項目營銷策劃案-免費閱讀

　　

【正文】 結束語非常榮幸的可以參與到本項目的前期工作來，隨著項目的進展，我們對產品的理解愈發清楚和深刻。第三章 收費標準一、制訂依據本收費標準的核心宗旨為以積極的合作誠意面對貴公司，既考慮天比高機構的實際操盤支出與收益標準，亦將充分考慮當地市場情況與貴公司的接受能力；根據天比高機構操作同類級別市場、同類型、同規模項目的合作與收費慣例，并結合柳州當地的房地產發展水平、價格指標等因素，綜合考量以下的各類收費標準；本著與貴公司建立長期、全面合作的誠意和愿望，天比高機構相應地調低收費標準，以期達到雙方皆可接受；天比高考慮到本項目目前已初步完成前期整體規劃設計等工作，并沒有按照全程策劃的工作量制訂收費標準，然而，接下來仍存在項目產品細節修正，如：戶型配比、戶型創新建議、配套服務等策劃工作；以天比高機構操作該類型項目所需投入的人、財、物、時間等成本，以及努力為企業與項目提供更高服務價值的綜合評估而確定；力求建立更靈活與更具激勵性的合作機制，符合貴企業激發合作代理公司以更具積極性與創造性，實現更為豐厚利潤收益的目的。二、前期方案調整與開盤前廣告創意設計主要工作內容包括：戰略資源整合集成服務；項目全年營銷策劃報告調整；項目VI系統手冊；項目開盤廣告作品集；天比高駐場人員進駐現場。市況下滑，要當機立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價位；小型贈品雕塑：用于促銷活動或場所擺放；要求造型優雅，材質珍貴，極具觀賞和收藏價值。房屋是高價位商品，其自身品質和樓盤整體形象對購買起決定性作用，促銷額度只占房屋價值很小部分。壺東大橋、文昌橋、河東大橋、三門江大橋后期階段將視銷售情況——將范圍擴大至廣西省——所以，基本上主要考慮柳州當地的主要媒體……建立客戶資料庫便于利用“一對一”媒體廣告訴求點整合〔1〕形象推廣階段喜歡有品位的廣告信息，軟性的系列報道文章可能比單獨的功利性的硬廣告更有成效〔4〕目標客戶廣告文化分析：由于「喜悅翠庭」面對的是一群較高的，為能和他們做高效的溝通，我們的廣告表現必須： 年齡集中在30~45歲之間，家庭結構處于滿巢階段的中后期，有孩子和父母生活狀態變動的因素經營管理領域：職業經理人、管理顧問、專業代理（商）、管理級營銷人員銷售渠道：一周內的強勢宣傳組合，更換戶外廣告牌，現場包裝重新著裝，報紙樓書等。造勢安排：待現場具備對客戶公示的條件后，即舉辦一次轟動的文化娛樂活動，目的是令客戶對本項目的產品和文化關注、體驗及認同，即開放日活動。形象引銷期感謝社會各界的支持，本項目取得100%的銷售成績，期待項目二期更用心發展。除了常規的宣傳手法外，公開發售之后，采用一對一的宣傳策略，大力挖掘新客戶。依然以形象宣傳為主，隨著銷售硬件逐樣落實，項目現場已慢慢具備對客戶開放的條件；樓書、宣傳小冊等宣傳物實印制完成，開盤期報紙廣告設計完成，電視廣告、電臺廣告制作完成，展示板制作及安裝；整體模型及戶型單體模型具備；如何應對同區樓盤……（略）第二章 階段營銷策略一、階段劃分的考慮因素整體策略因素項目戶型及規模周邊競爭因素…（略）…（略）…（略）廣告形象宣傳，僅僅是吸引客戶對本項目的關注，而現場展示，將是客戶理解本項目的文化、生活形象的重要舉措。和諧共生建筑理念；身閑為富，心閑為貴。品牌是生命系統，品牌在實踐中表現出的獨特個性，常常顯露出像人一樣的生命光彩。對產品價格比較敏感，對項目地理優勢和產品特點比較清楚。年輕人群占多數。經濟投資群：經濟意識強，強調產品的性價比。工作成就群：追求工作的成就感，消費行為積極，社交活動較多。主要有以下類型：此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。在產品的平均優勢強的前提下，建議在產品上打造過硬賣點。生活教育配套：柳高、12中、廣西工學院、銀行、超市、五星級酒店（建設中）、3D電影院（建設中）等；第二章 項目競爭對手分析而文昌路以點式為主，點板結合的布局模式也有效的營造了豐富通透的城市沿街面。柳州游泳館：擁有1200個座位，建筑面積16000平方米，是可承擔國際、國內賽事的甲級館，設有游泳、跳水比賽的訓練水池。市場供需兩旺。新政雖然對柳州有影響，但是只要有需求在，市場始終都會發展。經過一個多月的調整，柳州樓市走出觀望，6月初樓盤開盤推貨量開始明顯上升，急需解決住房問題的市民也再次將購房大計提上日程，在部分城市的降價聲中，柳州新開樓盤不僅不松甚至暗暗漲價，6月17日柳南區「川海四個樓盤集中開盤，開盤項目價格穩步上漲，看房團成交及預約踴躍，政策調整雖然有消費者報以擔憂，但暫對柳州市場影響較小。紫云華府」、「盛世中華」、「爾海第二章 柳州市房地產市場分析一、柳州2010年上半年整體經濟回顧今年上半年，柳州市經濟繼續呈現恢復性增長。6月份，%，%。＞＞5月26日，90㎡以上首付不得低于30%。＞＞4月17日，國務院發文：遏制房價過快上漲。＞＞1月18日，%。＞＞4月2日，各大銀行取消首套房利率7折優惠。＞＞5月10日，%。為促進房地產市場平穩健康發展，今年1月10日和4月17日國務院相繼發了兩個重要通知。從社會經濟發展的長期增長態勢上看，調控之后，房價還是要遵循經濟周期規律的。華園」首度開盤即遭千人瘋搶，「碧園翻開舊歷，2009年3月的小陽春扭轉了樓市頹局，從而全年漲聲一片，同是三月，柳州樓市卻無力回春。匯景龍灣」、「盛世中華」等樓盤的銷售率達到90%以上。作為三線城市的柳州，新政對柳州房價影響有限，柳州房價漲幅較小，自然降幅也小，但柳州房價上漲速度會因此而放緩，不排除在接下來的兩個月里有個別開發商為維持資金流動而推出促銷活動或者降價，但不會是普遍現象。作為21世紀新柳州的行政中心、科教中心、體育中心和新興居住區，河東中心區展現出來的迷人魅力無疑是讓人難以抗拒的。本項目位于柳州市東環路西側，柳江河東岸約200米處，北臨文昌路二、項目技術經濟指標，總建筑面積591933m2，由A、B、C、D四地塊組成，其中B、C地塊為規劃住宅用地，A、D地塊為規劃商業及綜合用地。社區內交通： 小區人行主入口設置在基地南面，并在各面設置次入口。「中央美地」的開盤必將引領區域項目價格的攀升，進一步提高區域住區含金量。本項目的橫空出世，無疑填補了供應市場空白，奠定新的人文社區，成為該區域地標性物業；片區內幾個大盤都市場放量已經沒有空間，項目的唯一性不容置疑；剛性需求的增加，給予項目無限機會；四、威脅/T同區域、同質項目，分流客戶，對本項目沖擊較大。對地段及相應升值潛力較為注重。年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。唯有對可能的所占權重最大的特定消費群體的消費偏好有一個準確的統計，并以此作為各項定位的依據，才能在其的消費能力范圍內，塑造出能打動他們的產品。選擇產品比較現實，一般都會提前設計最高的可承受范圍，屬于理性消費群體。個性生活群：家庭觀念一般，消費積極，崇尚時尚生活。傳統節儉群：家庭觀念很強。男性占絕大多數，中等收入傾向性偏高。好感。高尚領域，同質化……　　軟性廣告用足一種理念和生活文化的滲透用軟性的文字炒作，往往更容易被高品位的成功人士接受，更容易與客戶產生共鳴，前期的形象廣告是必備的基礎。公開銷售時機：當會所、示范單位、部分園林、泳池等銷售硬件具備公開展示時，即為最佳銷售時機，因為前期已經進行廣告宣傳、現場開放、收籌（登記）等鋪墊。所以十一月中下旬必須具備銷售條件，否則，錯過良機；靜待二期，略顯消極，宜應利用一期及周邊樓盤的余熱，為二期拾柴撿石。公開發售階段形象展示期后期，主要是以軟性宣傳和主題公關活動，結合戶外廣告宣傳，由樓盤整體形象轉為區域與樓盤的和諧形象，目的是提升項目在區域的舉足輕重的位置；通過前面的宣傳、包裝、調查、收籌等方面的銷售鋪墊，并且現場的施工進度達到開盤的條件，即可公開發售；過度期＊＊＊推廣目標＊＊＊利用戶外廣告牌、報紙、雜志等媒體，充分利用互聯網網站廣告，進行形象推廣，目的是提升項目的知名度，并樹立良好的優質項目品牌形象，提升美譽度。銷售渠道：采用前期宣傳的常規媒體，現場舉辦項目開放日，吸引客戶。目標對象：所有VIP卡客戶，以及其親朋好友；前期積累的誠意客戶；口碑宣傳所吸引的新客戶；以及宣傳推廣的客戶群體。目標對象：老客戶帶新客戶；口碑宣傳所吸引的新客戶；以及宣傳推廣的客戶群體。 推廣目標：一期100%銷售，二期馬上進入……柳州市其他地方公務員尋求相對的私密空間，自然的過度空間和開闊的自然視野為受眾留有足夠的想象空間：他們是聰明的一群，不需要喋喋不休地告訴他們這里怎么好，那里怎么好，而是需要為其營造一種氛圍。我們的廣告傳播主題————所以，「喜悅翠庭」不追求奢華，不僅是居住建筑的，更是文化生活的。星級大酒店、休閑場所等地、大堂、接待臺、電梯內、高檔房間、健身桑拿場所時間：為吸引足夠的人氣到現場，特設上午及下午各一份大獎，客戶憑卡號抽獎，人人有份。一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要預算貨尾單位一定要降價，除非市價真的一路往高走；公開價目表較容易贏取客戶信心。因此，項目在開盤后，天比高公司將在項目銷售過程中繼續提供服務。〔3〕若委托天比高執行以下工作，則需另行簽訂合作協議：　　　　本項目商業部分的招商代理；　　　　企業發展戰略策劃以及企業形象包裝、品牌推廣系統；　　　　各類廣告物料的成品制作、印刷；　　　　其他新項目的策劃、廣告、代理合作；　　　　天比高董事級人員為企業做專項培訓。一方面為發展商最大化規避市場風險，另一方面則保證合理利潤的實現