公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-預(yù)覽頁

　

【正文】 議，明確了今年的計(jì)劃任務(wù)：開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房 萬套，新增發(fā)放 廉租住房租賃補(bǔ)貼 1萬戶。國際上有很多公共衛(wèi)生學(xué)文獻(xiàn)證明，良好的住房條件是保證充沛體力進(jìn) 行社會(huì)生產(chǎn)和生活的必要前提，居住環(huán)境的好壞對(duì)于兒童的成長發(fā)育乃至將來的職業(yè)與社會(huì)表現(xiàn)都非常關(guān)鍵。而個(gè)人的社會(huì)行為規(guī)范水平和對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會(huì)的認(rèn)同感、歸屬感，對(duì)周圍社區(qū) 及 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，都有著直接 的外部性作用。到了很多人都為基本住房發(fā)愁的時(shí)候，社會(huì)和諧穩(wěn)定就只是一句空話，整個(gè)社會(huì)就要為 消除 由此引起的不安定因素而付出高昂代價(jià)。 其二 是主動(dòng)性的社會(huì)投資，提高居民普遍的住房居住質(zhì)量，尤其是低收入群體的住房水平。與此同時(shí)，我國每年城市化新增城市人口約 1000 萬左右，而城市新增建設(shè)用地又受到 嚴(yán)格 控制。 能有效促進(jìn)消費(fèi)，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 第 19 頁 公租房 的大規(guī)模建設(shè)勢(shì)必將帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求，對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì)“利好”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計(jì)劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的出臺(tái)不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大，更為重要的是，如果該項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位，將有效遏制商品房?jī)r(jià) 格的再度上漲。 之前的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果已經(jīng)表明，如果針對(duì)“夾心層”的剛性需求缺 第 20 頁 乏政策支撐，任何已有的調(diào)控政策效果都可能喪失。如果說經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了公共政策的救濟(jì)屬性，那么公租房則更能體現(xiàn)避免經(jīng)濟(jì)大起大落的公共政策的宏觀調(diào)控功能。 20xx 年以來， **經(jīng)開區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 1245 億元，同比增長%；實(shí)現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長 40%；平均月度產(chǎn)值超過 100億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很 有 必要的。 20xx 年影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的因素主要來自三個(gè)方面：國內(nèi)增長的基本動(dòng)力、世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀調(diào)控的政策力度。從國內(nèi)來看，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)需要進(jìn)一步鞏固，向好勢(shì)頭需要進(jìn)一步發(fā)展，明年宏觀調(diào)控宜“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以穩(wěn)定政策為主基調(diào)，既不要過度緊縮，也不要盲目出臺(tái)“二次刺激”政策，要把保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性作為當(dāng)前宏 第 23 頁 觀調(diào)控的關(guān)鍵。 綜上，在良好運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下， 為 公租房的建設(shè)奠定了很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有利于其建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快 。一是，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。四是，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)制訂。五是，公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。 根據(jù) **實(shí)際，全市公共租賃住房建設(shè)相對(duì)集中在四片區(qū)，即高新區(qū)、 ***— ***區(qū)、 ***區(qū)和 ***— 大學(xué)城，進(jìn)行分點(diǎn)布局， 第 25 頁 保障配套服務(wù)。采用 BOT 方 式，由政府提供土地劃撥，利用社會(huì)和市場(chǎng)投資實(shí)現(xiàn)建設(shè)、管理、運(yùn)營一體化，減少政府一次投入，提高小區(qū)管理水平。由住房保障局具體負(fù)責(zé)，進(jìn)行存量房源的調(diào)查，摸清底子，登記造冊(cè)。要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)投資、租賃對(duì)象、租賃標(biāo)準(zhǔn)、退場(chǎng)機(jī)制等方面相 關(guān)政策，不斷增強(qiáng)工作的科學(xué)性、針對(duì)性和可操作性。 并要求 各級(jí)各 有關(guān) 部門也要積極探索，深入實(shí)際，創(chuàng)新機(jī)制，確保兩年時(shí)間內(nèi)，全市 基本解決20 萬人的住房保障問題。 第 27 頁 另外，對(duì)于中部六省省會(huì)城市之一的 **而言，還面臨著與其他中部城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)。與 **相比，兩市在房地產(chǎn)方面具有土地價(jià)格便宜、儲(chǔ)備土地量大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外隨著 ***城際鐵路的開通， **地理位置的優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化，屆時(shí)**若房?jī)r(jià)、地價(jià)過高，開發(fā)商、消費(fèi)者選擇 ***、 ***的概率增加，這將對(duì)**市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一定的壓力。據(jù)分析， **市居民住房消費(fèi)大體上可以分為五個(gè)層次： 第一類，高收入家庭（金領(lǐng)階層）。 第三類，中等收入家庭（銅領(lǐng)階層）。他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房，主要購買城郊低價(jià)房和廉價(jià)的二手房。 從以上分類可以看出，我市住房保障體系，第一步是解決收入住房困難戶，繼而擴(kuò)大到部分中等收入家庭。這種狀態(tài)，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不構(gòu)成影響。按此標(biāo)準(zhǔn)劃分，保障體系覆蓋的居民面不到 20%，遠(yuǎn)低于 “三七 開 ”臨界線。保障性住房不會(huì)擠占商品房的貸款額度，對(duì)商品房的資金來源也不構(gòu)成威脅。廈門市 20xx 年建設(shè) 5萬套經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)年土地出讓收入?yún)s達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 140 億元人民幣。 保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析 截至 20xx 年底，全市累計(jì)共拆除、改造、修繕各類棚屋 多萬平方米，使 萬戶、 18 萬多居民搬入新居；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完成投資額達(dá)到 ，累計(jì)竣工面積為 1,239萬平方米，累計(jì)銷售面積達(dá)到 萬套，建設(shè)廉租住房 萬平方米、 1,906 套，解決了15 萬多戶居民居住問 題。 20xx年新增中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共 10 個(gè)，建筑面積 萬平方米， 5,763 套，中央投資補(bǔ)助 7,935 萬元。全市經(jīng)濟(jì)適用房開工面積為 、 8,235 套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為 萬平方米、 6,602 套；單位自建 萬平方米、1,633 套），竣工面積為 萬平方米、 5,192 套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為、 4,331套；單位自建 萬平方米、 861套） 。通過回購、租賃、貨幣補(bǔ)貼等方式解決 6000 戶，對(duì)人均住房面積 12 平方米以下的城市低收入家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。 近年來， **通過拓寬住房保障范圍、提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)、改革住房保障方式，完善了分層次、多途徑、全覆蓋的住房保障體系 。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決 。 截止 20xx 年 10 月， **市家庭人均住房面積低于 15 平方米的低收入家庭為 44,627 戶（其中市區(qū) 30,999 戶，縣市 13,628 戶），其中：無房戶為 21,698 戶（市區(qū) 16,344 戶、縣市 5,354戶），家庭人均住房面積 8 平方米以下的低收入家庭為 3,351 戶（市區(qū) 1,276戶、縣市 2,075戶）， 812平方米的為 5,474戶（市區(qū) 1,617 戶、縣市 3,857戶）， 1215 平方米的為 14,104戶（市區(qū) 11,762 戶、縣市 2,342戶）。 . 公租房 發(fā)展 分析 公租房及其 特征分析 公租房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋已低于市場(chǎng)價(jià)格的方式租給特定人群。其目的是用低于市場(chǎng)價(jià)格或者承租者承受起的價(jià)格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。 第 35 頁 公租房具有以 下特征：一是體現(xiàn)出政府的干預(yù)性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負(fù)責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；二是需求對(duì)象的限制性，因其是保障性住房，其保障對(duì)象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；三是非營利性，不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)開發(fā)建設(shè)，都不以營利為目的；四是租賃價(jià)格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價(jià)格低于一般的市場(chǎng)價(jià)；五是退出的靈活性，當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時(shí)，政府可隨時(shí)停止發(fā)放補(bǔ)貼，退出程序簡(jiǎn)便易操作。中國城市人口規(guī)模極為龐大，動(dòng)輒百萬計(jì)的城市人口使得公租房建設(shè)規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識(shí)。目前國內(nèi)僅深圳、廈門等幾個(gè)城市推出了公共租賃住房管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見。以北京為例，公租房只限于已通過政策 住房審核的家庭，廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍人口。按照覆蓋 40%戶籍人口的目標(biāo)，可以全覆蓋中低收入家庭。土地收益流失、資金來源不足以及管理復(fù)雜是公租房供應(yīng)短缺的主要原因。 公租房發(fā)展前景分析 面對(duì)我國目前房?jī)r(jià)高漲，普通居民支付能力下降，現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求的局面，公租房以其適合各種收入階層、靈活易調(diào)整的特點(diǎn)具有良好的發(fā)展前景。以銷售為主的保障性住房供應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每 年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障性住房。公租房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，在 第 38 頁 房源之間形成合理的級(jí)差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政府補(bǔ) 貼。充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公租房建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵(lì)并調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。未來的政策性住房金融機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款，同時(shí)，向公租房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。但發(fā)展也應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步推進(jìn)，避免急于求成帶來一系列的后續(xù)問題。按照節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建設(shè)形態(tài)和建筑容積率。 1 棟 18 層公租房。該項(xiàng)目用地面積為 ，已建用地面積 平方米，新規(guī)劃用地面積 。 場(chǎng)地現(xiàn)狀 該項(xiàng)目用地面積為 ，已建用地面積 方米，新規(guī)劃用地面積 。土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) **市規(guī)劃局審議通過。114176。28176。 **瀏盆地經(jīng)過數(shù)十萬年的地質(zhì)變化和大自然侵蝕，形成了南高北低、丘澗交錯(cuò)、紅巖白沙的地貌特征。由于地層巖質(zhì)堅(jiān)硬，自然剝蝕作用緩慢，形成了谷山、尖山、烏山等數(shù)座孤峰，點(diǎn)綴于低緩的丘陵之中。東側(cè)和東南側(cè)為紅巖丘崗，海拔一般 100米左右。其地層主要是第四紀(jì)更新世的沖積性網(wǎng)紋紅土和砂礫。由于其地表為粘土砂礫層，且?guī)r基結(jié)構(gòu)堅(jiān)硬，每平方米可承壓 斤，高者達(dá) 5萬公斤，適宜于建設(shè)高層建筑。大自然造化了 **瀏盆地， **瀏盆地又孕育了古城 **。 （ 2） 濕度 年平均濕度 80％ 第 44 頁 最熱月相對(duì)濕度 84％ 最冷月相對(duì)濕度 75％ （ 3） 降雨量 年平均降雨量 日最大降雨量 小時(shí)最大降雨量 平均地 表徑流 徑流系數(shù) （ 4）風(fēng)速、風(fēng)向、風(fēng)荷載 最大風(fēng)速（離地面 10 米處） 冬季平均風(fēng)速 m/s 夏季平均風(fēng)速 m/s 全年主導(dǎo)風(fēng)向 北偏西風(fēng) 常年夏季主導(dǎo)風(fēng)向 偏南風(fēng) 風(fēng)荷載（離地面 10處） ㎡ （ 5）雪 最大積雪深度 200mm 雪荷載 ㎡ 地質(zhì) **市區(qū)地勢(shì)由南向北傾斜，大部分為丘陵地段，地面高程在黃海高程35～ 80m 之間，部分地區(qū)在 90m 以上。 水文 **附近的水系屬 **江水系， **江流經(jīng)昭山后進(jìn)入 **縣暮云，沿 **縣西南邊緣至東窯港入市郊，經(jīng)三汊磯轉(zhuǎn)向西北至喬口，出 ***縣境。其中水量較大的有 ***河、撈刀河、溈水河、靳江河。 杭長客運(yùn)專線 （ 杭州 — 南昌 — **）和長昆客運(yùn)專線也 將 于 20xx 年開始動(dòng)工修建。 公路 **公路四通八達(dá)，以國、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為支脈，通車?yán)锍踢_(dá)1000多公里。 港口 **港口可通江入海。 航空 第 47 頁 **黃花國際機(jī)場(chǎng)是 ***省最大的機(jī)場(chǎng)，唯一一個(gè)國際空港，也是中國中部 樞紐機(jī)場(chǎng) ，機(jī)場(chǎng)可直航境內(nèi) 45 個(gè)主要城市和 香港 、 曼谷 、 首爾 、 釜山 、 大阪 、 吉隆坡 、 新加坡 等境外城市， 20xx 年初開通了直航 臺(tái)北 的航線。 大托鋪機(jī)場(chǎng)位于 **南郊三環(huán)線以外，以前為軍民兩用機(jī)場(chǎng)，今為專用軍事機(jī)場(chǎng)。 排水管線及電源均可由城市排水管網(wǎng)和市政供電網(wǎng)就近引入，其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也已基本完備，完全能夠滿足建設(shè)需要。 第 49 頁 第 6章 工程建設(shè) 方案 . 規(guī)劃與建筑方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500961999（ 20xx 年版） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120xx 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx 《建筑樁基技術(shù)規(guī) 范》 JGJ9494 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB5010820xx