完善 從樂(lè)山市的城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，完善交通組織規(guī)劃 、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大城市環(huán)境整治力度是樂(lè)山市市政府的目前進(jìn)行的重要舉措，《樂(lè)山市城市總體規(guī)劃》 (修編 )、《青城山 —— 樂(lè)山市國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《市政管網(wǎng)規(guī)劃》、《城市消防規(guī)劃》、《城市總體建筑風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計(jì)》是其正在完成編制的五個(gè)規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設(shè)施等各方面促進(jìn)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。 在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃‘商業(yè)、旅游，娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式供應(yīng)。抓好信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動(dòng)企業(yè)積極運(yùn)用信息技術(shù)，發(fā)展電子商務(wù)，推進(jìn)公共服務(wù)領(lǐng)域信息化，構(gòu)建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)體系。在城市規(guī)劃上，按照建設(shè)最佳人居環(huán)境的要求，著重 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 34 突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。高水平經(jīng)營(yíng)管理城市，把城市管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到增加城市內(nèi)涵和質(zhì)量，提高城市的格調(diào)和品味。抓好生態(tài)環(huán)境建設(shè)，繼續(xù)實(shí)施天然林保護(hù)、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹(shù)種，綠化美化景區(qū) (點(diǎn) )。設(shè)計(jì)、建 造大面積的綠色景觀，納入樂(lè)山市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。做到正確處理調(diào)控和發(fā)展的關(guān)系，增 強(qiáng)調(diào)控意識(shí)，高度關(guān)注市場(chǎng)運(yùn)行情況，防止市場(chǎng)大起大落：提高市場(chǎng)調(diào)控能力，努力把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，提高調(diào)控的質(zhì)量和效率：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查，要采取切實(shí)可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信啟、系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。 控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。對(duì)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)但尚未開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目用地，要加大清理力度，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要 堅(jiān)決予以收回。 作為樂(lè)山市金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)前的任務(wù)既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。要完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭 住房問(wèn)題的重要舉措。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。住房補(bǔ)貼以財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，要抓緊對(duì)公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 39 住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。 加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定樂(lè)山市政府要認(rèn)真貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 (國(guó)務(wù)院令第 305 號(hào) )，嚴(yán)格按照條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷入進(jìn)行補(bǔ)償。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 40 第四章 深化機(jī)制改革，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 第一節(jié) 建設(shè)科學(xué)的企業(yè)管理體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制 一、運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織政策，提高產(chǎn)業(yè)集中度 。 三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對(duì)后期運(yùn)營(yíng)要求高的房地產(chǎn)項(xiàng)目可實(shí)施合作、 合資、委托經(jīng)營(yíng)管理等形式，引進(jìn)先進(jìn)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 五、管理者樹(shù)立“員工第一”的意識(shí)，員工樹(shù)立“顧客第一”的意識(shí)，所有運(yùn)營(yíng)都應(yīng)強(qiáng)調(diào)人性化的服務(wù)，并形成強(qiáng)有力的支撐系統(tǒng)，如修建無(wú)障礙通道，強(qiáng)調(diào)殘疾人服務(wù)的特色，提供幼兒托管服務(wù)、成立專(zhuān)門(mén)的物流郵遞 公司，向游客提供購(gòu)買(mǎi)商品郵遞服務(wù)，將游客所購(gòu)買(mǎi)的商品寄送到家中，免卻其攜帶物品繼續(xù)旅行的麻煩。 七、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量，以滿足社會(huì)需要為目的，堅(jiān)持普遍服務(wù)，更好地為人民服務(wù)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)、為社會(huì)進(jìn)步及現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。 立足于樂(lè)山市的現(xiàn)狀，實(shí)施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)體現(xiàn)在明確發(fā)展原則，實(shí)現(xiàn)綜合效益最 優(yōu)；突出水文化特色，提升文化內(nèi)涵；確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向 一、明確發(fā)展原則，實(shí)現(xiàn)綜合效益最優(yōu) 樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)明確原則如下： 1. 強(qiáng)化與資源的結(jié)合。可以說(shuō)，忽視了這種獨(dú)特的文化資源，樂(lè)山市的復(fù)興就無(wú)從談起。不管結(jié)果如何，這樣的現(xiàn)象充分說(shuō)明了樂(lè)山人民在資源與城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的結(jié)合上已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊庾R(shí)。 樂(lè)山市的區(qū)位、性質(zhì)等特征，決定了其房地產(chǎn)項(xiàng)目將超越普通商業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目群的功能，而擔(dān)負(fù)起提升城市品牌、展示 城市發(fā)展理念的“社會(huì)使命”。樂(lè)山市區(qū)域地位和城市發(fā)展目標(biāo)，決定了樂(lè)山市城市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展方向，因此它走的將是精致化、集約化的道路，以中高檔市場(chǎng)為主，功能系統(tǒng)明晰，局部文章做足，空間上收放自如，成為一件無(wú)微不至的“作品 ”。理想化的目標(biāo)是它是一個(gè)具有極強(qiáng)包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動(dòng)、互動(dòng)的局面。 二、突出文化特色，提升文化內(nèi)涵 眾所周知，中國(guó)江南水鄉(xiāng)的眾多城鎮(zhèn)都體現(xiàn)了水的地域性文化特征，而樂(lè)山市，乃至整個(gè)川西和成都平原地區(qū)，水文化同樣豐富而深刻。進(jìn)而，推動(dòng)城市景觀藝術(shù)的創(chuàng)新，使樂(lè)山市成為與眾不同的“山水城市”。 深入挖掘四川地方民俗文化，探討其開(kāi)發(fā)、利用和有形體現(xiàn)的可能性。《樂(lè)山市市土地利用總體規(guī)劃 (2020— 2020)大綱》日前正式通過(guò)成都市專(zhuān)家組的評(píng)審。 另一方面，考慮成都的大城市特性、消費(fèi)特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展方向，以及樂(lè)山市與成都市、成都經(jīng)濟(jì)圈的互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的功能定位也必須站在成都這個(gè)更高的平臺(tái)上，而不僅僅是基于樂(lè)山市自身的屬性加以思考。有條件和實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。 2020 年 2 月，首創(chuàng)置業(yè)宣布，董事會(huì)決定向內(nèi)地發(fā)行 12 億 A 股募資 30 億元，用于發(fā)展的北京的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司于 2020 年 6 月 19 日在香 港主板上市，并募資 億元。如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)企業(yè)將寸步難行。相對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，中小型地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，其所要采取的方法也不同。 第二，尋求民間資金。 當(dāng)然，融資有很多種方法，樂(lè)山市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)選擇多種融資方式組合，各取所長(zhǎng)，既要有效地融集資金，又要降低融資成本，控制風(fēng)