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西安海洋大廈項目營銷策劃案(2)-免費閱讀

2026-02-13 12:14 上一頁面

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【正文】鑒于以上考慮，建議從以下幾方面入手規避風險：精選專人拜訪銷售執行人員，保障拜訪效果；現場接待人員專業素質、溝通能力提升，確保不跑單；廣告設計必須最大限度滿足促銷需要，不做無效投放；盡量利用時效性營銷資源。① 營銷策劃費用按銷售額的1%計提。④ 陜房置換中心負責售樓現場的管理。③ 陜房置換中心負責項目營銷推廣的全部工作，海洋集團公司予以配合。費用分配：A、媒體廣告占60%；B、專人拜訪促銷占40%（二）推廣費用明細廣告費用（以10月份的集中投放期為例計算）a、報紙廣告：5294元/期ⅹ5期+2647元/期ⅹ3期=34411元b、電視廣告：3500元/分鐘ⅹ2分鐘=6300元c、廣播廣告：900元/天ⅹ9天=8100元d、網絡：20元/個ⅹ50個=1000元費用合計：（34411元+6300元+8100元+1000元）=49811元說明：以上僅為開盤期第一個月高密度投放期的廣告費用，以后各月根據實際銷售情況及西安房地產市場動態作出合理的投放頻次調整，以保證媒體廣告投放總費用控制在200000元以內。專案組成員組長：李總組員：王勇之、李皓、陳妍、杜紹珍營銷策劃：王勇之文案：王勇之廣告設計：初興強市場調查：李皓客戶服務：陳妍（二）專案實施合作分工技術指導：李總、王勇之客戶支持：王靜銷售組成員樓盤經理： 1人。l邀請新聞界認識從不同側面撰稿炒作海洋大廈。媒體選擇：電視、廣播。l戶外視情況選擇。l海洋大廈企業的家。樓盤概念提示期時間：2003年01月2003年02月。推廣主題：l 把握海洋，享財富人生。第三步：回訪促其成交。時間：2003年03月2003年05月共3個月。三、過程控制（一）銷售周期周期：海洋大廈的銷售過程設定為8個月。印數：2000份。建筑結構：框架結構公寓面積：163m2/戶、167m2/戶，可自由分割。動態營銷，過程強化。（二）銷售價格充分考慮整體市場價格走勢及周邊樓盤競爭狀況，建議將物業銷售均價定為2990元/m2；從聚集人氣考慮，建議銷售起價定為2720元/m2；建議開始采取“一口價”銷售；建議制定“搭單銷售”和“關系營銷”激勵措施；詳細價格見附表。凡銷售涉及的紙張、表格、合同、DM、宣傳VCD等均應采用統一形式，規范化管理。建議將裙房屋頂改造為花園，種植花草、常青植物設置休閑配套；將預留的第5層與裙房屋頂一體化考慮，建設為花園會所。建議選擇有別于區域其它競爭樓盤，較為鮮艷，富有現代色彩的外墻涂料，提升物業品質，迅速投入施工使海洋大廈的整體形象提前矗立。年齡：28歲45歲。從銷售工作的實效性和銷售費用的節約出發，兼顧市場推廣上 “推”“拉”結合實施的需要，建議采取定向銷售策略，將銷售渠道定位為直達目標消費人群得直通渠道，通過區域消費市場挖掘和“一對一”銷售來取得令人滿意的銷售業績。（二）市場定位在西安商品房市場總體供大于求的今天，市場細分已成為必然趨勢，新上市樓盤只有在市場細分的基礎上確立全新的市場位置，方有望在競爭中謀取優勢地位。（三）區域消費特征由于西安人對“道北”素有治安環境差、基礎設施落后、無文化氛圍的固有認識，雖然近年來北郊的整體開發已基本扭轉了北郊的大環境，但是從西安整體消費市場特征來看安家置業之地北郊仍然無比較優勢。第一部分：定位篇一、市場概況（一）區域市場特征從目前房地產市場的發展狀況來看，北郊房地產市場總體供應量大而需求相對不足。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。北郊的房地產開發主要集中于迎賓大道兩旁，且在經濟技術開發區附近表現的較為突出，然而，由于西安人對道北的固有認識使得北郊的開發項目整體市場號召力不強，目標消費人群以北郊的歷史居民和西安以北的潛在消費人群為主。從目前北郊的商品房銷售狀況分析，區域消費體現為以下特征：北郊商品房的購買群主要集中在北郊的固有居民中；其它購買者多居住在更北的區域或其本身與北郊有千絲萬縷的聯系；報紙等大眾傳媒對北郊的個人購買者無多大影響；北郊的購買者多豪爽，注重實效；區域市場供應較充足，銷售策略可比性強。海洋大廈的市場定位正是考慮到經濟技術開發區的發展及城北經濟的日漸繁榮正在孕育者眾多中小企業，而目前的經濟技術開發區周圍鮮有專為中小企業量身打造辦公場所；從海洋大廈本身定位為以住宅為主體附帶少量寫字間和商業用房的綜合性樓盤的市場發展看，不如確立為商務為主附帶居住的商住樓更有優勢；城北的商住樓消費人群與地區經濟聯系緊密，樓盤消費更具有地域特征。主要

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