公租房小區建設項目可行性研究報告(專業版)

　　

【正文】 大托鋪機場位于 **南郊三環線以外，以前為軍民兩用機場，今為專用軍事機場。 杭長客運專線 （ 杭州 — 南昌 — **）和長昆客運專線也 將 于 20xx 年開始動工修建。大自然造化了 **瀏盆地， **瀏盆地又孕育了古城 **。由于地層巖質堅硬，自然剝蝕作用緩慢，形成了谷山、尖山、烏山等數座孤峰，點綴于低緩的丘陵之中。土地的開發建設規劃，已經 **市規劃局審議通過。按照節約用地的要求，確定適當的住房建設套型面積、建設形態和建筑容積率。公租房租金應根據家庭收入水平，住房的地段、面積和質量，分別確定不同的租金標準，在 第 38 頁 房源之間形成合理的級差，確保不同收入家庭享受相應的比較公平合理的政府補 貼。按照覆蓋 40%戶籍人口的目標，可以全覆蓋中低收入家庭。 第 35 頁 公租房具有以 下特征：一是體現出政府的干預性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負責提供或政府主導下的公共機構、企業提供的保障性住房；二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障對象具有嚴格的準入標準；三是非營利性，不論是政府直接負責建設還是企業承擔開發建設，都不以營利為目的；四是租賃價格的優惠性，公共租賃住房的出租價格低于一般的市場價；五是退出的靈活性，當中低收入家庭住房和收入水平發生變化時，政府可隨時停止發放補貼，退出程序簡便易操作。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決 。 20xx年新增中央投資補助保障性住房項目共 10 個，建筑面積 萬平方米， 5,763 套，中央投資補助 7,935 萬元。按此標準劃分，保障體系覆蓋的居民面不到 20%，遠低于 “三七 開 ”臨界線。 第三類，中等收入家庭（銅領階層）。 并要求 各級各 有關 部門也要積極探索，深入實際，創新機制，確保兩年時間內，全市 基本解決20 萬人的住房保障問題。 根據 **實際，全市公共租賃住房建設相對集中在四片區，即高新區、 ***— ***區、 ***區和 ***— 大學城，進行分點布局， 第 25 頁 保障配套服務。一是，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。 綜上所述，本項目的建設是很 有 必要的。《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺不僅意味著住房保障范圍的擴大，更為重要的是，如果該項措施能夠盡快落實到位，將有效遏制商品房價 格的再度上漲。到了很多人都為基本住房發愁的時候，社會和諧穩定就只是一句空話，整個社會就要為 消除 由此引起的不安定因素而付出高昂代價。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關市領導和市直有關部門負責同志專題調研公共租賃住房建設， 并主持召開市委常委辦公會議，與會人員 實地了解了相 關公租房建設和回租情況，并就有關問題進行了認真研究。 加快 “ 公租房 ” 建設的意義 （ 1） “公租房 ”建設將滿足完善住房供應體系。 據 20xx年初舉行的“住房與城鄉建設工作會議”透露， 20xx 年保障性安居工程建設規模創歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區改造 住房開工 590 萬套，基本建成 370 萬套；農村危房改造開工 136 萬戶，基本竣工 108 萬戶，均超額完成去年初國務院部署的任務。全社 會固定資產投資、社會消費品零售總額、一般預算收入和規模以上工業增加值占全省的比重分別為 %、 %、 %和 %。必須要強化地方行政部門職責，對于地方行政部門拖延公租房建設的行為，須明確建立問責機制； 第 6 頁 同時可通過面向市場進行招標建設，能夠有效提高公共租賃住房的供給效率，從而盡快解決供給規模不足的問題。 用地面積為 ， 合 。 **開發區創建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國務院批準為國家級經濟技術開發區。 建設周期 本項目 計劃 20xx 年上半年開工建設 ， 總 建設期 約 16個月（ 20xx年 6 第 4 頁 月至 20xx年 10月） 。第一、二、三次產業分別拉動 GDP 增長 、 、 個百分點，三次產業對 GDP 增長的貢獻率分別為 %、 %、 %。 主城區發展規劃 根據《 **市城市總體規劃（ 20xx— 2020）送審稿》， **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發展 ，這意味著已將 **發展目標定位為我國中部地區重要的區域性現代化中心城市。由此， **住房保障政策效應全面釋放。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由政府或政府委托的機構持有產權，面向就業的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設即公租房建設將有效緩解這一問題。 由于 有從 中央到省 政府 的 重視 以 及 一系列 相關 政策措施的 支持 ， 公租房 建設工作 發展機遇 的 重大， 此舉 必將 有利于 **市盡快實現 “ 住有所居 ” 這樣具有重大意義的理想 目標 ， 因此，項目的提出 ， 理由充分，意義重大。這樣有助于 提高人們的經濟生產能力，促進社會和諧發展。因此，公租房的出現，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的 重要舉措，也事關房地產調控政策的成敗。總體上看，我國經濟內生驅動增長的模式正逐步形成，短期內仍將維持投資主導、消費支撐的動力格局。中央以適當方式給予資金補助。四是租賃補貼上實現財政與企業相結合。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態經濟區、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區等重點中部城市區域的快速發展，給 **的發展帶來較大的競爭壓力，特別是 **與武漢相鄰，存在較大的競爭關系，相比武漢，**不具備競爭優勢，從目前經濟發展狀況上看，武漢 GDP 總量比 **高，且武漢為主要老工業基地，工業較 **有發達；從外部環境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比 **有較大的競爭優勢，等等。 第五類，低收入家庭（錫領階層）。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規定，建設保障性住房要使用一部分城市建設用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對地方財政收入影響不大。 20xx 年， **市共運行棚戶區改造項目 56 個（含開發商自拆項目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數 16636 戶，完成棚戶區改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬 平方米。另據調查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經濟適用房保障方式。與統計部門重點監測的國內 70 個大中城市相比， 20xx 年 全國興建的 37 萬套公租房，平均到每座城市不過 5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾 心層”的住房需求。 四是維護成本較高，政府后續補貼較多。政府也可以通過市場化購買、租賃等方式獲取 房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。南面新規劃與順接現狀已有道路，在用地范圍內布置 1 棟 6 層公租房、 2 棟 17層公租房及 1棟 24層 公租房 ，并在室外設置活動場地及休閑綠地。 1539。大多數小山 丘巖質松散，易風化成紅巖崗地；個別因巖基堅硬，仍聳立于丘崗之中。大部分地區地質條件屬河漫灘階地， 第 45 頁 為一、二、三級階地與零星的四、五級階地的第四系地層所覆蓋。北京至深圳的 107 國道和廈門至成都的 319 國道交匯于 **。 **建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設所需的砂子、石料、 第 48 頁 磚、木材等均由當地建材廠家提供，水泥、鋼材可從各地廠家駐 **銷售點購買。 20xx年已建成一、二期，港口吞吐量達 1100 多萬噸，其中港口國際集裝箱吞吐量 36 萬標箱，重件雜貨 350萬噸。 **江是 ***省第一大河流，在 **境內流入 **江的支流有 15 條。今天的 **城已擴展到了第六、第七級臺地。 **市區處于 **江和 ***河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環城皆山也”。 第 41 頁 第 5章 場址選擇與建設條件 . 場址選擇 地點與地理位置 本項目 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 地理位置優越，場地 較為 地勢 規整 ，交通便 利 。在條件成熟時，逐步把公租房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭 。對于大城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。 二是 覆蓋人群相對較窄。公租房的產權歸政府或相關機構、企業所有，不歸居民個人所有。 20xx 年， **市保障性住房和城市棚戶區改造計劃 30650 套，目前開工 21380 套，開工率%。 從總體上看，保障性住房建設的目標群體、建設模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產生大的影響。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。 第 28 頁 . **市 保障性住房發展 分析 保障性住房特點分析 （ 1） 保障性住房的供應對象與商品房的消費對象不重疊 保障性住房主要是針對城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費對象。三是研究制定相關政策。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。從前三季度的實際情況來看，國民經濟總體運行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調控要把穩定經濟增長、管好通脹預期作為主要任務。建區以來，園區堅持 “工業立區、產業興區、招商活區、科技強區、建設擴區、和諧安區 ”的發展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發展之路。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現階段中低收入人群的住房需求。其實，不論是在國內還是在國外，是存在著這樣一個事實的：是否擁有良好的或者社會所認為的最基本的居住條件，會嚴重影響到居民的道德水準、社會行為規范乃至對當地社區社會的認同感與歸屬感。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。但是，由于有的地區住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。 保障性住房的發展背景 社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。私營企業進出口總額為 ，占全市進出口總額的比重為 %，同比減少 個百分點。 建議 積極做好項目前期準備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認真 做好相關 部門的 溝通、協調等工作；積極與政府相關部門溝通，積極爭取政府更多的相關優惠政策，確保 項目建設工作 按時按量的順利進行。 編制依據 （ 1）與委托方簽訂的咨詢協議； （ 2）國家及地方有關建筑工程設計規范和標準； （ 3）國家計委計辦投資 [20xx]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 4）建設部 20xx 年 9月 18 日發布的《房地產開發項目經濟評價方法（ 20xx年版）》； （ 5）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》； （ 6） 住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于 加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保 [20xx]87號） ； （ 7） 20xx年第 36 次《中共 **市委常委辦公會議紀要》 ； （ 8） 20xx 年 8 月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16號） ； （ 9） **市人民政府關于印發《征地補償安置若干問題暫行規定》的通知（長政發〔 20xx〕 30 號）； 第 3 頁 （ 10） 其它相關文件規范、規程及強制性條文。 國家級 **經濟技術開發區已成為 ***省對外開放、推進工業化進程的主力軍，贏得了 “***工業看 **， **工業看 ***”的美譽。 總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經濟效益 和社會效益方面，都 有廣闊的 發展 前景。非國有經濟固定資產投資 億元，增長 %，占全社會固定資產投資 的比重達 %。 構筑“大 **”、發展“大生態”、建設大網絡，這份藍圖給 **未來發展帶來了更為廣闊的空間， **的城市建設及市政基礎設施均要按這一城市規模來設計和建設，不斷完善城市功能，把 **建設成為經濟繁榮、社會文明 、 第 11 頁 布局合理、設施完善、環境良好、風景優美的現代城市。 近年來，隨著 公共租賃住房 、經濟適用房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。 項目提出的理由 在 20xx年 3月 11日的住 房和城鄉建設部新聞發布會上，當有記者問：對既買不起經濟適用房又不夠 其他保障住房 條件的“夾心層”，政府又將如何解決？住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設。要提高社會生產力，就不僅要提高社會平均的住房消費質量，也要提高低收入人群的居