公租房小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 住水平。因此，在房價上漲，住房短缺的時期，加大力度供應(yīng)實物形式的保障住房是非常必要的 ，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺 、完善住房供應(yīng)體系 的有效途徑之一。園區(qū)規(guī)劃面積 ，建 成面積 30 平方公里。 20xx 年在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動下，我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運作主體、明確租賃價格、做好物業(yè)經(jīng)營、實施市場監(jiān)管，確保公共租賃住房市場健康有序發(fā)展。 因此， 加快公租房 建設(shè)， 加強(qiáng)保障力度，擴(kuò)大保障范圍，為 城市中等偏 低 及以下 收入群體提供安居保障，對于提高人民群眾的生活質(zhì)量、維護(hù)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 有著極為 重要的 現(xiàn)實意義。因此，住房保障體系的實施，不會減 少 **房地產(chǎn)市場需求，不應(yīng)將保障房建設(shè)與商品房建設(shè)對立起來看待。 （ 5） 保障性住房不會進(jìn)入市場 按規(guī)定，保障性住房 5年內(nèi)不得上市， 5年后可上市時，首先由政府回購，這就使保障性住房 不會輕易流入市場，對房地產(chǎn)市場的沖擊有限。其中，建設(shè) 和籌集廉租住房38151 套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 26905 套，發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼 23002戶，完成城市棚戶區(qū)改造 42162 戶，建設(shè)棚改拆遷安置房 6907 套，國有工礦棚戶區(qū)改造 4730 戶，農(nóng)村危房改造 11000 戶，農(nóng)民保障房 156001 套，行政事業(yè)單位及企業(yè)單位共發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼 15273 戶。 公租房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬屬性不同。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約 束性，如有的地方規(guī)定只有 40 平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá) 90 平方米。從過去量大面廣的出售為主的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房向公租房轉(zhuǎn)變，與 其他保障性住房 一起，共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系。我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公租房將有廣闊的發(fā)展空間。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層 。之間，東西長約 233 公里，南北寬約 90 公里，從東至西依次是 ***市、 **縣、 **市、***縣和 ***縣，基本處于 **中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和 **瀏盆地。五一廣場一帶為第二級臺地，高出 **江常年水位約 30 米， ** 第 43 頁 古城主要分布在這一級臺地。 **江 **段最高洪水位 (P=1%)，最低枯水位(I=99%)，常年平均水位 ， **斷面歷年最大流量 20800m3/s，最小流量 263m3/s，平均流量 1970m3/s，最大流速 ，最小流速，平均流速 。境內(nèi)外航 運公司爭相在 **開展遠(yuǎn)洋貨運業(yè)務(wù)， **有 **江千噸級航道和有全國最大的內(nèi)河主樞紐港 —— 霞凝新港。 項目的建筑材料來源充足。**至 ***高速公路、 **至常德高速公路和 **至 ***的高等級公路，均已建成通車，至省內(nèi)各城市的交通越來越便捷。其上部為亞砂土、亞粘土及粘土，含水量一般 20～ 30%，壓縮系數(shù) ～ 。烈士公園北端的羅洋山，東面受瀏則陽河切削，懸?guī)r壁立，為城東勝景。北緯 27176。 建設(shè)內(nèi)容主要為： 多層、 高層、 商業(yè)、 項目配套的服務(wù)設(shè)施以及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。 四是發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道。公租房對政府的管理效率提出了更高的要求，同時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及 第 37 頁 管理方面等都需要投入大量的人力、物力和財力，這些都應(yīng)在公租房計劃中有充分的考慮。更何況，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實際情況表明，地方政府的實際建設(shè)規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。 截至 20xx 年， **經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象積壓戶還有 萬，最低收 第 34 頁 入家庭中還有 11138 戶無房戶，二環(huán)線內(nèi)仍有棚戶區(qū)面積 730 萬平方米，共 50670 戶、 18 萬多人，中心城區(qū)還有 2 萬多名散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 。 20xx 年， **市共運行棚戶區(qū)改造項目 56 個（含開發(fā)商自拆項目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬平方米。 而且由于市場化用地數(shù)量有所減少，政府拍賣土地的價格會相應(yīng)的上 第 30 頁 升，足以補(bǔ)償因保障性住房用地劃撥減少的收入。家庭年總年收入 2 萬元以下，約占全市總戶數(shù)的 15%，約有 25 萬戶。所以 **要在中部六省中取得經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，同時保障 **房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，仍然任重而道遠(yuǎn)。鼓勵企業(yè)自建、政府統(tǒng)建和社會參建，由政府和企業(yè)配套補(bǔ)貼。三是，對公共租賃住房的建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財政部、稅務(wù)總局制訂。在未來一段時間內(nèi)，我國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)運行的波動主要來自外部沖擊以及宏觀調(diào)控的力度。換言之，如果房地產(chǎn)市場的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房價上漲的“導(dǎo)火索”被熄滅，房地產(chǎn)市場整體供需結(jié)構(gòu)將趨于合理。 有利于 盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題， 滿足 住房供應(yīng)體系 的需求 我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。 第 17 頁 . 項目建設(shè) 必要性 有利于 改善居住條件，促進(jìn)社會和諧 發(fā)展 現(xiàn)代住房經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，政府必須實施住房保障一個很重要的出發(fā)點，是因為住房消費在過程中存在著很大的 “ 外部性 ” ，在結(jié)果上具有很強(qiáng)的“ 生產(chǎn)性 ” 。 （ 2） “公租房 ”建設(shè)將有效促進(jìn)消費。 根據(jù)《關(guān)于下達(dá) **市 20xx年度保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》， **根據(jù)全國保障性安居工程建設(shè)工作會議精神，安置 ***省政府下達(dá) **市的20xx 年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，結(jié)合全市近兩 年來的實際情況， 20xx 第 13 頁 年 **市保障性安居工程建設(shè)的總?cè)蝿?wù)為 37592 戶，其中新建廉租住房 7288套，新增公共租賃住房 8362 套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房 5000 套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 1000 戶，完成棚戶區(qū)改造 11000 戶，完成國有工礦區(qū)改造 4942 戶。 第 10 頁 **市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地布局規(guī)劃圖 新版規(guī)劃構(gòu)筑的“大 **”概念， **規(guī)劃區(qū)總面積近 5000 平方公里，比 20xx 年版的 2893 平方公里增長近 1倍，范圍包括 **市區(qū)和 **縣、 ***縣全部行政管轄范圍，以及 ***縣、 ***市的一部分 ， 規(guī)劃區(qū)生態(tài)控制線范圍總面積（包括水面）達(dá) 20xx 余平方 公里，占規(guī)劃區(qū)總面積的 46％。全年四個季度的 GDP 累計增幅分別為 %、 %、 %和 %。 投資估算及籌措 本項目總投資為 ，其中工程費用 、工程其他費用 萬元、不可預(yù) 見費 、銀行貸款利息 萬元 。園區(qū)規(guī)劃面積 ，建成面積 30 平方公 里。規(guī)劃用地比較規(guī)整，基本呈長方形 ，南北向長 98 米，東西向長 234 米。 引入行政問責(zé)機(jī)制并實施市場化規(guī)范運作。 第 9 頁 8704 99331102112434139241615318282 2023822814%% %%%%%%%%05000100001500020xx02500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%城市居民人均可支配收入（元） 增長率 **市 近年來 城市居民人均 可支配收入發(fā)展走勢圖 **GDP 總量在全省的占比為 %，經(jīng)濟(jì)總量在 ***三市中的占比達(dá)%。 20xx 年，大力發(fā)展保障性住房寫進(jìn)了中國政府的工作報告，并將其 第 12 頁 列在了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”措施的首位，同時明確了 20xx年中央安排保障性住房專項補(bǔ)助資金 632億元，建設(shè)保障性住房 300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套的 20xx 年保障性住房建設(shè)總目標(biāo)。 為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳 、廈門等許多城市 紛紛開工建設(shè)或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源 ， 這種由政府建設(shè)、低于市場租金限價出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在。” 20xx年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔 20xx〕 16 號）， 進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環(huán)境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會不穩(wěn)定因素。 有利于平穩(wěn)商品房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 與經(jīng)濟(jì)適用房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。 通過本項目的實施，有利于加快推進(jìn) **經(jīng)開 區(qū) 的經(jīng)濟(jì) 第 21 頁 發(fā)展。 《指導(dǎo)意見》為公租房建設(shè)提供了重要的政策支持。“四個結(jié)合” ， 一是規(guī)劃布局上實行集中與分散相結(jié)合。 公共租賃住房建設(shè)要分“兩步實施”，交替推進(jìn) ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認(rèn)真調(diào)查研究，出臺相關(guān)政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設(shè)，通過充分競爭，采取 BOT 方式，按照政府主導(dǎo)、社會投資、企業(yè)運作、租賃貼息的原則，加大推進(jìn)力度，加快建設(shè)實施，為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。家庭年總年收入 10～ 20 萬元，約占全市總戶數(shù)的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價位的商品房。 當(dāng)前 **市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。目前已竣工 2,636 套，總建筑面積 。這些 措施使得低收入家庭購房或租 第 33 頁 房問題基本得到解決。其未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。按照廈門市的規(guī)劃，在未來幾年將投入 136 億元建設(shè) 45000 套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難題。 二是完善保障制度，滿足中低收入家庭住房需求。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項目是 公共租賃住房項目 ，其用地性質(zhì)為行政性劃撥用地，經(jīng) **市人民政府批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)住宅用地。西北分布著元古代震旦紀(jì)后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。在五一廣場一帶，曾發(fā)掘出戰(zhàn)國、東漢、三國時期的古井?dāng)?shù)十眼。 武廣客運專線 （武漢 — **— 廣州 ） 將 于 20xx 年底建成。近期長 3800米，寬 60 米的第二跑道正在建設(shè)中，投入使用后將開通至歐洲、美洲、亞洲各大城市的直航線。 軌道交通 **軌道交通規(guī)劃，擬于 20xx 年前建成 2號線一期工程和 1號線一期工程， 20xx 年 2月 10 日，國家發(fā)改委批復(fù)了 **市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃。 20xx 年批復(fù)規(guī)劃 渝長客運專線 。山水相依的 **地形地貌獨得天賦，在未來的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無窮的魅力。東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶，地表發(fā)育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。 擬建場地現(xiàn)有供水、供電、道路等能夠保證項目實施及項目建成后的正常運營及生活需要。在興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問題。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對較高，政府補(bǔ)貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政府補(bǔ)貼較多。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等 問題，保障計劃難以落實。 公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式，即各級地方政府組織新建一 些公共租賃住房，同時，也可以在已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。目前 10 個項目已全面開工 ，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區(qū)、 ***縣和德家園（三期）、 **縣 ***鎮(zhèn) 4個項目已經(jīng)全面動工；鳳凰苑 萬平方米、 ***市 萬平方米、天凱東苑 萬平方米、谷山樂園 萬平方米、誠興 萬平方米、山水新城 6個項目已經(jīng)部分動工。因此，它不會對 **房地產(chǎn)市場帶來不良影響。家庭年總年收入為 5～ 10 萬元，約占全市總戶數(shù)的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。 第 26 頁 . 市場分析 . 房地產(chǎn)市場分析 全國房地產(chǎn)市場 從周期調(diào)整來看， 20xx 年 中國房地產(chǎn)市場依然處于擴(kuò)張與波峰階段，城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預(yù)期、流動性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)價格偏離其均衡價格，通過對北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價的測算表明，不同城市對于均衡價格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，因此，行政性 的價格調(diào)控（即20xx 年的 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動的效果，周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。