公租房小區建設項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 設規模繼續刷新紀錄的同時，相關配套政策也在逐步完善。 構筑“大 **”、發展“大生態”、建設大網絡，這份藍圖給 **未來發展帶來了更為廣闊的空間， **的城市建設及市政基礎設施均要按這一城市規模來設計和建設，不斷完善城市功能，把 **建設成為經濟繁榮、社會文明 、 第 11 頁 布局合理、設施完善、環境良好、風景優美的現代城市。 在“兩型社會”的推力作用下，至 2020 年， **市重點打造城市大都市圈，推動 ***融城，構筑“ 3+5”城市群城。非國有經濟固定資產投資 億元，增長 %，占全社會固定資產投資 的比重達 %。轄 ***、 ***、***、 ***、 ***、 ***六區， **、 ***兩縣和 ***市，全市土地總面積 萬平方公里，市區面積 556 平方公里，建成區面積 185 平方公里；總人口 萬人，城鎮人口 萬人。 總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經濟效益 和社會效益方面，都 有廣闊的 發展 前景。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。 國家級 **經濟技術開發區已成為 ***省對外開放、推進工業化進程的主力軍，贏得了 “***工業看 **， **工業看 ***”的美譽。 第 1 頁 第 1章 總 論 . 項目 背景 與概 況 項目名稱 **公租房 小區 建設項目 項目承辦單位 單位名稱： **有限公司 公司類型：有限責任公司 注冊資本： 5,000萬元 **有限公司是隸屬于 ***有限公司 的全資子公司。 編制依據 （ 1）與委托方簽訂的咨詢協議； （ 2）國家及地方有關建筑工程設計規范和標準； （ 3）國家計委計辦投資 [20xx]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 4）建設部 20xx 年 9月 18 日發布的《房地產開發項目經濟評價方法（ 20xx年版）》； （ 5）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》； （ 6） 住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于 加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保 [20xx]87號） ； （ 7） 20xx年第 36 次《中共 **市委常委辦公會議紀要》 ； （ 8） 20xx 年 8 月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16號） ； （ 9） **市人民政府關于印發《征地補償安置若干問題暫行規定》的通知（長政發〔 20xx〕 30 號）； 第 3 頁 （ 10） 其它相關文件規范、規程及強制性條文。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層。 建議 積極做好項目前期準備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認真 做好相關 部門的 溝通、協調等工作；積極與政府相關部門溝通，積極爭取政府更多的相關優惠政策，確保 項目建設工作 按時按量的順利進行。 近年來， **市經濟社會快速發展， 20xx 年全市 實現地區生產總值 億元，比上年增長 %。私營企業進出口總額為 ，占全市進出口總額的比重為 %，同比減少 個百分點。至 2020 年， **市城市建成區面積將由現在的 185 平方公里發展至 310 平方公里，戶籍人口達到 310萬人，常住人口達到 350 萬左右。 保障性住房的發展背景 社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。 在國家大力發展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設走在全國前列的 **，更是大力推進政策性保障住房的建設，始終將民生作為城市發展建設的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺了一系列改革住房保障方式的舉措， 20xx 年 7月 21 日， **市委、市政府出臺 了《關于安居工程和棚戶區改造工作的實施意見》、《 **市經濟適用住房貨幣實施方案》、《 **市城市 保障住房 實施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內容的安居工程總體思路。但是，由于有的地區住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。幸福生活，住有所居是最重要的一條。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。因此，盡快啟動公共租賃住房建設，意義重大，影響深遠。其實，不論是在國內還是在國外，是存在著這樣一個事實的：是否擁有良好的或者社會所認為的最基本的居住條件，會嚴重影響到居民的道德水準、社會行為規范乃至對當地社區社會的認同感與歸屬感。與其在結果上花幾倍成本，不如在源頭上進行防范。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現階段中低收入人群的住房需求。而這部分社會群體因為面臨結婚、落戶，具有典型的房地產“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價趨勢的變化。建區以來，園區堅持 “工業立區、產業興區、招商活區、科技強區、建設擴區、和諧安區 ”的發展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發展之路。 20xx 年，影響我國經濟運行的基本 因素沒有發生明顯變化，在保持宏觀調控政策力度相對穩定的條件下， 20xx 年我國經濟仍將保持高位平穩較快增長態勢，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預計可達 10%左右。從前三季度的實際情況來看，國民經濟總體運行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調控要把穩定經濟增長、管好通脹預期作為主要任務。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。三是資金投入上實行政府與社會結合。三是研究制定相關政策。 **房 地產市場 在國家宏觀經濟走勢的深刻影響下， **房地產市場必然會伴隨著全國房地產市場同步發展。 第 28 頁 . **市 保障性住房發展 分析 保障性住房特點分析 （ 1） 保障性住房的供應對象與商品房的消費對象不重疊 保障性住房主要是針對城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費對象。家庭年總年收入為 2～ 5萬元，約占全市總戶數的 28%，全市約有 45 萬戶。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。而商品房的開發建設主要靠銀行貸款和開發企業的自有資金。 從總體上看，保障性住房建設的目標群體、建設模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產生大的影響。截止 20xx 年 12 月 31 日，全年已發經適房貨補憑證20,420 戶，已購房 18,404 戶，購房面積 萬平方米，應發補貼資金 。 20xx 年， **市保障性住房和城市棚戶區改造計劃 30650 套，目前開工 21380 套，開工率%。截至 20xx 年底， **經濟適用住房保障對象積壓戶還有 萬，最低收入家庭中，還有 11,138戶 為無房戶， **二環線內仍有棚屋面積 899 萬平方米 ，共 50,670 戶、 18 萬多人，中心城區還有 2 萬多散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題，近 50 萬外來務工人員的住房條件普遍較差，數以萬計的新就業人員 陷入 無力購房 的窘境 。公租房的產權歸政府或相關機構、企業所有，不歸居民個人所有。事實上，國內公租房建設的最大問題在于供給規模嚴重不足。 二是 覆蓋人群相對較窄。由于房源籌集不足，北京市的公租房一再延期登記時間。對于大城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。 三是 強化政府的調控作用，促進企業參與市場化運作。在條件成熟時，逐步把公租房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭 。 基地呈近似長方形，新建建筑布局充分尊重現狀道路和已有建筑的布局形式，新規劃用地位于西北面和南面。 第 41 頁 第 5章 場址選擇與建設條件 . 場址選擇 地點與地理位置 本項目 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 地理位置優越，場地 較為 地勢 規整 ，交通便 利 。 5439。 **市區處于 **江和 ***河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環城皆山也”。再東北有影珠山、 ***山、飄風山、明月山等，均為風景秀麗的名山。今天的 **城已擴展到了第六、第七級臺地。 氣象條件 （ 1）氣溫 月平均氣溫 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 歷年極端最高氣溫 ℃ 歷年極端最低氣溫 ℃ 氣溫 0℃以下年平均 20 天，氣溫 35℃以上年平均 30 天，全年無霜期269274天。 **江是 ***省第一大河流，在 **境內流入 **江的支流有 15 條。 連接的鐵路網線有 京廣鐵路 、武廣客運專線、 **黔鐵路 （ ***）、 浙贛鐵路（ ***）、 石長鐵路 、石長鐵路復線、 洛湛鐵路 （ ***） 。 20xx年已建成一、二期，港口吞吐量達 1100 多萬噸，其中港口國際集裝箱吞吐量 36 萬標箱，重件雜貨 350萬噸。項目區域自來水及配套工程均較完善，且留足發展空間，完全可滿足工程施工用水及項目建成后生活用水，水質良好，符合《生活飲用水衛生標準》 GB5749－ 85。 **建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設所需的砂子、石料、 第 48 頁 磚、木材等均由當地建材廠家提供，水泥、鋼材可從各地廠家駐 **銷售點購買。 20xx 年黃花機場旅客吞吐量為 萬人次，在全國機場排名 14位，居青島、大連、海口、沈陽之前。北京至深圳的 107 國道和廈門至成都的 319 國道交匯于 **。 地震 根據國家標準《建筑抗震設計規范》（ GB5001120xx）及《中國地震動參數區劃圖》 (GBl8306— 20xx)，擬建場地抗震設防烈度為 6 度，設計基本抗震加速度為 ,設計地震分組為第一組，特征周期取 。大部分地區地質條件屬河漫灘階地， 第 45 頁 為一、二、三級階地與零星的四、五級階地的第四系地層所覆蓋。由于盆地內臺地是由崩塌的砂巖與粘上構成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。大多數小山 丘巖質松散，易風化成紅巖崗地；個別因巖基堅硬，仍聳立于丘崗之中。由于 **城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。 1539。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。南面新規劃與順接現狀已有道路，在用地范圍內布置 1 棟 6 層公租房、 2 棟 17層公租房及 1棟 24層 公租房 ，并在室外設置活動場地及休閑綠地。首先是土地獲取上，要對公租房用地給以較大的優惠政策，合理選址。政府也可以通過市場化購買、租賃等方式獲取 房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。但隨著中心城區、近城區可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠，勢必會脫離低收入家庭的實際需求，引發新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。 四是維護成本較高，政府后續補貼較多。這主要是由于公租房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動人口 還被排除在保障之外。與統計部門重點監測的國內 70 個大中城市相比， 20xx 年 全國興建的 37 萬套公租房，平均到每座城市不過 5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾 心層”的住房需求。當低收入家庭收入發展變化時，有嚴格的退出機制。另據調查，家庭人均住房面積低于 15 平方米的收入家庭中有 24,915 戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經濟適用房保障方式。保障范圍進一步擴大，確定住房保障家庭的收入標準為上年度城市居民人均可支配收入的 75%，面積標準由人均低于 8平方米提高到人均低于 16 平方米，均處于全國較高水平。 20xx 年， **市共運行棚戶區改造項目 56 個（含開發商自拆項目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數 16636 戶，完成棚戶區改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬 平方米。人均住房建筑面積由 20xx 年的 平方米提高到 20xx年的 。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按國家規定，建設保障性住房要使用一部分城市建設用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比 例不高，因此對地方財政收入影響不大。第二條為 “四六開 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。 第五類，低收入家庭（錫領階層）。家庭年總收入為 20 萬元以上，約占全市總戶數的 5%，約有 8萬戶，主要購買中高價位或高價位的商品房。尤其是武漢城市圈、