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20xx住宅建設用地使用權續期問題分析-預覽頁

2026-01-16 06:52 上一頁面

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【正文】到期后續期問題的討論，不應該僅僅局限于民法領域或經濟政策層面，而必須在憲法上予以回答。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定居住用地的最高使用年限為70年，但未涉及續期方案的具體規定。但是送審稿公布后引起廣大人民群眾的恐慌和不滿，人們擔心在有生之年因為土地使用權到期而無處可居。［3］筆者認為住宅建設用地使用權續期問題不僅僅是一個民法、物權法問題，也是一個重要的憲法學議題，需要運用憲法相關知識與規定進行論述。
（一）憲法致力于保護公民權利
近代以來或者說二戰以來，憲法之所以取得根本大法的地位，不僅僅源于其嚴格且復雜的制定與修改程序，更多的是憲法在其實質內容上能夠將人類社會普遍追求的基本人權內化為自身的根本價值追求，并提供最為全面且最強有力的支持和保護，從而擔當起保護公民基本人權，保護社會健康發展的重任。通過對《憲法》第39條第1款“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”這一條文的解讀也可以得出相同的結論。此外，土地權利在內的財產權是我國憲法承認和保護的基本權利。此外，我們必須注意到的一點是，在以前城市私有房屋業主是享有土地所有權的，盡管當時城市居民大多是租住公房沒有私有房屋，但是擁有私有房屋的城市居民是享有土地所有權的，作為土地所有權人，他們負有依法納稅的義務。鑒于如此種種，國家也應該主動保障住宅建設用地使用權的永久性和穩定性，作為對歷史上無償征收公民財產的補償。事實上也證明人民對征收土地使用費的做法非常排斥，容易引起整個社會的不滿和動蕩，不利于實現人民安居樂業以及國家的長治久安。當然，公民也應該履行基本義務，服從國家的管理。在保障公民依法享有的住宅建設用地使用權的問題上更是如此，住宅權是公民衣食住行的基本需要，關涉公民基本生存問題，國家作為義務人應該予以重點保障。因此，在住房問題上，國家應該本著“國不與民爭利，國不與民爭地”的原則，保障城市居民的住宅權。然而事實上并非如此，我國《憲法》第9條規定“國家所有，即全民所有”。只是國家代全民享有的所有權也應得到承認和保障，不然會對全體公民的權利造成侵害，畢竟城市居民不能等同于全體公民。綜合上述分析，我們再來回顧觀點①和觀點③的主張。至于如何征收土地使用稅土地管理部門以及稅務部門會有科學合理的設計，本文不再贅述。因為若是20年到期后就進行無償續期的話對于購買了70年住宅建設用地使用權的人來說是不公平的，他們多支付了50年的土地出讓金，這不符合《憲法》第33條規定的“法律面前人人平等”的原則。基于公平合理的原則補交的50年的出讓金應該以20年前購房時為準，而且應該補交晚交20年土地出讓金的同期銀行貸款利息，以維護國家土地所有權的收益。對全民所有權的保障具體體現在四個方面：一是城市居民通過有償購買取得70年住宅建設用地使用權（在購買房屋時已包含土地出讓金的價格），只不過是一次性購買永久性使用。四是國家對住宅建設用地使用權具有最終的支配權。［8］綜合上述分析，永久性的用益物權并不會與國家所有權形成沖突，并且可以實現國家既要保障公民住宅權和生存權，又要代為行使土地所有權的職能。進而進一步證明此種續期安排符合國家要求，順應未來的

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