成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁-預覽頁

　

【正文】 分地域的成華區有 8 個項目。去年開盤的絕大多數樓盤都已售完或者尾房數量控制在各位數以內。相對而言，三環外 30004000 元 /㎡的樓盤的戶型面積相對較大， 20 個項目中含最 小面積在 50 ㎡左右的樓盤僅 2 個，但現在還未開盤。而今年開盤的項目，前期批次房源均已銷售過半或已售完，后續批次相繼面市銷售中， 總體銷售情況良好。 雙流將成為成都的南部新城。東升作為成都的衛星城及雙流中心城鎮，將向城市多功 能綜合性方向發展，未來 10 年，東升規劃面積達到 平方公里，城市人口 45 萬，居住用地 公頃；而對于另一 衛星城華陽而言，充分利用成都市行政中心南移，新會展中心及成都市地鐵一號線等帶來的人流、物流、信息流，打造 成現代化的成都城市分中心則是其目標所向。 本項目位于雙流黃甲與雙華路交匯處，距華陽 9km，距雙流 5km，距成雅高速雙流入口 2km。 第 16 頁 共 97 頁 (二 )區域 市場房產開發分析結論： 1. 從規劃看待項目所在區域的發展趨勢 首先，成都正大力執行向東向南發展戰略，而規劃中雙流的“北部新區”地處雙流北部地區繞城高速公路與成都外環 線之間東起雙流萬安鎮，西至雙流彭鎮，總面積達１６３．５平方公里，轄雙流東升、華陽、中和、白家、文星、公興、 萬安、黃甲、九江、彭鎮、勝利等１１個鎮，雙流“北部新區”將成為教育、金融中心，高科技發展中心，居住休閑中 心，物流配送中心。 由此可見，項目所在地周邊的 板塊未來的發展前景良好。 從歷史的角度來看：城南房產市場的發展從早期的棕北、玉林到后來的桐梓林紫 荊片區，再到后來的雙楠、新棕樹片區，接下來的南延線和華陽，再到航空港片區；從中不難發現以人民南路為軸線， 向外和向西呈扇形的發展規律；該區域正好處于華陽以西、航空港以外，可以預見在華陽向西發展、航空港向外發展的 區域 建筑類型 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 含有各建筑 類型樓盤個 數 多層 14 11 11 —— 4 38 電梯 2 5 5 —— 12 24 花園洋房 3 3 1 —— 4 10 別墅 1 3 5 5 5 18 區域 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 樓盤個數 17 16 16 5 17 71 總戶數 8236 7884 10053 1250 14582（ 16 個項目） 41261 第 17 頁 共 97 頁 過程中，該區域必然會成為房產市場新的熱點區域； （三）區域整體情況（在售樓盤） 從以上數據可以看出各區域內現在的房地產開發規模相差較大，從已知的房地產開發面積上可見天府大道沿線區域 的開發規模是最大的。 3. 戶型區間 區域 戶型面積 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 11 15 12 13 14 13 ―― 1 12 16 49 58 含 有 各 戶 120 ㎡以下 形 區 間 樓 120－ 200 ㎡ 盤個數 200 以上 7 2 4 5 6 24 11 12 14 0 12 15 13 13 1 16 7 2 4 5 6 2 0 6 4 8 10 12 14 16 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 城南區域房地產戶型面積分布 項目個數 18 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 第 19 頁 共 97 頁 區域 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 單 位 面 積 均 價 （ 元 / ㎡） 起價 1984 均價 2506 起價 2732 均價 3156 起價 2690 均價 3056 起價 5059 均價 6875 起價 3540 均價 4198 各戶型面積所占比例 18% 45% 37% 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 由上述數據可見 120－ 200 ㎡的戶型面積已具有成為整個城南在售樓盤市場的主流，但是 120 ㎡以下戶型在項目數量上還 占據著整個城南房地產市場 37％的份額，而含有 200 ㎡以上戶型的項目只占到 18％。 總結： 綜合以上數據可以看出，項目所處整個區域內房地產在售項目開發總戶數超過 43824 戶。 在售價上，牧馬山板塊的在售房地產項目因為絕大多數為別墅，所以以 6875 元 /㎡的均價成為整個城南區域房地產 單價最高的板塊，雙流板塊由于開發的時間較晚，且該板塊整體的質量不高，以 2506 元 /㎡的均價，成為城南區域單價 最低的板塊。 （四）城南地區各大板塊的房地產發展現狀分析 第 22 頁 共 97 頁 1. 雙流板塊房地產的發展現狀 （ 1） 雙流板塊房地產整體情況 ▲開發規模 雙流板塊內現在的在售住宅類房地產項目有 17 個，由 16 家開發商開發。天府景秀、錦鎮） ▲產品類型及平均價格 在 17 個在售項目中，別墅項目有 1 個，均價達到 5000 元 /㎡。 整體來看，雙流板塊的在售樓盤中產品類型以多層為主。 小區配套設施：游泳池、籃球場、網球場、華都生活館、商業步行街以及大型社區生活服務中心 大成 ▲相關配套 可見在雙流板塊，規模較大，檔次較高的樓盤，其自身配套在觀賞性和功能性上也做的比較完善。 ▲銷售情況 雙流板塊內開盤時間較早，且總戶數在 200 戶左右的小盤，銷售周期都較長，且尾樓積壓時間也很長。隨著這片區域房地產市場開發規模的擴大和高品質住宅的興起，其價格還有較大的上升空間。而 2023 年元旦天府大道的全線貫通，使人們心中對華陽與成都 市區之間的心理距離被大幅縮短。 ▲開發規模 華陽板塊現有在售住宅類項目 16 個，由 16 家開發商開發。其中蜀郡內的別 墅單價在 6000 元 /㎡以上，而原鄉的均價在 5000 元 /㎡。 含有多層的項目 11 個，均價在 2300－ 3100 元 /㎡不等。總體而言，華陽板塊內的房地產在售項目，主力戶型在 120－ 170 ㎡的范圍內。 ▲相關配套 項目名稱 配套 原鄉 176 畝濱河森林公園 /近 3000 平米私家湖泊 /家庭會所功能的半地下室，情趣閣樓，陽光中庭 /原裝進口單式中央真 空吸塵系統。 生活：緊鄰華陽農貿市場。 ▲綠化率、容積率 項目名稱 花樣年別樣城 麗都新城 3 期 陽光華庭 三和南庭 明珠怡園 容積率 綠化率 40％ 32％ 45％ 30％ 第 27 頁 共 97 頁 蜀郡 楓橋映月 南陽錦城 3 期 戛納灣畔 楓渡萊茵 陽 光華苑 凱萊 （ 2）總結： 隨著 2023 年天府大道的修建，和成都市政度辦公區的南遷、新國際會展商區的落成以及城南房地產開發的向外擴張， 第 28 頁 共 97 頁 第 29 頁 共 97 頁 都對華陽的房地產發展產生了極大的推動作用。 較之成都市區的喧鬧，華陽的相對寧靜和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通條件和比成都市區每平米要低上 近 1000 元的 均價。加之，近年兩 年來華陽房地產的快速發展，也帶動了華陽房地產價格的提升。 3. 航空港板塊房地產的發展現狀 （ 1） 航空港板塊房地產整體情況 ▲開發規模 航空港板塊內現有在售住宅類房地產項目 14 個，由 14 家開發商開發。在已知信息的 2 個含別墅樓盤中，位于白家鎮境內的江南宅院均價為 5800 元 /㎡，歐景藍天的別 墅均價為 7500 元 /㎡。 總體上看來，航空港板塊的在售樓盤中，建筑類型還是以多層為主，電梯類住宅的建筑僅次于多層，相對而言該板 塊內的含有別墅的樓盤較多，不過規模都偏小，含別墅的樓盤，別墅最多也就 50 余套。 項目名稱 配套 太禾水晶城 毗鄰占地數千畝的航空港大學城，人文氣息濃郁。 休閑娛樂：家園國際酒店、紫荊花酒店、大衛營國際俱樂部。項目周邊為政府規劃之教育產業園居住區， 四川大學、西南民族大學、成都信息工程學院、四川教育學院、四川師范大學、棠湖中學外語實驗學校、鹽道街中 學外語學校環繞四周 利通 ▲相關配套 從上面的表格可以看出，除了別墅類樓盤的自身配置相對完善以外，其余的樓盤基本上依靠的是周邊一些成熟的高校園 第 31 頁 共 97 頁 項目名稱 容積率 綠化率 學府嘉園 5 期 40% 南麗灣 40% 川大河畔 40% 溫哥華花園 2 期 藍域 44% 翰林南城 ％ 美洲 溫哥華花園 2 期 藍域的容積率分別為 。 （ 2） 總結： 第 33 頁 共 97 頁 雙流航空港作為中國五大航空港之一，龐大的人流以及政府有關部門南遷的實施成就了其不可替代的區域價值。如今航空港大學城已初具規模，形成城南文化氣息濃郁的高校經濟圈。特別是道路的暢通帶來了居家的便捷。 4．牧馬山板塊房地產的發展現狀 （ 1） 牧馬山板塊房地產整體情況 ▲開發規模 牧馬山板塊現有在售項目 5 個，由 5 家開發商開發。云嶺高爾夫別墅 會所、網球場、游泳池、高爾夫練習場。 ▲戶型區間 在售的 5 個別墅類樓盤中，只有半山衛城含有 200 ㎡以下的戶型，其他的別墅項目，最小的戶型都在 250 ㎡以上。云嶺高爾夫別墅這屬于美式草原建筑風格，牧馬山易城則是新亞洲主義原創風格別墅。半山高爾夫 78% 薩爾茨堡 ％ 第 35 頁 共 97 頁 從上面的表格可以看出，牧馬山板塊內的別墅項目的自身配套都較為完善，高檔的會所滿足了業主會客的需要，同時也 是業主身份的象征。 綠化率最低的半山衛城綠化率達到 ％，而維也納森林別墅的綠化率更是高達 78％。各個別墅項目采用分期開發，分組團面市的 方式進行銷售。由于分期開發，分組團面市，整個上看來各個別墅項目的銷售情況都比較好， 經過 2 到 3 個月銷售后，剩余套數基本都在 10 套左右。云 嶺 、 牧 馬 山易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛城等別墅項目，一個成熟的近郊別墅群落，儼然已經形成。 17 個項目中占地超過 400 畝的項目有 3 個。而蘭橋尚舍內 的聯排別墅每平米均價最高達到了 6800 元。 含電梯的項目總數為 12 個。 總的來說，天府大道沿線區域內的在售樓盤品質很高，可以說其總體品質在整個城南區域（三環路以外）算是最高 的。該區域內的在售樓盤的主力戶型大多集中在 140－ 200 ㎡范圍內。 規劃中：國際學校、 影院、圖書館。錦官麗城 ▲相關配套 在該區域內檔次較高的樓盤在自身配套上做的都較完善，購物，休閑，健身設施都比較齊備。而由 33 層高層建筑構成的凱麗濱江的容積率則高達 。御景臺的綠化率更是高達 60％。區域內的新面市 樓盤又大多采用分期開發，分批次銷售的模式進行銷售。怡豐 第 39 頁 共 97 頁 第 40 頁 共 97 頁 新城 4 期在進過 2 個月的銷售后，剩余房源為 33％。只有開發規模較大，起價接近 5000 元 /㎡的世紀城天鵝湖花園 的剩余房源為 20％。 （ 2） 總結： 天府大道（即人民南路南沿線）作為一條城市向外放射的快速通道，于 2023 年元旦全線通車。而成都市政府《 成 都 市 城 市 總 體 規 劃 》 2023~2023） （ 中 關于城市向南發展的方針，最終導致了成都一個“城南副中心”的逐步形成，而天府大道沿線的房地產住宅項目也成 為“新城南”居住概念的一個構成部分。區域內項目基本都為期房，分期開發，分組團、批次進行銷售，區域內房 第 41 頁 共 97 頁 地產項目呈現總體銷售情況良好。如果 按項目的位置遠近來說，歸于航空港版塊或是雙流版塊都是可以被接受的；下面就項目歸于航空港版塊和雙流作個對比； ★在政府城市規劃方面，航空港開發區和雙流東升組團共同構成成都未來的“西南城市發展帶”，而項目位置正處兩大組 團的交界之處。本案所處區域為雙流、華陽、航空港、牧馬山四大板塊交匯處，所以與本案同區域的競爭樓盤 的樣本來源于該四大板塊。由于本案占地 600 余畝， 1 期為 100 畝，所以與本案規模相當的這些樓盤樣本占地均在 100 畝以上。主要選取對本案具有較強指導性的樓盤。 大成 天府景秀 2 期 物業類型 多層 +花園 洋房 開發商 成都大成置業責任有限公司 地理位置 東升鎮廣都大道 189 號 總戶數 2 期 576 戶 聯系電話 85838333 占地面積 15521